Essen. Der aktuelle Grundstücksmarktbericht zeigt, wie viel man mittlerweile für Häuser und Wohnungen in den Essener Stadtteilen bezahlen muss.

Wer sich in Essen ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung kaufen will, muss so tief in die Tasche greifen wie noch nie. Die Preise für gebrauchte Häuser und Wohnungen sind im vergangenen Jahr so stark gestiegen wie seit mindestens 16 Jahren nicht mehr. Länger reichen die Zeitreihen im aktuellen Grundstücksmarktbericht, den der Gutachterausschuss jetzt veröffentlicht hat, nicht zurück.

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Nach oben gibt es scheinbar keine Grenzen mehr. So wurde in Bredeney eine neu gebaute Eigentumswohnung voriges Jahr für fast 6800 Euro pro Quadratmeter verkauft, in Schuir bezahlten Käufer für eine neue Villa ebenfalls 6700 Euro pro Quadratmeter. Aktuell wird ein 115 Quadratmeter großes Penthouse auf der Grashofstraße in Bredeney sogar für 935.500 Euro angeboten. Das sind über 8100 Euro für den Quadratmeter.

„Die niedrigen Zinsen und die steigende Inflation sorgen dafür, dass sich die Menschen weiter in Sachwerte flüchten“, sagte der Vorsitzende des Gutachterausschusses Peter Rath. Makler berichten, dass sie mit Suchaufträgen überschüttet werden, es auf der anderen Seite zu wenige Angebote auf dem Markt gibt. „Verkäufer müssen im Grunde gar nicht nach einem Käufer suchen, das ist ein Selbstläufer“, sagt Gordon Brandt von der Großmann Immobilien-Consult GmbH, der mit im Gutachterausschuss sitzt.

Preise für Eigentumswohnungen in Essen klettern um 20 Prozent

Mit der Folge: Vor allem die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen machten einen kräftigen Sprung. Sie gingen im Durchschnitt um 20 Prozent nach oben. „Im Gegensatz zu Ein- und Zweifamilienhäusern sind Eigentumswohnungen in Essen mehr verfügbar und leistbarer. Auch werden sie häufig als Anlageobjekt genutzt und weiter vermietet. Das erklärt die Dynamik“, sagte Rath.

Aber auch im Neubau zeigt sich ein deutlicher Preisschub. Im Mittel kosteten neu errichtete Eigentumswohnungen über 4000 Euro pro Quadratmeter. Steigende Baupreise einerseits und ein gesunkenes Angebot auf der anderen Seite treiben hier die Preise nach oben. „Eigentumswohnungen erleben eine Renaissance“, bestätigte Makler Brandt. Das habe auch etwas mit der Altersstruktur in der Stadt zu tun. Ältere würden ihre Häuser aufgeben und sich eine Wohnung kaufen.

Häuser sind um 14 Prozent teurer geworden

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Im vergangenen Jahr wurden in Essen 4166 Immobilien für über zwei Milliarden Euro verkauft.
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Von Janet Lindgens

Neben Eigentumswohnungen wurden auch gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser im vergangenen Jahr deutlich teurer. 14 Prozent mehr mussten Käufer im Schnitt dafür ausgeben. Der Blick in den Grundstücksmarktbericht zeigt: Das Angebot hier ist weiterhin rar. Gerade einmal 186 Einfamilienhäuser und 246 Doppelhaushälften wechselten im vergangenen Jahr den Besitzer. Viele Häuser werden dabei unter der Hand verkauft, landen gar nicht erst in einschlägigen Immobilienportalen oder auf den Internetseiten der Makler.

Der Gutachterausschuss hat für seinen Bericht alle 4166 Kaufverträge ausgewertet, die im vergangenen Jahr geschlossen wurden. Das sind zwar etwas weniger als im Jahr zuvor gewesen. Allerdings erzielten die Verkäufer für ihre Immobilien in Summe über zwei Milliarden Euro – fast soviel wie im bisherigen Rekordjahr 2018. Es ist erst das zweite Mal, dass die Zwei-Milliarden-Marke in Essen überschritten wurde.

Makler erwarten weiter steigende Preise

Der jüngste Preissprung hat Immobilienexperten wie Makler Gordon Brandt dennoch nicht überrascht. „Wir erleben eine stetige Entwicklung schon seit einigen Jahren.“ Tatsächlich haben die Preise in den vergangenen zehn Jahren deutlich zugelegt. Wer heute eine Eigentumswohnung kaufen will, muss etwa das Doppelte bezahlen als 2010. Bei gebrauchten Häusern sind es etwa 82 Prozent mehr.

Brandt sieht unterdessen auch noch kein Ende des Immobilienbooms. „Allerdings rechne ich nicht mehr mit derart hohen Sprüngen“, sagte er. Die Preisspirale habe allein schon bei der Finanzierung Grenzen. Auch zeichne sich bereits eine Zunahme bei den Bauzinsen ab.

Ein Überblick über die Preisentwicklung bei den verschiedenen Wohnimmobilien

Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser

Wer in Essen ein gebrauchtes Haus kauft, muss mittlerweile im Schnitt knapp 400.000 Euro dafür bezahlen. Vor fünf Jahren war ein Haus noch deutlich günstiger:

  • 2021: 394.000 Euro
  • 2020: 353.000 Euro
  • 2016: 260.000 Euro

Die meisten verkauften Häuser liegen in einer Spanne von 250.000 bis 450.000 Euro. Die Preise, die pro Quadratmeter bezahlt werden, hängen dabei stark von der Lage innerhalb des Stadtgebietes ab:

  • 1500 bis 2000 Euro: Katernberg
  • 2001 bis 2500 Euro: Karnap, Vogelheim, Altenessen-Süd, Schonnebeck, Kray, Steele, Frillendorf
  • 2501 bis 3000 Euro: Dellwig, Bedingrade, Gerschede, Borbeck, Schönebeck, Altendorf, Altenessen-Nord, Stoppenberg, Leithe, Freisenbruch, Horst, Bergerhausen, Rellinghausen, Überruhr, Kupferdreh
  • 3001 bis 3500 Euro: Burgaltendorf, Fischlaken, Heidhausen, Kettwig, Überruhr
  • 3500 Euro: Haarzopf, Werden, Bredeney, Stadtwald, Heisingen, Byfang und Huttrop

Neue Eigenheime und Doppelhäuser

Neu gebaute Ein- und Zweifamilienhäuser, die auf den Markt kommen, stammen in der Regel von Bauträgern. Die hohen Baupreise schlagen sich hier wie auch bei Eigentumswohnungen deutlich in den Verkaufspreisen nieder, variieren aber ebenfalls stark im Stadtgebiet:

  • 2500 bis 3000 Euro pro Quadratmeter: Altenessen-Nord
  • 3001 bis 3500 Euro: Stoppenberg, Schonnebeck, Überruhr
  • 3501 bis 4000 Euro: Dellwig, Bedingrade, Bochold
  • 4001 bis 4500 Euro: Steele, Bredeney, Heisingen, Überruhr
  • über 4500 Euro: Schuir

Gebrauchte Eigentumswohnungen

Im vergangenen Jahr wurden 1992 gebrauchte Wohnungen verkauft. Im Mittel kostete eine Wohnung 128.000 Euro.

  • 2021: 128.000 Euro
  • 2020: 110.000 Euro
  • 2016: 82.500 Euro

Die Grafik verdeutlicht das unterschiedliche Preisniveau in den Stadtteilen

Neue Eigentumswohnungen

Die Anzahl der verkauften neu errichteten Eigentumswohnungen ist gegenüber dem Vorjahr um 40 Prozent zurückgegangen. Wurden in 2020 noch 268 Wohnungen verkauft, so waren es in 2021 nur noch 159. Ein Grund: Große Wohnungsunternehmen kaufen seit einiger Zeit ganze Bauprojekte auf und vermieten die Wohnungen anschließend. Damit fehlen diese Wohnungen auf dem Eigentumsmarkt.

Das knappe Angebot wirkt sich auch auf die Preise aus: Für neu errichtete Eigentumswohnungen zahlten die Käufer durchschnittlich 4090 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und damit gut neun Prozent mehr als im Vorjahr. Zum Vergleich: 2016 mussten die Käufer 2890 Euro pro Quadratmeter im Schnitt hinlegen. Im Mittel kostete eine neue Eigentumswohnung im vergangenen Jahr:

  • 2021: 405.000 Euro
  • 2020: 362.000 Euro
  • 2016: 285.000 Euro

Die Spanne der Quadratmeterpreise hängt auch hier stark von der Lage ab. Mussten Käufer für eine neue Eigentumswohnung in Vogelheim oder Katernberg noch nicht einmal 3000 Euro pro Quadratmeter bezahlen, waren es in Bredeney über 4500 Euro. Doch einzelne Immobilien sind dabei noch deutlich teurer. Neben der teuersten Eigentumswohnung in Bredeney, die für 6795 Euro pro Quadratmeter verkauft wurde, erzielten auch Objekte in Haarzopf (5190), Heisingen (5200), Kettwig (5100), Rüttenscheid (5160) und Werden (5600) weit überdurchschnittliche Preise.

Bodenrichtwerte

Die Entwicklung bei den Preisen für Bauland, das im Schnitt elf Prozent teurer wurde, schlägt sich auch in den Bodenrichtwerten nieder. Der Gutachterausschuss hob diese im Durchschnitt um rund zehn Prozent an. Erstmals liegt damit ein Bodenrichtwert in Essen über 800 Euro. Die teuersten Grundstücke liegen demnach im Brucker Holt in Bredeney. Für sie weist die Karte einen Bodenrichtwert von mittlerweile 860 Euro pro Quadratmeter aus. Vergangenes Jahr lag dieses Grundstück noch bei 780 Euro.

Die günstigsten Grundstücke liegen dagegen in Vogelheim (160 Euro/qm) und Katernberg (190 Euro/qm).

Den Grundstücksmarktbericht finden Sie hier