Hamburg. Baugeldvermittler spricht von „drastischem Einbruch“. Bei Häusern gibt es eine andere Entwicklung. Was Makler erwarten.

  • Preise für Eigentumswohnungen in Hamburg sinken drastisch
  • Bei Einfamilienhäusern fällt der Preisrückgang wesentlich geringer aus
  • Welche Entwicklung Makler bei Immobilie in Hamburg erwarten

Obwohl manche Experten eine Stabilisierung des Immobilienmarktes im Sommer erwarten, sieht es im Moment nicht danach aus. Zumindest im ersten Quartal 2023 wurden Wohnimmobilien in Hamburg deutlich unter ihren Vorjahrespreisen gehandelt. Das belegen Daten des Baugeldvermittlers Dr. Klein aus Kreditverträgen. Es geht also um Preise, die wirklich bezahlt wurden. Die Experten sprechen in ihrer Kurzstudie von einem „drastischen Einbruch“.

Danach sind die Preise für Eigentumswohnungen in Hamburg im ersten Quartal 2023 gegenüber dem 1. Quartal 2022 um 11,5 Prozent gefallen. Der Durchschnittswert für einen Quadratmeter Wohnfläche liegt bei 4642 Euro. Eine 80 Quadratmeter große Wohnung kostet also in Hamburg im Schnitt 371.360 Euro.

Immobilien Hamburg: Preisrückgang bei Häusern geringer als bei Eigentumswohnungen

Bei den Einfamilienhäusern fällt der Preisrückgang wesentlich geringer aus. Die Preise sanken im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,6 Prozent auf 3781 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Ein 120 Quadratmeter großes Haus kostet also im Schnitt 453.720 Euro.

Warum gibt es so große Unterschiede zwischen Wohnung und Haus? „Zum einen ist der Bodenwert bei Häusern prozentual sehr viel höher als bei Eigentumswohnungen, die sich die Fläche mit vielen anderen Wohneinheiten teilen“, sagt Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierungen bei Dr. Klein in Hamburg.

Hausverkäufer profitieren noch von stabilen Bodenpreisen in Hamburg

„Und die Bodenrichtwerte bleiben in Hamburg stabil. Außerdem nehme ich wahr, dass die Wohnungen, die derzeit in Hamburg verkauft und gekauft werden, tendenziell älter sind als Häuser“, so der Experte. Während Häuser oft abgerissen und neu gebaut werden, ist der Bestand an älteren Wohnungen größer. „Wer im Moment eine ältere Wohnung mit einer schlechten Energiebilanz verkaufen will, muss oft deutliche Zugeständnisse bei den Preisverhandlungen machen“, sagt Lösche.

Mit den gefallenen Preisen müssen sich Hamburger für den Einzug in die eigenen vier Wände weniger verschulden. Im Schnitt lag der aufgenommene Kreditbetrag im ersten Quartal 2023 bei 404.553 Euro. Das sind rund 70.000 Euro weniger als im Vorjahresquartal, wie aus den Daten von Dr. Klein hervorgeht.

Immobilienmakler rechnen mit weiterem Preisrückgang von 20 Prozent

Wenn die Heizungspläne des Wirtschaftsministers Robert Habeck (Grüne) und die Dämmpflichten der Europäischen Union so umgesetzt werden wie geplant, fürchten Hamburger Makler weitere Preisrückgänge bei Immobilien. „Es besteht dann die Gefahr, dass weitere Objekte auf den Markt kommen, weil sich das die Eigentümer nicht leisten können oder wollen“, sagt Andreas Sonnek von Sonnek Immobilien.

Bei nicht sanierten Objekten rechnet Nicole Reise, Geschäftsführende Gesellschafterin von Frank Hoffmann Immobilien, mit einem weiteren Preisrückgang von 20 Prozent vom aktuellen Niveau.

Wohnen: Viele Auflagen für Sanierung halten Kaufinteressenten ab

Nicht nur die gestiegenen Zinsen für Immobiliendarlehen halten Kaufinteressenten ab, sondern auch die vielen Auflagen bei der Sanierung von Gebäuden. „Wem das zu unübersichtlich ist, der nimmt generell Abschied von seinen Kaufplänen, der beschäftigt sich gar nicht mit den Details“, sagt Makler Carsten Bellingrodt von Flachsbarth & Kullick. Das führe zu einem dramatischen Nachfragerückgang.

Bei den Zinsen für Baufinanzierungen zeichnet sich keine Entspannung für Immobilienkäufer ab. Bei fast allen Laufzeiten steht inzwischen wieder eine Vier vor dem Komma. Nur eine zehnjährige Zinsbindung gibt es noch für 3,83 Prozent. Sich nur fünf Jahre zu binden, ist mit 4,07 Prozent teurer, und die 15-jährige Zinsbindung kostet vier Prozent. Im Frühjahr 2021 lagen die Bauzinsen noch bei rund einem Prozent.

Immobilien Hamburg: Bauzinsen könnten weiter steigen

Die weitere Zinsentwicklung ist unsicher. „Die Märkte hoffen zurzeit, dass die Notenbanken die Zinsen nicht mehr allzu stark erhöhen können, um das Finanzsystem nicht weiter zu belasten“, sagt Michael Neumann, Vorstand von Dr. Klein.

Mit steigenden Zinsen sinkt die Nachfrage nach Krediten, und den Banken drohen Zahlungsausfälle bei bestehenden Krediten. Gleichzeitig ist die Inflation aber noch nicht gebändigt, sodass weitere Zinserhöhungen der Notenbanken drohen. Neumann: „Die Möglichkeit, dass die Bauzinsen temporär auch wieder deutlich über vier Prozent steigen, ist durchaus gegeben.“