Berlin. Die Preise sind rapide gefallen. Experten geben entscheidende Tipps, für wen sich der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung jetzt lohnt.

Auf dem Immobilienmarkt herrscht Ungewissheit. Die Preise für Wohnimmobilien sind 2023 in Deutschland historisch stark gefallen. Laut Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) sanken sie für Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, für Einfamilienhäuser um 11,3 Prozent und für Mehrfamilienhäuser um 20,1 Prozent. Allerdings ging dem Preisverfall seit 2009 ein starker Boom voraus: Die Preise hatten sich seither teils mehr als verdoppelt oder sogar vervierfacht. Kaufbremse sind aktuell die gestiegenen Zinsen. Wie der Markt einzuschätzen ist, bewerten Experten für diese Redaktion.

Für wen kann sich der Kauf einer Immobilie derzeit lohnen?

„Nach einigen Quartalen deutlich rückläufiger Preise kommen wir langsam in die Phase, in der die Idee, sich eine Immobilie zuzulegen, wieder attraktiver wird“, sagt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Wie immer sei es wichtig, „dass man das Objekt gründlich prüft und auch seine Finanzierungsmöglichkeiten kritisch hinterfragt“. Nach den Preiskorrekturen seien viele Angebote attraktiv, wodurch sich ein Kauf „für jeden“ lohnen kann, meint Dirk Wohltorf, Präsident des Maklerverbands Die Immobilienunternehmer (IVD). „Gerade energetisch schwächere Häuser können mit Eigenleistung günstig erworben und saniert werden.“

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Zurückhaltender ist Jörg Sahr, Immobilienexperte bei der Stiftung Warentest: „Es gibt keine Garantie, dass eine Immobilie immer im Wert steigt.“ Ob sich ein Objekt rentiert, könne man oft erst rückblickend nach Jahren feststellen. Immobilien seien eine langfristige Anlage. „Aufgrund der gestiegenen Zinsen sind die Rahmenbedingungen für einen Kauf aktuell schwieriger. Zudem sind die Kaufpreise nach zwölf Boomjahren, in denen sich die Preise mehr als verdoppelt haben, immer noch auf einem recht hohem Niveau.“

Kann der Kaufpreis heruntergehandelt werden?

Die Zeiten, als Interessenten für Immobilien Schlange standen und fast jeden Preis akzeptiert haben, ist vorbei, sagt Sahr von der Stiftung Warentest. „Handeln verspricht gute Chancen. Preisnachlässe von fünf bis zehn Prozent sind durchaus üblich.“ Jeder Fall sei anders. „Es kommt darauf an, wie viele Mitbewerber es gibt, wie attraktiv das Objekt ist und wie dringend der Verkäufer sein Objekt verkaufen will“, so Sahr.

Kaufen oder noch warten? Die Immobilienpreise sind 2023 nach jahrelangem Boom gesunken.
Kaufen oder noch warten? Die Immobilienpreise sind 2023 nach jahrelangem Boom gesunken. © Markus Scholz/dpa-tmn/dpa | Unbekannt

Wieviel Eigenkapital sollten die Käufer mitbringen?

Grundsätzlich gilt: Je mehr eigene Mittel in eine Finanzierung eingebracht werden können, desto besser. Dadurch reduziert sich der monatliche Betrag eines Kreditnehmers, den dieser für Zins und Tilgung zu leisten hat. „Sinnvoll ist es auch, bei der eigenen Kalkulation davon auszugehen, dass sich das aktuelle Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindungsfrist erhöhen könnte und der verbleibende Kredit auch dann noch bedienbar sein muss“, sagt Tolckmitt. Zumeist betrage der Eigenkapitalanteil 15 bis 30 Prozent, berichtet der IVD-Präsident Wohltorf.

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Die Stiftung Warentest rät, dass Käufer mindestens rund zehn Prozent der Kaufsumme mitbringen sollten, um Kaufnebenkosten wie Makler, Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbuchkosten zu bezahlen. „Darüber hinaus empfehlen wir, mindestens zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital zu finanzieren“, so Sahr. Wer mehr Eigenkapital mitbringe, erhalte günstigere Kreditkonditionen. Zudem sollten die Käufer ein Einkommen haben, das ausreicht, um die anfänglich höheren Belastungen im Vergleich zu Mietzahlungen auch längerfristig tragen zu können.

Was steigert den Wert einer Wohnimmobilie?

Der Wert einer Immobilie wird von vielen Faktoren bestimmt. Der Wichtigste ist die Lage, sind sich alle Immobilienexperten einig. Immer wichtiger wird auch der energetische Zustand. „Objekte, die einen Energieeffizienzstandard A oder B erreichen, sind deutlich wertstabiler als energetisch weniger gut ausgestattete Immobilien“, sagt Tolckmitt. Unsanierte Altbauten gingen teils nur mit kräftigen Abschlägen weg. Für Selbstnutzer sei es zudem wichtig, „dass ihnen die Gegend gefällt“, meint Sahr.

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Mit wem sollte man einen Immobilienkauf vorher prüfen?

„Bei der Finanzierung kann man sich bei der Verbraucherzentrale beraten lassen. Ob man sich ein Objekt leisten kann, wie dies finanziert werden kann und welche Förderungen es gibt“, rät die Stiftung Warentest. Bei älteren Gebäuden sollte man einen Sachverständigen das Objekt auf Mängel und mögliche Sanierungskosten prüfen lassen. Für die Finanzierung sollten nicht nur Angebote von der Hausbank eingeholt werden, sondern auch von anderen Banken und Kreditvermittlern. Vergleichen lohnt sich, rät Sahr: „Bei Baukrediten summieren sich selbst scheinbar kleine Unterschiede beim Zinssatz schnell auf fünfstellige Summen.“

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Wer sollte die Finger von einem Kauf lassen?

„Wer kein Eigenkapital und auch keine regelmäßige Einkünfte hat, für den ist jetzt wohl nicht die richtige Zeit“, meint der Maklerverbandspräsident Wohltorf. Wenn der Immobilienkauf zu großen Abstrichen beim Lebensstandard führen würde, sollte man es lassen, rät auch die Stiftung Warentest. „Ebenso, wenn nur sehr wenig oder kein Eigenkapital vorhanden ist.“

Wann werden die Immobilienpreise wieder steigen?

Eine Stabilisierung der Preise für Wohnimmobilien scheint aus heutiger Sicht ab Sommer dieses Jahres möglich, prognostiziert der vdp-Chef Tolckmitt. Insbesondere in Großstädten bleibe der Wohnraum weiter knapp und die Mieten hoch. Auch der Maklerverbandchef Wohltorf erwartet deshalb eine steigende Nachfrage. Wann die Preise jedoch wieder steigen, sei „derzeit noch ungewiss“.