Essen. Die Theaterpassage fristet ein trostloses Dasein. Viel Leerstand mitten in der Innenstadt. Jetzt holt die Stadt alte Pläne wieder hervor.

Viele Leerstände, viel Tristesse: Bei der Frage, wie es mit der Theaterpassage in der Essener Innenstadt weitergeht, steht alles wieder auf Anfang. Das heißt: Die Stadt setzt dort wieder an, wo sie vor über drei Jahren schon einmal war. Die Theaterpassage, gelegen zwischen Rathenaustraße und Hirschlandplatz, soll verkauft werden. Am 13. März soll der Stadtrat im nichtöffentlichen Teil der Sitzung den Weg dahin ebnen.

Der Verkaufsprozess war gestoppt worden, weil es Überlegungen gab, die Stadtbibliothek in der Passage unterzubringen. Doch mittlerweile gibt es dafür eine andere Lösung: Die Bibliothek zieht als Mieter in die ehemalige Mayersche Buchhandlung am Markt 5. Die Umbauarbeiten dazu laufen bereits.

Schon bei den ersten Verkaufsplänen 2020 hatte die Stadt große Bauchschmerzen, ein so zentrales Gebäude einfach aus der Hand zu geben. In einer nichtöffentlichen Vorlage für den Rat schreibt die Verwaltung auch jetzt wieder: „Der zukünftigen Nutzung der Gesamtimmobilie kommt wegen der exponierten Lage im Stadtkern eine herausragende Bedeutung für die Innenstadt zu.“ Allerdings kann die Stadt die enormen Kosten, die für die Sanierung notwendig wären, selbst nicht stemmen.

Stadt Essen will Theaterpassage als Erbpachtgrundstück verkaufen

Einen Ausweg aus dem Dilemma hat sie nun gefunden: Das Grundstück soll bei ihr als Erbpacht verbleiben. Das heißt: Ein künftiger Investor kauft lediglich das historische Gebäude und zahlt an die Stadt eine Miete für Grund und Boden, den Erbbauzins. Wenn der Erbpachtvertrag ausgelaufen ist, hätte die Stadt wieder vollen Zugriff auf die gesamte Immobilie. Wie lange ein solcher Vertrag geschlossen würde, hänge von den Kaufverhandlungen ab, machte Planungsdezernent Martin Harter auf Nachfrage deutlich. Maximal wären 99 Jahre möglich.

Das Atrium der Theaterpassage bringt zwar Licht ins Innere. Dennoch haben sich gerade die innenliegenden Geschäfte in der Vergangenheit in dem verwinkelten Bau schwergetan.
Das Atrium der Theaterpassage bringt zwar Licht ins Innere. Dennoch haben sich gerade die innenliegenden Geschäfte in der Vergangenheit in dem verwinkelten Bau schwergetan. © FUNKE Foto Services | Kerstin Kokoska

Doch so einfach, wie das klingt, ist der Weg dahin nicht. Die Stadt muss dafür selbst erst einmal tief in die Tasche greifen. Denn die Theaterpassage gehört ihr bislang nur etwa zur Hälfte. Die andere ist im Eigentum der Sparkasse. Und die geht den Erbpacht-Deal nicht mit, sondern will ihren Teil gänzlich losschlagen. Deshalb muss die Stadt der Sparkasse zunächst deren Gebäude- und Grundstückshälfte abkaufen. Beide Seiten haben sich bereits auf einen Preis von rund zehn Millionen Euro geeinigt, wobei die reine Immobilie mit rund 4,5 Millionen Euro (inklusive Nebenkosten) bewertet wird, der Boden mit 5,7 Millionen Euro. Wenn der Kauf über die Bühne gegangen ist, will die Stadt mit der Suche nach einem Käufer und Investor beginnen.

Das Untergeschoss der Theaterpassage wird noch gastronomisch genutzt. Das könnte auch in Zukunft so bleiben.
Das Untergeschoss der Theaterpassage wird noch gastronomisch genutzt. Das könnte auch in Zukunft so bleiben. © FUNKE Foto Services | Kerstin Kokoska

Ob es angesichts der Erbbauvariante, des geltenden Denkmalschutzes für die Fassade und des riesigen Sanierungsstaus überhaupt Interessenten geben wird, ist offen. Harter betont aber, dass sich die Stadt dazu im Vorfeld mit Maklern ausgetauscht habe.

Stadt will Theaterpassage für mindestens 4,5 Millionen Euro verkaufen

In ihrer Ratsvorlage schreibt die Stadt, dass sie mindestens 4,5 Millionen Euro für den Sparkassen-Teil haben will. Die Kosten für das gesamte Grundstück sollen über den Erbpachtzins zurückfließen. Wenn das so käme, hieße das, dass die Stadt für ihren Teil der Passage quasi nichts verlangen würde und wohl auch nicht könnte. 24 Millionen Euro nämlich müsste ein neuer Eigentümer allein für die Sanierung aufbringen. Diese Summe ergab ein Gutachten im Jahr 2020. Heute dürfte sie bereits höher liegen.

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Auch wenn die Stadt offenbar bereit wäre, einem Käufer beim Preis entgegenzukommen, ist ein anderer Punkt nicht verhandelbar: Sie will bei der künftigen Nutzung mitreden. Deshalb müssen alle Interessenten vorab ein detailliertes Konzept und einen Finanzierungsplan vorlegen. Wer den Zuschlag bekommt, entscheiden Verwaltung und Politik. Laut gültigem Bebauungsplan sind vielfältige Entwicklungen denkbar: Möglich wäre ein Gebäude mit Geschäftsräumen und Büros, Läden und Gastronomie. Wohnen sieht der Bebauungsplan offenbar nicht vor. Als Muss will die Stadt dem Investor eine öffentliche Fahrradgarage vorschreiben.

Im städtischen Teil der Theaterpassage stehen viele Läden schon seit längerem leer. Die Stadt vermietet sie auch nicht mehr.
Im städtischen Teil der Theaterpassage stehen viele Läden schon seit längerem leer. Die Stadt vermietet sie auch nicht mehr. © FUNKE Foto Services | Kerstin Kokoska

Spielstätte Casa soll Theaterpassage nach Ende der Spielzeit verlassen

Die Theaterpassage, 1930 vom Architekten Georg Metzendorf als Sparkassengebäude errichtet, galt lange als gute Adresse für hochwertigen Einzelhandel. Die Glanzzeiten aber sind lange Geschichte. Ein neuer Eigentümer würde heute eine tatsächlich zweigeteilte Passage übernehmen. Im Teil der Sparkasse sind noch viele Flächen vermietet. Die Verträge sind bereits auf die Stadt überschrieben worden und sollen fortgeführt werden. „Wir sind vertragstreu“, betonte Harter.

Ihren eigenen Teil hingegen hatte die Stadt schon vor längerem nahezu entmietet. Einzig die Gastronomie „Sattgrün“ und die Spielstätte Casa sind verblieben. Doch auch die Casa, darauf drängt die Verwaltung, muss die Passage bis Ende Juni 2024 endgültig verlassen.

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