Serie “Wohnen in Hamburg - Schritt für Schritt zum Eigentum“: Tipps für die Modernisierung.

Hamburg. Eine Badewanne mit Übergröße, eine extra Dusche, ausreichend Platz für Waschmaschine und Trockner. Durch das Fenster fallen Sonnenstrahlen auf die hellen Fliesen - für eine Winterhuder Altbauwohnung ist das Badezimmer von Olav und Ulrike Kahlbohm überraschend groß und hell. "Das war früher die Küche der einen Wohnung", erklärt Olav Kahlbohm. Das Paar hat sich zwei nebeneinander liegende Zweizimmerwohnungen gekauft, um aus ihnen mit zwei Mauerdurchbrüchen eine 85 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung zu machen. Während Außenfassade und Dach frisch saniert waren und Heizung und Fenster wenige Jahre zuvor erneuert wurden, mussten die beiden in ihrer Wohnung alles austauschen: Elektrik, Sanitäranlagen und -leitungen, die Küche, die Fußleisten. Die Türen mussten generalüberholt und der Dielenfußboden abgeschliffen werden. Mehr als 25 000 Euro steckten sie in die Sanierung, rund 140 000 Euro kosteten beide Wohnungen. Ein Schnäppchen, würde heute jeder Betrachter sagen. "Aber die Sanierungskosten waren nur sehr schwer abschätzbar, nicht einmal auf zehn Prozent genau", räumt der gelernte Elektroniker ein. "Außerdem haben wir das meiste selbst gemacht und hatten sehr viel Hilfe von Freunden. Für die Mauerdurchbrüche und die Statik haben wir eine befreundete Architektin um Rat gefragt." Experte kann Kosten abschätzen Wer sich eine gebrauchte Immobilie anschafft, sollte stets einen Fachmann hinzuziehen, der die Kosten für Sanierung und Modernisierung realistisch einschätzen kann, rät auch der Bundesverband der Verbraucherzentralen. Sind Umbauten wie Mauerdurchbrüche, Dachausbauten oder Anbauten geplant, sollte vor dem Kauf ein Statiker prüfen, ob dies möglich ist. Vor allem in den 50er-Jahren wurden tragende Mauern teilweise nur sechs Zentimeter dünn gebaut, weil Material knapp war. Auch das Bauamt sollte bei genehmigungspflichtigen Um- und Ausbauten vor dem Kauf konsultiert werden, um Überraschungen zu vermeiden. Bei umfangreichen Modernisierungen raten die Verbraucherzentralen, einen Architekten mit der Durchführung zu beauftragen. Macht er die Planung und Ausschreibung, fordern Handwerker erfahrungsgemäß geringere Beträge als bei Privatpersonen. Außerdem kann er abschätzen, ob ein Angebot vollständig ist und die Qualität kontrollieren. Womit soll man anfangen? Das Haus ist gekauft, die finanziellen Mittel knapp. Welche Sanierungsmaßnahme soll man da zuerst durchführen? "Dach, Fassade und Fenster sind meist die ersten Maßnahmen, wenn es um die energetische Sanierung geht", so ein Experte des Zentrums für Energie, Bauen, Architektur und Umwelt (ZEBAU). Das hat einen Grund: Nach der Wärmedämmung der Außenhülle des Hauses kann der neue Heizkessel bei der Leistung gleich kleiner dimensioniert werden. "Teilweise ist eine Halbierung der Leistung möglich, was man aber erst nach der Dämmung abschätzen kann", sagt er. In Hamburg gibt es mit dem Energiepass ein standardisiertes Verfahren, bei dem Profis die Einsparpotenziale einer Immobilie analysieren und Käufer auch gleich beraten. Der Beratungscheck kostet 180 Euro, der Pass ab 465 Euro (Info-Tel.: 34 35 36; www.arbeitundklimaschutz.de). Bis zu 40 Prozent übernimmt die Wohnungsbaukreditanstalt. Mit diesen Kosten ist zu rechnen "Es ist möglich, bei einem alten Haus, 60 bis 70 Prozent der Energiekosten einzusparen", sagt der Experte. Die Vollsanierung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses (vier bis fünf Zimmer, 120 bis 140 Quadratmeter Wohnfläche) verschlinge jedoch leicht 40 000 bis 50 000 Euro. Die Summe kann je nach Einzelfall noch höher liegen, wobei die Stadt und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit Zuschüssen sowie zins- und tilgungsgünstigen Krediten kräftig mithelfen. Hier einige Einzelposten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus: Der Austausch der gesamten Elektroleitungen mit Zähler sowie Antennen- und Telefonleitungen kostet mindestens 4000 Euro - ohne Extrawünsche. "Hinzu kommen Folgekosten für das Verputzen der Kabelschächte in den Wänden", sagt der Bergedorfer Meister Norbert Eckstein. Er warnt vor einer Kostenfalle bei älteren Baujahren: Ist der Hausanschluss - also der Leitungsteil zwischen Straße und Haus - zu klein dimensioniert, drohen Kosten in gleicher Höhe. Dasselbe Risiko besteht bei veralteten Hausanschlüssen für Gas und Wasser. Müssen die Fenster komplett ausgetauscht werden, kostet dies etwa 20 000 bis 25 000 Euro, so Udo Bammann von der Glaser-Innung. Das kann sich jedoch lohnen: Fenster mit einer Einfachverglasung verursachen pro Quadratmeter einen drei- bis sechsfach höheren Wärmeverlust als eine ungedämmte Außenwand. "Ist der Heizkessel 15 bis 20 Jahre alt, sollte man ihn austauschen", rät Fritz Schellhorn von der Innung Sanitär, Heizung, Klempner. Ein energiesparendes Brennwertgerät mit Warmwasserspeicher und Einzugsrohr aus Metall für den Schornstein kostet 10 000 bis 12 000 Euro. Müssen Heizkörper und -leitungen ebenfalls ersetzt werden, kommen pauschal je Heizkörper 500 Euro hinzu. Ein Dach neu zu decken, kostet mit Dämmung zwischen 15 000 und 20 000 Euro, und der Austausch aller Wasserleitungen (mit Anschlüssen in Küche und Waschkeller sowie Armaturen für Bad und Gäste-WC) mindestens 10 000 bis 15 000 Euro. Darauf sollten Sie achten Je nach Baujahr einer gebrauchten Immobilie gibt es notorische Schwachpunkte:

• Gründerzeit (1890-1930er) : An Fenstern und Balkonen rostender Stahl (nicht immer sichtbar); Schallschutz und Wärmedämmung mangelhaft; Schimmelpilz oder Schädlingsbefall (Holzbock, Mauerschwamm); Hohlstellen unterm Putz (Fassade und innen); Dach, Fenster, Sanitär, Elektroleitungen (nur zweipolig?) veraltet; Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Strom) unterdimensioniert.

• 50er-Jahre : Baumaterialien manchmal minderwertig; Wärme- und Schallschutz schlecht; Schäden an Fassade und Dach; Elektroleitungen, Heizung, Fenster veraltet; Armaturen und Fußböden verschlissen.

• 60er-Jahre : Wärmeschutz unzureichend und viele Wärmebrücken; Schäden an Balkonen und vorgehängten Fassaden; Heizkessel, Warmwasserbereiter sowie Wasser- und Entwässerungsleitungen erneuerungsbedürftig.

• 70er-Jahre : Undichte Flachdächer; Metallfensterrahmen; Wärmedämmputzfassaden und Doppelverglasungen von schlechter Qualität; elastische Fugen spröde.

• 80/90er-Jahre : Haus bei Dachausbauten undicht; Unterspannbahnen nicht UV-beständig (Folie zerstört, Feuchtigkeit bildet sich in Dämmwolle), Blasenbildung und Ablösung von Anstrichen. LEBENSZEITEN VON BAUTEILEN Alle 5 bis 15 Jahre erneuerungsbedürftig: Tapeten und Anstriche innen Fußbodenbeläge aus Textilien Elektro-Warmwasserbereiter Außenanstriche an Fassaden, Fenstern und Außentüren Dacheindeckungen bei Flachdächern Alle 15 bis 30 Jahre erneuerungsbedürftig : Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech Dachanschlüsse aus Zinkblech Plattenverkleidungen außen Außenverglasungen Kunststoffbeläge innen Abdichtung von Außenbauteilen und Fugenmassen Heizkessel und -thermen Stahl-Heizradiatoren Elektronische Regeleinrichtung Alle 30 bis 50 Jahre erneuerungsbedürftig : Dacheindeckungen und Dachanschlüsse Kaminköpfe über Dach Fenster und Außentüren Außenwandputz und -bekleidungen Teile des Wand- und Deckenputzes innen Fliesen und Plattenbodenbeläge innen Sanitärinstallation für Bäder und Küchen Ausstattung von Bädern und Küchen Elektroinstallation Heizungsinstallation (Quelle: vzbv/KfW)