Berlin. Mit dem Eigenheim die Rente aufbessern: Ein Experte gibt Tipps, wie das funktioniert. Und welche Fehler man unbedingt vermeiden sollte.
Auf dem Papier sind viele Senioren im Rentenalter wohlhabend. Denn sie wohnen im abbezahlten Eigenheim. Deren Wert ist in den vergangenen Jahren vielerorts noch gestiegen. Doch dieses Vermögen ist eben gebunden. Es bringt nicht für die aktuelle Lebenshaltung ein. Im Gegenteil: Die Pflege eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kostet noch etwas, zum Beispiel für die womöglich bald notwendige energetische Sanierung. Ein Verkauf der kommt für die meisten Menschen nicht in Frage. „An ihr hängen starke – ganz überwiegend positive – Emotionen und Erinnerungen“, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg, „kaum etwas anderes bietet so viel „emotionale Rendite“ wie das Eigenheim“.
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In Anzeigen oder im Internet verheißen Finanzunternehmen Wege, die aus dem Eigenheim eine Rente machen und trotzdem ein dauerhaftes Wohnrecht darin garantieren. Doch ganz so einfach, wie es mitunter dargestellt wird, ist die Immobilienrente nicht. Es gibt verschiedene Modelle und nicht jedes ist für jeden auch gut geeignet. Einige Angebote sind rechtlich auch höchst kompliziert. Eine gute Beratung von unabhängigen Stellen ist nach wie vor Mangelware. Nur die Verbraucherzentralen in Hamburg und Bremen bieten sie an. Es gibt auch im Internet informative Portale zum Thema. Doch besteht hier die Möglichkeit, dass die Inhalte von Anbieterinteressen geleitet sind.
Aus dem Eigenheim eine Rente machen – diese Optionen gibt es
Grundsätzlich geht es um zwei Varianten: Bei der ersten wird die Immobilie mit dauerhaftem Wohnrecht verkauft. Bei der zweiten dient sie als Sicherheit für ein Darlehen, das entweder als einmalig große Summe oder monatlich als Rente ausbezahlt wird. Der Bedarf an neuen finanziellen Spielräumen im Alter ist aus unterschiedlichen Gründen mitunter hoch. So können fällige Instandhaltungsarbeiten plötzlich hohe Beträge kosten oder die Rente selbst fällt nicht so üppig aus, um den gewohnten Lebensstandard zu erhalten.
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Die Leibrente
Leibrenten gibt es schon lange. Das Prinzip ist leicht verständlich. Die Immobilie wird verkauft und im Grundbuch an einen neuen Eigentümer überschrieben. Im Gegenzug wird eine lebenslange Rentenzahlung ausgehandelt. Wer bei dieser Vereinbarung das wirtschaftlich bessere Ende für sich hat, hängt von der Lebensdauer ab. Wird der Empfänger sehr alt, können die Auszahlungen den Wert der Immobilie sogar übersteigen. Stirbt er früh, ist die Abmachung finanziell ein schlechtes Geschäft. Denn der nicht ausbezahlte „Restwert“ der Immobilie wird normalerweise nicht an die Erben ausgezahlt.
Ein Punkt ist für die meisten Menschen entscheidend. Sie wollen beim Vertragsabschluss sicher sein, dass sie ein lebenslanges Wohnrecht in ihrem bisherigen Eigenheim genießen. Das lässt sich vertraglich vereinbaren, etwas durch ein Nießbrauchrecht, das unbedingt im Grundbuch als Last eingetragen werden sollte.
Der Teilverkauf der Immobilie
Angebot für den Teilverkauf einer Immobilie gibt es in Deutschland erst seit wenigen Jahren. Dabei veräußert der Rentner einen Anteil von bis zu 50 Prozent der Immobilie an einen Investor. Mit einem Schlag kann er so über einen höheren Geldbetrag verfügen. Der Mehrheitseigentümer kann die Immobilie bis zum Lebensende in seinen vier Wänden zuhause bleiben.
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Doch ist das Modell nicht ganz risikofrei und wird von einigen Experten der Verbraucherzentrale auch als teuer eingestuft. „Verträge sind intransparent und sehr komplex“, stellt Krolzik fest. Auch müssten zum Beispiel Instandhaltungskosten allein vom Alteigentümer getragen werden.
Für die weitere Nutzung des Hauses oder der Wohnung wird ein Entgelt fällig, eine Art Miete sozusagen. Auch für die spätere Verwertung berechnet der neue Miteigentümer eine Gebühr. Auf der anderen Seite kann der ursprüngliche Eigentümer weiter fast alle Veränderungen alleine bestimmen, den anderen Besitzanteil zurückkaufen, den verkauften Anteil erhöhen und den Restwert vererben.
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Das Umkehrdarlehen
Aus den USA kam das Umkehrdarlehen („Reverse Mortage“) auch nach Deutschland. Dabei baut der Rentner Monat für Monat neue Schulden auf. Davor schrecken viele Ältere zurück. So ist dieses Modell auch nicht weit verbreitet. Als Sicherheit für das Darlehen dient die Immobilie. Zurückgezahlt werden die Schulden zum Beispiel durch den Verkauf der Immobilie nach dem Tod des Eigentümers durch seine Erben oder den Gläubiger. Laut Verbraucherzentrale ist das Modell aber ebenfalls im Vergleich zu einem normalen Kredit teuer.
Eigenheim für die Rente nutzen: Verkaufen und mieten
Dieses Modell ist leicht zu verstehen. Die Immobilie wird verkauft und anschließend vom Alteigentümer gemietet. Dabei können zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht und eine dauerhaft stabile Miete vereinbart werden. Für Instandhaltungsarbeiten ist der neue Eigentümer verantwortlich. Auf der anderen Seite kann der Alteigentümer nicht mehr über die Immobilie bestimmen. Und zu erwartende Sanierungsarbeiten oder ein dauerhaftes Wohnrecht senken den Kaufpreis.
Der Seniorenkredit
Nur für Senioren gibt es einen Kredit, der nicht getilgt werden muss. Bezahl werden nur die Zinsen dafür. Damit hält sich die monatliche Belastung in Grenzen. Auch bleibt der Kreditnehmer Eigentümer der Immobilie, die als Sicherheit für das Darlehen dient. Es gibt allerdings nur wenige Angebote dafür am Markt.
Die Alternativen: Kredite und Kinder
Als Alternative zu den genannten Modellen kommt zum Beispiel ein normaler Baukredit infrage. Doch Ältere ohne hohes Einkommen haben erfahrungsgemäß Schwierigkeiten, noch ein normales Darlehen zu erhalten. Infrage kommt auch eine familiäre Lösung. Die Immobilie kann auch an die Kinder oder Enkel übertragen werden, die ihrerseits ein lebenslanges Wohnrecht und eine Rentenzahlung zusichern.