Mülheim. .

Welchen Herausforderungen hat sich der Mülheimer Wohnungsmarkt zu stellen, um Schritt zu halten mit dem demografischen und gesellschaftlichen Wandel? Zu dieser komplexen Frage liegt nun ein 160 Seiten starkes „Handlungskonzept Wohnen“ des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (Inwis) vor.

Auftraggeber waren neben der Stadt lokale Akteure der Wohnungswirtschaft. Die WAZ präsentiert in einem ersten Aufschlag drei als Schwerpunkte erkannte Handlungsfelder.

Miete

Die Studie sieht den Mietwohnungsmarkt unter Druck. Bis zum Jahr 2025 sinkt die Wohnungsnachfrage um rund 4000 Einheiten. Prognostiziert werden Vermietungsschwierigkeiten gerade bei kleinen Wohnungen mit veralterter Ausstattung, im Blick sind insbesondere 50er- und 60er-Jahre-Bauten.

Inwis empfiehlt mangels Flächenkapazitäten insbesondere die Modernisierung und den Umbau im Bestand, um wachsenden Ansprüchen der Mieterschaft (künftig rund 60 000 Haushalte) gerecht zu werden. „Im Bestand spielt die Musik“, heißt es. Dem Wohnungsneubau messen die Wissenschaftler nur eine ergänzende Bedeutung zu: zuvorderst dann, wenn es marode Bausubstanz abzureißen und zu ersetzen gelte. 95 neue Wohnungen pro Jahr werden als Bedarf gesehen. Abriss werde Thema sein. Und nicht jede Fläche müsse gleich wieder bebaut werden. Ein Stadtteilpark etwa schaffe städtebauliche Qualitäten.

Wer Mietshäuser modernisiere, so die Studie, sollte im Blick haben, wohin sich die Nachfrage entwickelt. Insbesondere werde es Bedarf geben für die Zielgruppe der „Best ager“, jener Singles und Paare jenseits der 50, die sich durch höhere Kaufkraft und gehobene Ansprüche auszeichneten und Wohnungen ab 75m² in gut angeschlossenen Lagen suchten.

Daneben seien mehr Wohnformen im Alter, insbesondere mit Service und Betreuung, zu schaffen. Investitionen in Barrierearmut lohnten sich über alle Zielgruppen hinweg. Einzeleigentümer seien von der Stadt in der Bestandserneuerung gezielt ideell zu unterstützen. Auch könnten Modernisierungsanreize wie dieser geschaffen werden: Wer Wohnungen für Sozialleistungsempfänger energetisch saniere, könne per Energiebonus subventioniert werden.

Eigentum

Für den Teilbereich der Eigentumswohnungen sehen die Inwis-Forscher – so wie in jüngster Vergangenheit realisiert – neben der Umwandlung von Mietwohnungen ein jährliches Neubaupotenzial von 25 bis 40 Wohnungen. Sie empfehlen insbesondere Investitionen in hochwertige, eher große als kleine Wohnungen für die Zielgruppen Ü 50 und Ü 65. Die Innenstadt werde hier als Wohnstandort eine Renaissance erleben, weil sie Mobilität und Freizeiterleben biete. Für ältere Menschen seien aber auch Angebote in ihrem angestammten sozialen Umfeld zu schaffen.

Die Studie hat einen „maßvollen“ Neubaubedarf von 235 bis 350 Eigenheimen pro Jahr ermittelt. Insgesamt werde die Wohneigentumsbildung weiter Dynamik besitzen; die Nachfrage werde sich aber auf Gebrauchtimmobilien konzentrieren. Nichtsdestotrotz sind 235 bis 250 Neubauten eine Hausnummer, auch wenn in den letzten zehn Jahren noch einige Neubauten mehr entstanden sind.

Vor der Ausweisung neuer Baugebiete wird der Stadt geraten, den Bestand im Umfeld genauestens zu analysieren, um den Verkauf von Altimmobilien dort nicht zu erschweren. Um den Generationenwechsel in älteren Eigenheimen zu unterstützen, empfehlen die Gutachter der Stadt etwa, den neuen Eigentümer bei Aus- und Anbauwünschen entgegenzukommen. Eine Modernisierungsberatung und Quartierskonzepte seien wünschenswert. In gehobener Innenstadtlage seien Stadthäuser für junge Menschen eine Marktlücke, ebenso barrierefreie kleine Eigenheime (Bungalows) für älter gewordene Menschen, die sich ­kleinersetzen wollten.

Altersgerecht wohnen

Im „betreuten Wohnen“ weist die Inwis-Studie für Mülheim einen Neubaubedarf von 540 zusätzlichen Wohneinheiten bis zum Jahr 2025 aus. Zwei Schwerpunkte seien dabei zu setzen: Ein Fokus sollte auf das günstige Preissegment bis zu einer Nettokaltmiete von 6 Euro/m² gerichtet sein – hier bestehe „ein deutlicher Nachfrageüberhang“, sprich: enormer Nachholbedarf. Die Nachfrage dürfte sich weiter erhöhen, insbesondere im Bereich öffentlich geförderter Wohnungen mit einer günstigen Pauschale für eine Grundbetreuung. Auch im mittleren Preissegment (10-15 Euro/m²) sieht das Inwis Angebotslücken in Mülheim. Das wäre ein zweiter Schwerpunkt.

500 altersgerechte Wohnen fehlen bis 2025 

Mindestens 500 altersgerechte Wohnungen für Senioren Ü 60, so die Berechnung, sind bis 2025 zusätzlich an den Markt zu bringen. Mindestens zwei Drittel könnten durch Investitionen im Bestand, 200 müssten in Neubauprojekten entstehen. Insbesondere kostengünstige bis mittelpreisige Angebote seien Mangelware. Die Wohnungsunternehmen seien gefordert, gemeinsame Quartiersansätze zu entwickeln, Abriss- und Neubaudiskussionen zu führen, vielfältige Wohnangebote zu entwickeln, ihre Beratung und die Partnerschaften mit Dienstleistern zu intensivieren.

Öffentliche Präsentation am 19. April

Der neue Planungsdezernent Peter Vermeulen wird das „Handlungskonzept Wohnen“ erstmals am Donnerstag, 19. April, im Wirtschaftsausschuss des Stadtrates öffentlich präsentieren. Finanziert wurde das Gutachten des Inwis (Ruhr-Universität Bochum) von der Stadt, den Wohnungsunternehmen SWB, MWB und Immeo, dem Wohnungs- und Grundeigentümerverein Mülheim an der Ruhr und der hiesigen Sparkasse.

Die Studie sieht den Mietwohnungsmarkt unter Druck. Bis zum Jahr 2025 sinkt die Wohnungsnachfrage um rund 4000 Einheiten. Prognostiziert werden Vermietungsschwierigkeiten gerade bei kleinen Wohnungen mit veralterter Ausstattung, im Blick sind insbesondere 50er- und 60er-Jahre-Bauten.

Inwis empfiehlt mangels Flächenkapazitäten insbesondere die Modernisierung und den Umbau im Bestand, um wachsenden Ansprüchen der Mieterschaft (künftig rund 60.000 Haushalte) gerecht zu werden. „Im Bestand spielt die Musik“, heißt es. Dem Wohnungsneubau messen die Wissenschaftler nur eine ergänzende Bedeutung zu: zuvorderst dann, wenn es marode Bausubstanz abzureißen und zu ersetzen gelte. 95 neue Wohnungen pro Jahr werden als Bedarf gesehen. Abriss werde Thema sein. Und nicht jede Fläche müsse gleich wieder bebaut werden. Ein Stadtteilpark etwa schaffe städtebauliche Qualitäten.

Wer Mietshäuser modernisiere, so die Studie, sollte im Blick haben, wohin sich die Nachfrage entwickelt. Insbesondere werde es Bedarf geben für die Zielgruppe der „Best ager“, jener Singles und Paare jenseits der 50, die sich durch höhere Kaufkraft und gehobene Ansprüche auszeichneten und Wohnungen ab 75m² in gut angeschlossenen Lagen suchten. Daneben seien mehr Wohnformen im Alter, insbesondere mit Service und Betreuung, zu schaffen. Investitionen in Barrierearmut lohnten sich über alle Zielgruppen hinweg. Einzeleigentümer seien von der Stadt in der Bestandserneuerung gezielt ideell zu unterstützen. Auch könnten Modernisierungsanreize wie dieser geschaffen werden: Wer Wohnungen für Sozialleistungsempfänger energetisch saniere, könne per Energiebonus subventioniert werden.

Neubaupotenzial

Für den Teilbereich der Eigentumswohnungen sehen die Inwis-Forscher – so wie in jüngster Vergangenheit realisiert – neben der Umwandlung von Mietwohnungen ein jährliches Neubaupotenzial von 25 bis 40 Wohnungen. Sie empfehlen insbesondere Investitionen in hochwertige, eher große als kleine Wohnungen für die Zielgruppen Ü 50 und Ü 65. Die Innenstadt werde hier als Wohnstandort eine Renaissance erleben, weil sie Mobilität und Freizeiterleben biete. Für ältere Menschen seien aber auch Angebote in ihrem angestammten sozialen Umfeld zu schaffen.

Neubaubedarf von bis zu 350 Eigenheimen pro Jahr 

Die Studie hat einen „maßvollen“ Neubaubedarf von 235 bis 350 Eigenheimen pro Jahr ermittelt. Insgesamt werde die Wohneigentumsbildung weiter Dynamik besitzen; die Nachfrage werde sich aber auf Gebrauchtimmobilien konzentrieren. Nichtsdestotrotz sind 235 bis 250 Neubauten eine Hausnummer, auch wenn in den letzten zehn Jahren noch einige Neubauten mehr entstanden sind.

Vor der Ausweisung neuer Baugebiete wird der Stadt geraten, den Bestand im Umfeld genauestens zu analysieren, um den Verkauf von Altimmobilien dort nicht zu erschweren. Um den Generationenwechsel in älteren Eigenheimen zu unterstützen, empfehlen die Gutachter der Stadt etwa, den neuen Eigentümer bei Aus- und Anbauwünschen entgegenzukommen. Eine Modernisierungsberatung und Quartierskonzepte seien wünschenswert. In gehobener Innenstadtlage seien Stadthäuser für junge Menschen eine Marktlücke, ebenso barrierefreie kleine Eigenheime (Bungalows) für älter gewordene Menschen, die sich ­kleinersetzen wollten.

Betreutes Wohnen

Im „betreuten Wohnen“ weist die Inwis-Studie für Mülheim einen Neubaubedarf von 540 zusätzlichen Wohneinheiten bis zum Jahr 2025 aus. Zwei Schwerpunkte seien dabei zu setzen: Ein Fokus sollte auf das günstige Preissegment bis zu einer Nettokaltmiete von 6 Euro/m² gerichtet sein – hier bestehe „ein deutlicher Nachfrageüberhang“, sprich: enormer Nachholbedarf. Die Nachfrage dürfte sich weiter erhöhen, insbesondere im Bereich öffentlich geförderter Wohnungen mit einer günstigen Pauschale für eine Grundbetreuung. Auch im mittleren Preissegment (10-15 Euro/m²) sieht das Inwis Angebotslücken in Mülheim. Das wäre ein zweiter Schwerpunkt.

Mindestens 500 altersgerechte Wohnungen für Senioren Ü 60, so die Berechnung, sind bis 2025 zusätzlich an den Markt zu bringen. Mindestens zwei Drittel könnten durch Investitionen im Bestand, 200 müssten in Neubauprojekten entstehen. Insbesondere kostengünstige bis mittelpreisige Angebote seien Mangelware. Die Wohnungsunternehmen seien gefordert, gemeinsame Quartiersansätze zu entwickeln, Abriss- und Neubaudiskussionen zu führen, vielfältige Wohnangebote zu entwickeln, ihre Beratung und die Partnerschaften mit Dienstleistern zu intensivieren.