Hamburg. Laut Grossmann & Berger fiel der Preisrückgang im Umland noch deutlicher aus. Der Wertverlust trifft einen Immobilientyp besonders.

Vor einem Jahr war die Immobilienwelt noch in Ordnung. Die Corona-Pandemie mit ihren Beschränkungen hatte den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zusätzlich befeuert. Zu diesem Zeitpunkt schrieb der Hamburger Makler Grossmann & Berger in einem Ausblick für das Jahr 2022: „dass normale Immobilien wie Liebhaberobjekte gehandelt werden“.

Einfamilienhäuser sollten sich in Hamburg noch einmal um 8,9 Prozent auf 6100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verteuern. Für das Hamburger Umland wurden noch höhere Steigerungen von 11,9 Prozent prognostiziert. Der Quadratmeter Wohnfläche sollte Ende 2022 im Einfamilienhaus 4700 Euro kosten.

Immobilien in Hamburg verlieren immer mehr an Wert

Nichts davon ist eingetroffen. Steigende Zinsen für Baufinanzierungen, der Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine, explodierende Energiekosten und viel Unsicherheit bei potenziellen Käufern haben den Hamburger Immobilienmarkt komplett umgekrempelt.

Während Anfang des Jahres die Verkäufer noch die Höchstgebote für ihre Objekte auswählen konnten, sind sie jetzt froh, überhaupt einen Käufer zu finden, der eine sichere Finanzierung von der Bank mitbringt. Zuvor hat der in der Regel aber noch den Kaufpreis nach unten verhandelt.

Das zeigt sich an der jüngsten Immobilienpreisprognose von Grossmann & Berger für das nächste Jahr. Dass die Immobilienpreise 2023 um bis zu 5,6 Prozent sinken sollen, ist keine Überraschung mehr, aber der bereits hohe Wertverlust in diesem Jahr schon.

So verbilligten sich Einfamilienhäuser in Hamburg im Jahresverlauf laut Grossmann & Berger um knapp elf Prozent – von 5600 Euro je Quadratmeter auf 5000, und im Umland fiel der Preisrückgang mit rund 14 Prozent noch höher aus (s. Grafik). Prognostiziert war ein Plus von knapp zwölf Prozent.

Preisumbruch am Immobilienmarkt weit fortgeschritten

Überraschende Zahlen aus der Branche, die zeigen, wie stark der Preiseinbruch am Immobilienmarkt bereits fortgeschritten ist. Hauptgrund für diese Entwicklung sind die gestiegenen Finanzierungskosten durch steigende Zinsen für Immobilienkredite.

Für einen Kredit über 400.000 Euro werden heute bei 15 Jahren Zinsbindung fast 1900 Euro im Monat fällig, 53 Prozent mehr als noch im Februar 2022. Zu viel für viele Haushalte. So ist ein ganzes Käufersegment weggebrochen.

Immobilienportale hatten bisher nur von Korrekturen von wenigen Prozent berichtet. „Da sich die Angebotspreise auf den Immobilienportalen anders als 2021 deutlich von den finalen Kaufpreisen unterscheiden, spiegeln deren Auswertungen nicht die aktuelle Marktlage wider“, sagt Andreas Gnielka, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Die Daten und Prognosen des Immobiliendienstleisters beruhen auf den eigenen Abschlüssen. Preisreduzierungen bekommen die Makler unmittelbar mit, die Immobilienportale aber nicht.

Immobilien mit Modernisierungsbedarf besonders betroffen

Der Preisrückgang wird sich im nächsten Jahr fortsetzen. „Seit dem Frühjahr ist das Angebot an Immobilien deutlich größer als in den Vorjahren“, sagt Gnielka. „Das bleibt auch 2023 so.“ Er rechnet deshalb mit einem weiteren Rückgang der Immobilienpreise für Einfamilienhäuser in Hamburg um vier Prozent. Das betrifft aber nur Häuser in einem guten baulichen Zustand mit 130 Quadratmeter Wohnfläche.

„Die Preisabschläge für Immobilien mit großem energetischen Modernisierungsbedarf können für 2022 und 2023 zusammen bis zu 32 Prozent betragen“, sagt Gnielka. Das bedeutet, ein entsprechendes Einfamilienhaus, das Ende 2021 noch für 728.000 Euro den Besitzer gewechselt hat, kann Ende 2023 nur noch 494.000 Euro wert sein, wie sich aus dem Immobilienpreistrend 2023 von Grossmann & Berger ergibt. Das ist ein Wertverlust von 234.000 Euro in nur zwei Jahren.

Auch Eigentumswohnungen sind von dieser Entwicklung betroffen. Den Wertverlust bei unsanierten Objekten in Hamburg beziffern die Immobilienexperten auf 22 Prozent innerhalb von zwei Jahren. Der Wert der 80 Quadratmeter großen Wohnung sinkt dann von 408.000 Euro (2021) auf 320.000 Euro (2023). „Ein erhöhtes Angebot trifft auf eine stark rückläufige Nachfrage“, sagt Gnielka. Kaufzurückhaltung sei insbesondere für Wohnungen älterer Baujahre mit größerem energetischen Sanierungsbedarf zu beobachten.

Immobilien in Hamburg: Auch Eigentumswohnung verlieren an Wert

Doch auch Besitzer energetisch intakter Eigentumswohnungen müssen in Hamburg wohl einen Preisrückgang von 4,3 Prozent hinnehmen, nachdem der Wertverlust in diesem Jahr schon 7,8 Prozent erreichte. Ende 2023 ist dann mit einem Quadratmeterpreis von 4500 Euro im Schnitt zu rechnen. Baulich gute Eigentumswohnungen im Umland wurden in diesem Jahr um 5,6 Prozent günstiger und im nächsten Jahr droht ein weiterer Rückgang von 2,9 Prozent.

Bei Häusern im Umland wird im nächsten Jahr mit einem Preisrückgang von 5,6 Prozent gerechnet. Überdurchschnittliche Preisreduzierungen werden für Hen­stedt-Ulzburg (6,3 Prozent), Quickborn (6,1 Prozent) und Oststeinbek (5,9 Prozent) erwartet. Ob diese Prognosen tatsächlich so eintreffen, wird man in einem Jahr wissen.