Berlin. Unverheiratete Paare müssen beim Kauf einer Immobilie einige Dinge beachten. Sonst könnten sie ihre Fehler später wieder einholen.

Wenn eine Ehe oder Partnerschaft zerbricht, stellt sich für viele die Frage: Was passiert mit dem gemeinsamen Eigentum? Hier kann es insbesondere für Unverheiratete zu größeren Konflikten kommen, wissen Immobilienexperten. Beim Kauf einer Immobilie spielt der Familienstand noch keine Rolle. „Aus Sicht der Bank macht es keinen Unterschied, ob ein Ehepaar oder ein Paar, das zusammenlebt, eine Immobilie kaufen möchte“, sagt André Tiedemann, Baufinanzierungsberater der Hamburger Sparkasse (Haspa). Entscheidend ist die Bewertung der Bonität und der Finanzierungsfähigkeit.

Doch spätestens bei Tod oder Trennung gilt bei unverheirateten Paaren eine andere Rechtslage als bei Ehepaaren, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. Beim Hauskauf sollten Unverheiratete daher wissen, was auf sie zukommt. Nach einer Heirat gilt das Familienrecht, das zum Beispiel beim Tod des einen Partners die Erbfolge regelt. „Ein unverheirateter Partner gilt rechtlich dagegen nur als Dritter“, sagt Krolzik. Deshalb müsse sich ein unverheiratetes Paar beim Immobilienkauf ein paar mehr Gedanken machen, rät der Baufinanzierungsexperte Tiedemann.

„Denn eine ,wilde Ehe‘ kennt keine Form der Gütergemeinschaft. Wenn der eine 100.000 Euro und der andere nur 20.000 Euro zum Eigenkapital für den Immobilienkauf beisteuert, so kann man das in einem GBR-Vertrag festhalten, auch die Miteigentumsanteile an der Immobilie können dort geregelt werden, ebenso wie weitere Dinge, etwa was im Fall einer späteren Trennung passieren soll.“ GBR steht für Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Immobilienkauf: Darauf müssen Unverheiratete besonders achten

„Dann wird die Gesellschaft selbst Eigentümerin der Immobilie, und die beiden Partner können in unterschiedlicher Höhe an der Gesellschaft beteiligt sein. Hierbei lassen sich im Gesellschaftsvertrag auch bewegliche Beteiligungsquoten regeln, etwa wenn ein Partner zwischendurch eine Sondertilgung vornimmt“, sagt die Notarin Sarah Nietner. Eine Alternative dazu ist ein notariell beurkundeter Partnerschaftsvertrag. „Hier lassen sich alle Vereinbarungen zum Kauf festhalten, genauso wie Regeln, die bei Trennung oder im Todesfall greifen“, sagt Beate Schön, Rechtsexpertin des Verbraucherportals Finanztip.

Paare ohne Trauschein sollten viele Rechte extra klären, raten Experten.
Paare ohne Trauschein sollten viele Rechte extra klären, raten Experten. © dpa | dpa-infografik GmbH/dpa-infografik GmbH/dpa-Themendi/dpa

„Als Bank können wir da nur Anregungen geben, für die konkrete Ausgestaltung empfehlen wir, sich externen juristischen Rat einzuholen“, rät Tiedemann. „Auch wenn der Anteil am Eigenkapital sehr unterschiedlich ausfällt, habe ich die Erfahrung gemacht, dass die meisten Paare wollen, dass jedem die Immobilie zur Hälfte gehört.“ Dies muss dann im Grundbuch auch so dokumentiert werden.

Für Unverheiratete ist es häufig eine Überraschung, dass der Partner nicht erbberechtigt ist. Bei kinderlosen Verstorbenen erben nach der gesetzlichen Erbfolge zunächst nur die Eltern. Sind diese tot, sind die Geschwister an der Reihe. Der nicht verheiratete Partner jedoch geht nach dem Gesetz leer aus.

Immobilien: Ein Testament ist für Unverheiratete unverzichtbar

Deshalb ist ein Testament oder ein Erbvertrag für Unverheiratete unverzichtbar, soll der Überlebende abgesichert werden: „Dieser kann als Erbe eingesetzt werden. Oder ihm kann die Immobilie zumindest im Wege eines Vermächtnisses zugedacht werden“, sagt Nietner. Die Pflichtteilsrechte der Eltern, also quasi das „Mindesterbe“, bleiben davon aber unberührt und belaufen sich immerhin auf die Hälfte des Nachlasses. „Muss man die Erben ausbezahlen, kann das eine enorme Belastung sein“, sagt Krolzik. Er empfiehlt daher, eine Risikolebensversicherung als Über-Kreuz-Vertrag auf das Leben des anderen abzuschließen.

Zudem müssen Paare ohne Trauschein bedenken, dass der andere Partner bei Erbschaften und Schenkungen nur einen Steuerfreibetrag von 20.000 Euro hat. Der darüber hinausgehende Wert einer Immobilie unterliegt der Erbschaftsteuer. Für Ehegatten beträgt der Freibetrag unterdessen 500.000 Euro.

Bei einer Trennung sind verschiedene Szenarien möglich, sofern beide Partner Eigentümer sind und die Immobilie noch nicht abbezahlt ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Eheleute oder Unverheiratete handelt. „Wichtig ist eine Einigung über die weitere Immobiliennutzung“, sagt Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung des Baugeldvermittlers Dr. Klein. „Entscheiden sich die Eheleute dafür, dass einer von beiden die Wohnung oder das Haus behält und auch die weitere Finanzierung vollständig übernimmt, wird der Partner, der auszieht, entweder ausgezahlt oder erhält eine vereinbarte Miete.“

Immobilien: Das ist bei einer Trennung die einfachste Lösung

Young couple having problems in their relationship at home
Wenn man sich nichts mehr zu sagen hat, mögen die meisten auch nicht mehr unter einem Dach wohnen. © iStock | Goran13

Eine weitere Möglichkeit, die Immobilie im Scheidungsfall zu halten, ist die Vermietung an Dritte. „Über Mieteinnahmen lässt sich ein laufendes Darlehen weiter tilgen, und es fallen für die Kreditnehmer keine Zusatzkosten an“, sagt Ludwig. Möglicher Vorteil: Besteht ein Überschuss an Mieteinnahmen, kann dieser sogar noch unter den Eigentümern aufgeteilt werden. Allerdings sollten sich beide Partner über den Inhalt des Mietvertrages einig sein und die Zuständigkeiten klar absprechen, etwa wer als Ansprechpartner für die Mieter fungiert.

Verstehen sich beide Partner noch gut, ist eine vorübergehende gemeinsame Nutzung der Immobilie eine Option. Das gelingt zum Beispiel, wenn eine Einliegerwohnung vorhanden ist oder sich ein Haus in zwei getrennte Wohnbereiche aufteilen lässt. Dabei ist entweder eine weitere gemeinsame Ratenzahlung denkbar oder ein Mietverhältnis zwischen den Eigentümern, was aber vertraglich festgehalten werden sollte.

Der Verkauf einer Immobilie ist wiederum oft die einfachste Lösung, um den Erlös untereinander aufzuteilen, so Immobilienexperten.