“Wohnen in Hamburg- Schritt für Schritt zum Eigentum“: Förderungvon der Stadt.

Hamburg. Als Karsten Möller im August den Kaufvertrag für die Eigentumswohnung in Othmarschen unterschrieb, zitterten dem 38 Jahre alten Bahnbeamten ganz schön die Hände: "So viel Geld habe ich noch nie ausgegeben. Ich konnte vorher nächtelang nicht schlafen. Aber heute weiß ich, dass die Entscheidung richtig war." "Wir haben jetzt zwar Schulden, aber mit dem Eigentum zahlen wir die Miete künftig praktisch an uns", sagt seine Frau Maike. Möglich wurde der Kauf der 86 Quadratmeter großen, knapp 140 000 Euro teuren Dreizimmerwohnung erst durch die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (WK), die im Auftrag der Stadt Hamburg große Wohnbauprojekte wie auch private Eigentumskäufe fördert. "Ohne die Förderung und vor allem die Beratung der WK hätten wir die Wohnung nicht kaufen können. Wir hatten nur 10 000 Euro Eigenkapital gespart", sagen die Eltern eines Sohnes. Zusätzlich wurde die Eigenheimzulage mit einem Vorausdarlehen kapitalisiert, um das Eigenkapital auf mehr als 15 Prozent der Kaufsumme zu erhöhen. "Mindestens 15 Prozent Eigenkapital muss vorhanden sein, damit wir jemanden fördern", sagt Manfred Schröder von der Wohnungsbaukreditanstalt. "Eigentlich wünschen wir uns sogar 25 Prozent." Neben dem Eigenkapital und einigen anderen Voraussetzungen (siehe Artikel rechts) kommt es vor allem auf die Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen an, um in den Genuss der Förderung zu kommen. Nach Abzug einiger Freibeträge vom Bruttojahresverdienst darf man nicht mehr als 60 Prozent über der Einkommensgrenze nach dem Wohnraumförderungsgesetz liegen (große Tabelle).Wer darüber liegt, erhält keine Förderung mehr. So errechnet sich das Einkommen Zur Ermittlung des maßgeblichen Jahreseinkommens müssen alle Einkünfte summiert werden - dazu gehören neben den Gehältern aller Haushaltsangehörigen auch Kapitalerträge, nicht jedoch Kindergeld und Erziehungsgeld. Ein Beispiel: Ein allein verdienender Angestellter kann von der Summe zunächst die Werbungskostenpauschale (1044 Euro) abziehen sowie jeweils weitere zehn Prozent der verbleibenden Summe für Steuern, Rentenversicherung und Krankenversicherung. Weitere Freibeträge gibt es zum Beispiel für Jungverheiratete (beide unter 40 Jahre alt und weniger als fünf Jahre verheiratet), Kinder und Behinderungen. "Etwa die Hälfte aller Hamburger Haushalte sind förderungsfähig", so Schröder. "Eine Familie mit zwei Kindern kann ein Jahresbruttoeinkommen von rund 68 000 Euro haben, und bekommt immer noch unsere Unterstützung." Auch eine Auskunft über vorhandenes Vermögen wird von der WK verlangt. "Wir verweigern aber nur eine Förderung, wenn diese offensichtlich nicht erforderlich ist", beruhigt er. Es werden grundsätzlich zwar auch Singles gefördert, das komme in der Praxis aber selten vor. Hilfe für Neubau und Altbau Eine Förderung gibt es ebenso für neugebaute Häuser und Eigentumswohnungen wie auch für gebrauchte Immobilien (aus dem Bestand). Für Objekte aus dem Bestand muss jedoch mindestens ein Kind vorhanden sein. "Bis vor etwa drei Jahren war das noch viel strenger gefasst mit mindestens drei Kindern, die unzureichend untergebracht sein mussten", so Manfred Schröder. Doch mittlerweile gehören gebrauchte Immobilien schon zum Tagesgeschäft der WK. "Sie sind vom Exoten zu einem Anteil von 25 Prozent aller Fälle angewachsen." So viel Förderung gibt es Die Basisförderung der WK beinhaltet mehrere Darlehenstypen, die hier erläutert werden:

• Zinsloses Baudarlehen: Das WK-Baudarlehen, deren Höhe sich nach dem Einkommen, der Personen im Haushalt sowie der Wohnfläche richtet (Beispielrechnung siehe bei der großen Tabelle) ist für die ersten fünf Jahre zinslos. Es fällt lediglich eine Bearbeitungsgebühr von jährlich 0,5 Prozent der Darlehenssumme an, die zudem mit zwei Prozent jährlich getilgt werden muss. Nach den ersten fünf Jahren wird das Einkommen überprüft. Wer in eine höhere Gruppe rutscht, zahlt künftig Zinsen - in der Höhe gestaffelt nach dem Einkommen, jedoch nicht mehr als die Kapitalmarktzinsen. Beim späteren Wechsel in eine niedrigere Gruppe sinken die Zinsen auch wieder, denn die Einkommenshöhe wird fortan alle drei Jahre erneut überprüft.

• Aufwendungsdarlehen: Dieses Darlehen (siehe kleine Tabelle) soll nicht für den Kauf der Immobilie genutzt werden, sondern die monatliche Belastung durch die Kreditraten mildern. Es wird maximal 16 Jahre lang ausgezahlt (zweimal jährlich im April und Oktober), die Höhe richtet sich nach der geförderten Wohnfläche. Am Ende muss es erst nach zweijähriger Ruhepause in Raten zurückgezahlt werden. Diese ersten beiden Darlehenstypen sind die Basisförderung der WK. Familien, deren Einkommen maximal 20 Prozent über der bundeseinheitlichen Grenze (Gruppe eins oder zwei) liegt, erhalten zusätzlich das so genannte

• Familienzusatzdarlehen: Es wird vom ersten Kind an gewährt und steigt mit jedem weiteren Sprößling beziehungsweise im Haushalt mit lebenden Eltern, Großeltern oder Enkel. Für Schwerbehinderte steigt es um 1023 Euro. Ein

• Zusatzdarlehen von 4090 Euro gibt es zudem für Familien mit mindestens drei Kindern (kleine Tabelle). Es steigt mit jedem weiteren Kind an. Für beide Zusatzdarlehen gilt ebenfalls: keine Zinsen in den ersten fünf Jahren, 0,5 Prozent jährliche Bearbeitungsgebühr und zwei Prozent Tilgung.

• Eigenheimzulage: Sie kann von der WK in Form eines Vorausdarlehens kapitalisiert werden und als zusätzliches Eigenkapital eingesetzt werden (sieben der acht jährlich gezahlten Raten der Eigenheimzulage). "Dies ist ein gern genutzter Weg, um das Eigenkapital auf die mindestens geforderte Höhe von 15 Prozent zu bringen", sagt der WK-Mann. WK schließt Finanzierungslücke "Seit zwei Jahren ist für Förderberechtigte auch die vollständige Finanzierung einer Immobilie über uns möglich", sagt Schröder. Wer noch maximal 30 Prozent oder 100 000 Euro der Gesamtkosten zu finanzieren hat, kann dafür ein leicht zinsvergünstigtes Darlehen des KfW Wohneigentumsprogramms nutzen. Es ist im ersten Jahr tilgungsfrei, muss dann in maximal 30 Jahren getilgt sein. "Daraus ergibt sich derzeit bei 4,85 Prozent Nominalzins und zehnjähriger Zinsbindung eine Tilgungsrate von 1,6 Prozent", so Schröder. Das Darlehen kann über die WK abgewickelt werden. Wer eine größere Lücke schließen muss, kann zu gleichen Konditionen auch ein WK-Ergänzungsdarlehen beantragen - immer vorausgesetzt, er wird von der WK gefördert. "Das wird oft in Anspruch genommen", sagt er.