Bad Berleburg. Heizung abgestellt, kaputte Aufzüge und kein Hausmeister: Die Liste ist lang. Anwalt Richard Treude weiß, was Mieter jetzt tun können.

Die Situation im Berliner Viertel in Bad Berleburg mit 127 Mietwohnungen macht sprachlos. Aber die Mieter sind einem Vermieter nicht rechtlos ausgeliefert.

Über Wochen und Monate hinweg waren Heizung und Warmwasser abgestellt worden, weil der Vermieter seine Rechnungen beim Energieversorger nicht bezahlte und die Nebenkosten nicht weiterleitete. Der Hausmeister wurde nicht mehr bezahlt, entsprechend sehen die Außenanlagen aus. In der Brandenburger Straße ist der Aufzug defekt.

Wir haben deshalb einen Experten für Mietrecht befragt: Rechtsanwalt Richard Treude von der Bad Berleburger Kanzlei Bald und Henk.

Rechtsanwalt Richard Treude ist für Mietrecht zuständig.
Rechtsanwalt Richard Treude ist für Mietrecht zuständig. © Privat | Privat

Was können Mieter tun, wenn ihnen Heizung und Warmwasser abgestellt werden?

In rechtlicher Hinsicht haben Mieter dann durchaus einige Möglichkeiten, z.B. den „Erfüllungsanspruch“ – der Vermieter muss seinen vertraglichen Pflichten nachkommen und die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zur Verfügung stellen. Die Durchsetzung dieses Anspruchs kann allerdings dauern, wenn auch noch gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden muss. Effektiver erscheinen ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bzw. eine – gegebenenfalls erhebliche – Mietminderung. Dadurch stehen dem gegenüber dem Energieversorger säumigen Vermieter allerdings – noch – weniger Mittel zur Verfügung, andererseits aber zahlt der Mieter dann wenigstens nicht für etwas, das er gar nicht erhält. Gegebenenfalls bietet sich für die Mieter an, gemeinsam an den Energielieferanten heranzutreten und die Abschläge unmittelbar an diesen zu entrichten. Rechtlich kommt auch eine (außerordentliche) Kündigung in Betracht, macht aber ohne Ersatzwohnraum rein tatsächlich wenig Sinn.

Welche Auswirkungen haben defekte Aufzüge auf das Mietverhältnis?

Ein defekter Aufzug berechtigt in aller Regel auch zu einer Mietminderung, ebenso kann der Vermieter zur „Erfüllung“ der vertraglichen Vereinbarung angehalten werden – also den Aufzug in einen ordnungsgemäßen, funktionsfähigen Zustand zu bringen und zu halten.

Wie kann sich ein Mieter davor schützen, dass die Nebenkosten in der Tasche des Vermieters landen, ohne an den Energieversorger weitergeleitet zu werden?

Hier wäre insbesondere an eine entsprechende vertragliche Gestaltung zu denken, bei der der Mieter selbst Vertragspartner des Energieversorgers wird, was sich aber nicht immer umsetzen lassen wird.

Haben Mieter eine Möglichkeit, gegen den Vermieter vorzugehen, wenn dieser die Müllabfuhr nicht mehr gewährleistet?

Auch diesbezüglich kann der Vermieter auf Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen in Anspruch genommen werden. Gegebenenfalls kommt auch die Minderung der Miete in Betracht. Auch ist eine Ersatzvornahme möglich: Wenn der Mieter „Dritte“ beauftragt, muss er aber grundsätzlich in Vorleistung gegenüber dem „Dritten“ treten und dann versuchen, sich das Geld vom Vermieter zurückzuholen.

Welche Möglichkeiten haben Mieter, wenn weder Winterdienst noch Instandhaltung der Außenanlagen erfolgen?

Hier gilt Entsprechendes: Inanspruchnahme auf Erfüllung, Ersatzvornahme und Mietminderung kommen in Betracht.

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