Hamburg. Auswertung der Kaufverträge bestätigt Preise im letzten Jahr. Konkrete Zahlen für Eppendorf, Winterhude und andere Stadtteile.

• Der Bericht des Hamburger Stadtteilausschusses zeigt sinkende Immobilienpreise
• Von einem Preiseinbruch von bis zu zehn Prozent wird gesprochen
• Doch in einigen Stadtteilen kosten Immobilien immer noch mehr als eine Million Euro

Die Wende am Immobilienmarkt Hamburg bekommt nun auch ein amtliches Siegel. Denn der mehr als 200 Seiten starke Bericht des Hamburger Gutachterausschusses für Grundstückswerte bestätigt sinkende Preise und weniger Verkäufe. Eine solche Entwicklung habe man in den letzten Jahren, um nicht zu sagen Jahrzehnten, noch nicht gesehen, sagte die Vorsitzende des Gutachterausschusses, Anke Lüders. Am stärksten verbilligten sich 2022 Einfamilienhäuser. „Die Erkenntnisse des neuen Immobilienmarktberichts zeigen eine Trendwende am Hamburger Wohnungsmarkt“, sagt Karen Pein, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen.

Während viele Statistiken zum Immobilienmarkt Hamburg bisher nur an weniger verlässlichen Daten wie den Angebotspreisen von Immobilienportalen festgemacht werden konnten, stützt sich der Jahresbericht der Gutachter auf die Auswertung aller Immobilienkaufverträge in Hamburg: vom Reihenhaus am Stadtrand bis zum Bürohochhaus in der City.

Immobilien in Hamburg: Die teuersten Häuser stehen in Winterhude

Der Preiseinbruch von mehr als zehn Prozent bei Einfamilienhäusern in Hamburg kommt nicht überraschend, denn von 2021 auf 2022 hatten sich diese Immobilien noch um 35 Prozent verteuert. Jetzt die Kehrtwende. Innerhalb eines Jahres gaben die Preise im Durchschnitt um elf Prozent nach. Aber noch immer kostet ein frei stehendes Einfamilienhaus in Hamburg meist mehr als eine Million Euro: im Schnitt sind es exakt 1,09 Millionen Euro.

Die Spannweite der mittleren Verkaufspreise bei den verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern ist je nach Stadtteil enorm: So kosteten die insgesamt neun verkauften Objekte in Winterhude im Schnitt rund 8,4 Millionen Euro, während in Francop ein Einfamilienhaus im Schnitt für 320.000 Euro verkauft wurde.

Einfamilienhäuser in Hamburg für weniger als 400.000 Euro

Immerhin gibt es neben Francop noch Langenbek und Neuland, wo die Kaufpreise im Schnitt unter 400.000 Euro blieben. Weitere sechs Stadtteile wie Wilstorf, Finkenwerder und Curslack liegen bei den durchschnittlichen Verkaufspreisen unter 500.000 Euro.

In insgesamt 18 Stadtteilen liegen die durchschnittlichen Verkaufspreise der Einfamilienhäuser bei mehr als einer Million Euro. Das betrifft nicht nur die Topstandorte bei den Wohnlagen wie Rotherbaum (6,3 Millionen Euro), Eppendorf (2,7) oder Blankenese (2,3), sondern auch weit profanere Lagen wie Volksdorf (1,30), Duvenstedt (1,07) oder Eilbek (1,08) und Marienthal (1,04).

Immobilien: Wo in Hamburg die meisten Häuser verkauft werden

In gefragten, gutbürgerlichen Lagen wie in Sasel kosteten Einfamilienhäuser im vergangenen Jahr im Schnitt 929.000 Euro, in Poppenbüttel 855.000 Euro und in Niendorf 776.000 Euro. Wer auf der Suche nach einem Einfamilienhaus ist, hat die größten Chancen in Rahlstedt, denn dort wurden mit 149 Transaktionen die meisten Verkäufe registriert. Durchschnittspreis: 690.000 Euro.

Gute Chancen gibt es auch in Langenhorn mit 138 Verkäufen und einem Preis von 604.000 Euro und in Billstedt mit 105 Verkäufen zu einem Durchschnittspreis von 568.000 Euro.

Die Preiswende am Immobilienmarkt bleibt nicht ohne Auswirkungen auf die Preise für Bauland. „Allein bei den Bodenrichtwerten für Mehrfamilienhaus-Bauplätze gab es einen Preisrückgang um 15 Prozent“, hebt Senatorin Pein hervor. „Auch wenn noch nicht endgültig absehbar ist, ob sich die Beruhigung weiter fortsetzt, sind sinkende Bodenpreise ein gutes Signal für den Wohnungsneubau.“ Die Bauplätze für Einfamilienhäuser verbilligten sich im Schnitt um zehn Prozent.

Grundstücke in Hamburg für weniger als 500 Euro

Baulandpreise für Grundstücke für Einfamilienhäuser für weniger als 500 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche gibt es nach dem Bericht des Gutachterausschusses zum Beispiel in Allermöhe (461 Euro), Altengamme (411), Altenwerder (355), Billwerder (472), Cranz (409) und auf Finkenwerder (454).

Bei den Reihenhäusern zeigt sich kein einheitlicher Trend. Während sich Mittelreihenhäuser um sieben Prozent auf 545.000 Euro verbilligten, wurden Endreihenhäuser noch einmal deutlich teurer. Die meist mit einem größeren Grundstück ausgestatteten Objekte stiegen im Schnitt um 26 Prozent auf 790.000 Euro.

Die teuersten Eigentumswohnungen gibt es in der HafenCity

Ein Grund für diese gegen den Trend laufende Entwicklung kann ein deutlicher Rückgang bei den zum Verkauf stehenden Objekten sein. Den größten Rückgang hat es mit minus 28 Prozent bei den Endreihenhäusern gegeben. Kamen 2021 exakt 312 Objekte auf den Markt, so waren es 2022 nur noch 225. Zu den Ursachen von Preisveränderungen sagt der Gutachterbericht grundsätzlich nichts aus.

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Eigentumswohnungen wurden um vier Prozent günstiger und kosteten im Schnitt 582.000 Euro. Die Objekte hatten im Schnitt eine Größe von 81 Quadratmetern und waren 47 Jahre alt. Die durchschnittlichen Kaufpreise je Quadratmeter Wohnfläche schwanken zwischen 14.694 Euro in der HafenCity und 3526 Euro in Harburg als dem günstigsten Stadtteil für Eigentumswohnungen. Angebote für weniger als 4000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gibt es nur in sieben Hamburger Stadtteilen, zum Beispiel in Billstedt (3952 Euro), in Lohbrügge (3582) und in Steilshoop (3706).

Schockstarre am Immobilienmarkt Hamburg

Die Preisentwicklung im vergangenen Jahr am Hamburger Immobilienmarkt war von zwei Tendenzen geprägt. Bis zur Mitte des Jahres stiegen die Preise noch, bevor dann in der zweiten Jahreshälfte eine Korrektur einsetzte. Doch diese Phase war zunächst von einer Schockstarre am Markt geprägt. Nach mehr als einem Jahrzehnt Preisanstiegen, wollten sich potenzielle Verkäufer nicht mit fallenden Immobilienpreisen abfinden. Die Käufer waren aber nicht bereit, die noch hohen Kaufpreisforderungen zu bezahlen. So kamen kaum noch Transaktionen zustande.

Tiny Houses sollen in Hamburg die Wohnungsprobleme lösen

80 Prozent der Makler berichten von weniger Abschlüssen bei den notariellen Kaufverträgen, wie aus einer Umfrage des Immobilienverbandes IVD Nord hervorgeht. „Wir wissen auch von den Notaren, dass sie kaum noch Grundstücksgeschäfte beurkunden“, sagt Andreas Sonnek von Sonnek Immobilien in Billstedt. „Die verkaufswilligen Eigentümer haben zwar registriert, dass sich bei den Preisen etwas getan hat, aber das ganze Ausmaß haben sie noch nicht erfasst“, sagt der Makler. Das müsse man ihnen vorsichtig beibringen.

Immobilienmarkt Hamburg: Deutlich weniger Verkäufe bei Häusern und Wohnungen

So registriert der Bericht des Gutachterausschusses elf Prozent weniger Verkäufe bei den Einfamilienhäusern. Eigentumswohnungen wurden 23 Prozent weniger verkauft. „Zum ersten Mal seit dem Jahr 2000 lag die Gesamtzahl an allen verkauften Immobilienarten nicht mehr im fünfstelligen Bereich“, sagt Lüders.

Der Bericht für das vergangene Jahr spiegelt noch nicht das volle Ausmaß der Preiswende am Hamburger Immobilienmarkt wider. Für verkaufswillige Immobilieneigentümer ist es deshalb keine gute Idee, sich an den Werten aus dem Bericht zu orientieren, weil die Preise inzwischen weiter nachgegeben haben. In der Vergangenheit war das durchaus legitim, denn die Preise stiegen meist noch weiter.

Immobilien Hamburg: Steigende Zinsen lösten Preiswende aus

Jetzt aber müssen sich Verkäufer neu orientieren. „Wenn eine Immobilie gleich ,richtig‘ im Preis eingeschätzt ist, findet sich innerhalb einiger Wochen ein Käufer. Ist die Preisvorstellung kaum niedriger als im letzten Jahr üblich, werden die Angebote zu Ladenhütern“, sagt Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord.

Neben den gestiegenen Energiepreisen und drohenden staatlichen Auflagen zur Heizungsmodernisierung wurde die Preiswende am Immobilienmarkt vor allem von den gestiegenen Zinsen für Baudarlehen ausgelöst.