Gelsenkirchen. Die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen ziehen deutlich an. Bei Bauland geht es im Buerschen Waldbogen mittlerweile an die 360-Euro-Marke.

„Wohnen direkt am Wasser, 119,5 Quadratmeter Wohnfläche, vier Zimmer“ – Kaufpreis pro Quadratmeter 3238,49 Euro. Macht in Summe rund 387.000 Euro für eine Eigentumswohnung. Kommt noch ein Garagenstellplatz dazu, werden bis zu 19.500 Euro zusätzlich fällig. Als Baujahr wird 2021 angegeben.

Mit diesem Angebot auf ihrer Internetseite bewirbt die S-Immobilien GmbH, eine Tochter der Sparkasse, aktuell eine Immobilie, die im neuen Quartier Graf Bismarck errichtet werden soll und lokal zur Kategorie „gehobene Preislage“ zählen dürfte, aber noch nicht das Ende der Skala markiert. „In der Spitze“, sagt Stefan Biermann, Geschäftsführer der S-Immobilien, „erreichen die Preise in Gelsenkirchen bei uns derzeit bis zu 3600 Euro pro Quadratmeter.“ Besonders gefragt seien dabei Lofts oder auch Penthouse-Wohnungen. Und auch das stellt Biermann fest: „Nach oben gibt es derzeit kein Limit.“ Wobei er auch einräumt: „3600 Euro sind für Gelsenkirchen schon hoch. Aber sie werden bezahlt.“

Ein komplett neues Viertel

„Lage, Lage, Lage“ – das gilt gängigerweise als Kriterienkatalog für Immobilien. Die Nachfrage ist laut Biermann ungebrochen. „Derzeit haben wir allerdings einen Verkäufermarkt. Es gibt Angebote, aber die werden knapp.“

Von rund 170 Grundstücken für Einfamilienhäuser sind bereits gut 100 am Waldbogen verkauft, reserviert und teils auch bebaut.
Von rund 170 Grundstücken für Einfamilienhäuser sind bereits gut 100 am Waldbogen verkauft, reserviert und teils auch bebaut. © Christoph Wojtyczka

Zu den lokalen Lage-„Hotspots“ auf dem Wohnungs- und Neubaumarkt zählt Biermann die beiden neuen Quartiere Graf Bismarck und den Waldbogen in Buer. Dort wächst auf dem Gelände der früheren Kinderklinik in rasantem Tempo ein komplett neues Viertel. Mit hoher Schlagzahl wurde auch am Rhein-Herne-Kanal gebaut, die alte Industriebrache in ein vorzeigbares Geschäfts- und Wohnquartier längs der Johannes-Rau-Allee verwandelt. Mit Gastronomie im Stölting-Harbor-Komplex, mit einer Marina, mit Kindergarten und Seniorenheim, mit zahllosen Eigenheimen und zunehmend nun auch mit Etagenwohnungen.

„Grundstücke für Einfamilienhäuser sind sehr begehrt“

NRW.Urban als Eigentümer der Fläche hat 2011 die ersten Verträge unter Dach und Fach gebracht. 23 Grundstücke waren damals Ende November verkauft, weitere 17 reserviert. Bereits im März 2012 bezogen die ersten „Pioniere“ dort ihr Fertighaus. Hunderte folgten. Und manche haben bereits wieder verkauft. Für 437.000 Euro wurde jüngst ein Einfamilienhaus (Baujahr 2014, 476 Quadratmeter Grundstück, 125 Quadratmeter Wohnfläche) im sogenannten „Gartenviertel“ offeriert.

Über 90 Immobilien hat S-Immobilien im vergangenen Jahr vermittelt. „Im Sparkassenverbund sind wir Deutschlands größte Makler“, sagt Biermann. Tiefere Marktkenntnis darf man da voraussetzen: Bei Neubauten liegt in den gefragten Stadtteilen der Einstiegspreis bei etwa 3000 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen. „Gerade Grundstücke für Einfamilienhäuser sind sehr begehrt und sehr rar“, sagt Biermann

Geld fließt in die Quartierserneuerung in Ückendorf

Für Bestandsimmobilien aus den 1950er- und 60er-Jahren rechnet Biermann mit Preisen zwischen 1000 und 1500 Euro, jüngere erzielen in der Spitze Preise von bis zu 2000 Euro pro Quadratmeter. Auch wenn das Preisniveau im Reviervergleich eher niedrig ist, sieht man bei Maklern oder auch bei Haus & Grund durchaus interessante Marktchancen für Investoren. „Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mietrendite ist hier noch stimmig“, glaubt Biermann.

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Zwischen gut 210 Euro pro Quadratmeter Bauland (Almastraße) und 320 Euro (Waldquartier) lag 2017 die Preisspanne der Bodenrichtwerttabelle in Gelsenkirchen. 30 bis 40 Prozent der Bauherren, die am Buerschen Waldbogen ein Grundstück gekauft haben, sind Zuzügler aus anderen Städten, schätzt Helga Sander. Das sei eine hohe Quote – und zeige eine positive Entwicklung für Gelsenkirchen, so die Geschäftsführerin der Stadterneuerungsgesellschaft Gelsenkirchen, der SEG. Der Verkauf der Grundstücke im Stadtnorden fließt in die Quartierserneuerung in Ückendorf längs der Bochumer Straße. „Aktuell“, so Sander, „liegen wir dort bei Quadratmeterpreisen bis zu 360 Euro in besten Lagen. Die ersten Grundstücke haben wir noch günstiger angeboten.“

Bei mehreren Bietern entscheidet das Los

Die Grundstücke am Buerschen Waldbogen sind seit gut zweieinhalb Jahren in der Vermarktung. „Als ich damals nach Gelsenkirchen kam, sind wir davon ausgegangen, dass es rund zehn Jahre dauert, bis das Gebiet komplett verkauft ist“, erinnert sich SEG-Geschäftsführerin Helga Sander. Es ging weit rasanter.

Von rund 170 Einzelgrundstücken sind bereits gut 100 verkauft, reserviert und vielfach auch schon bebaut. Ursprünglich wurden Preise ab 250 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, jetzt geht es um die 300 Euro los. Sander: „Wir sind ab April in der letzten Vertriebsphase für 67 Grundstücke.“ Ein Bauträger baut aktuell 28 Doppelhaushälften. Zunächst sollten nochmal drei Grundstücke an Bauträger veräußert werden. Doch nach den bisher guten Erfahrungen entschied man sich für den Einzelvertrieb. „Jeder Bieter kann drei Grundstücke wählen.“ Bei mehreren Bietern entscheidet nicht etwa die Zahlungsbereitschaft. „Bei mehreren Interessenten entscheidet das Los. Und zwar unter notarieller Aufsicht. Wir möchten, dass das ein ganz faires Verfahren ist.“

Vier Grundstücke längs der Hauptachse sind für Geschosswohnungsbau vorgesehen. Dort entstehen – etwa 75 – frei finanzierte Miet- und auch Eigentumswohnungen. Ab 2020 wird laut Sander mit dem Endausbau der Straßen begonnen. Ideal fände sie, wenn zudem eine „minimale Nahversorgung oder auch eine Kinderbetreuung realisiert werden könnte“.

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