Wer ein in die Jahre gekommenes Haus erbt oder kauft, steht bisweilen vor einer schwierigen Entscheidung: Sanierung oder Abrissbirne? Und neben den Fällen, in denen sich die Investition in Bestehendes durchaus lohnt, gibt es auch genügend Fälle, in denen das nicht der Fall ist. Es ist deshalb ratsam, genau analysieren zu lassen und durchzurechnen, ob nicht ein Abriss mit anschließendem Neubau vielleicht die rentablere Lösung sein könnte.
Enorme Kosten für die Modernisierung
Ist etwa ein in den Nachkriegsjahren erbautes Haus über Jahre nicht saniert worden, kommen auf den Eigentümer enorme Modernisierungskosten zu. Heizung, Dach, Wände, Fenster, Elektro- und Wasserleitungen – alles muss auf den neuesten Stand gebracht werden. Auch die Raumaufteilung macht oft wenig Freude. Viele kleine Zimmer stehen dem Wunsch nach offenem Wohnen entgegen. Und anstatt einer Wellnessoase findet sich in manch altem Haus noch eine sanierungsbedürftige Nasszelle.
Laut einer Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen lohnt sich bei rund zwölf Prozent der rund 19 Millionen Wohnungen in deutschen Ein- und Zweifamilienhäusern die Sanierung nicht mehr. Die Studie errechnet Kosten von 1 100 bis 1 650 Euro pro Quadratmeter für eine barrierefreie Vollmodernisierung von Ein- und Zweifamilienhäusern. Das kann leicht die Aufwendungen für einen vergleichbaren Neubau überschreiten. Jochen Ament (Bausparexperte der Badenia- Bausparkasse) und Peter Hoff (diplomierter Bauingenieur beim Verband Privater Bauherren) erläutern, was bei der Entscheidung für (oder auch gegen) einen Abriss alles beachtet werden muss.
Die Entscheidung für eine Komplettsanierung oder einen Neubau darf nicht übers Knie gebrochen, sondern muss gut abgewogen werden. Bei einem Immobilienerwerb sollte diese Frage bereits vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag geklärt sein. Es empfi ehlt sich deshalb, rechtzeitig einen Fachmann hinzuzuziehen. Dieser prüft – gerade bei vermeintlichen „Schnäppchen“ – den Zustand der Immobilie und stellt einen Sanierungsfahrplan mit den zu erwartenden Kosten auf. „Eigentümer sollten sich detaillierte Kostenvoranschläge für die gewünschten Sanierungsmaßnahmen und Umbauten machen lassen“, rät Ament. Ein ungewisser Faktor sind mögliche Probleme und Altlasten (wie Asbest), die erst bei der Sanierung erkannt werden.
Die Zukunft mit im Auge haben
Der Faktor Zukunftssicherheit spielt bei der Entscheidung für den Abriss eine nicht zu unterschätzende Rolle: Ein Neubau bietet in der Regel mehr Komfort, kann von vornherein barrierefrei gestaltet werden, garantiert eine lange Sanierungspause und entspricht den neuesten Anforderungen an den Klimaschutz. Das spart Energie und schont mittelfristig das Portemonnaie des Eigentümers. Auch beim Abriss gibt es Fallstricke: So sollte der Leistungsumfang die komplette Entsorgung und das Ausgraben etwaiger Fundamente beinhalten.
Ungeachtet der günstigen Rahmenbedingungen für einen Neubau (wie Fördergeldern und günstigem Baugeld), hat auch eine Sanierung überzeugende Vorzüge. So kann der Bauherr Arbeiten der Dringlichkeit und den eigenen Möglichkeiten entsprechend nach und nach durchführen. „Das entlastet zumindest zu Anfang sein Budget spürbar“, sagt Ament. „Eine charmante Lösung“ kann nach Hoffs Einschätzung auch ein Teilabriss oder eine Komplett-Entkernung sein. Dabei bleiben Bereiche des Hauses, wie etwa der Keller oder die Außenwand stehen, der Wohnbereich kann dann (fast wie bei einem Neubau) individuell nach modernen Standards und den Wünschen der künftigen Bewohner gestaltet werden.
