Was Mieter wissen sollten. Serie von Abendblatt und IVD.
Nach dem Gesetz trägt der Vermieter die Betriebskosten. Regelmäßig wird jedoch zwischen den Vertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten zusätzlich zur Miete übernimmt. Dafür ist es unerlässlich, dass der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung enthält, wonach Nebenkosten zusätzlich zur Miete berechnet und vom Mieter bezahlt werden.
In der Regel vereinbaren die Vertragsparteien, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne des Paragraphen 2 Betriebskostenverordnung (BetrKVO) trägt. Nach der amtlichen Anlage 3 zu § 27 der II. BV zählen hierzu:
- laufende öffentliche Lasten
- Kosten der Wasserversorgung
- Kosten der Entwässerung
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Aufzugskosten
- Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Hausbeleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswartskosten
- Antennen- und Kabelfernsehkosten
- Kosten für Wascheinrichtungen im Trockenkeller
- Sonstige Betriebskosten
Haben die Vertragsparteien im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so sind mit den monatlichen Zahlungen alle Betriebskosten abgedeckt. Ob die Pauschale die Kosten abdeckt, steht dann im Risiko des Vermieters. Eine Anhebung der Betriebskostenpauschale ist nur möglich, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag (sogenannte Erhöhungsklausel) vorliegt, und bei entsprechendem Nachweis von Kostensteigerungen. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist die Pauschale entsprechend herabzusetzen.
Haben die Mietvertragsparteien hingegen ausdrücklich vereinbart, dass auf die künftige Betriebskostenbelastung des Mieters Vorauszahlungen erhoben werden, ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf der Abrechnungsperiode über die tatsächlich angefallenen Betriebskosten eine Abrechnung vorzulegen. Waren die Kosten höher als die Vorauszahlungen, so muss der Mieter nachzahlen; umgekehrt hat er ein Guthaben.
Die Höhe der Vorauszahlungen richtet sich dabei grundsätzlich nach den zu erwartenden Betriebskosten: Ergibt sich bei der Abrechnung eine hohe Rückzahlung, kann der Vermieter den monatlichen Vorauszahlungsbetrag herabsetzen. Im umgekehrten Fall kann er ihn auch erhöhen. Möglich ist auch, dass sich der Vermieter das Recht vorbehält, neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Die betreffende Betriebskostenart muss dafür aber bereits im Katalog der im Mietvertrag aufgeführten umlegbaren Betriebskosten enthalten sein.
Der Vermieter ist gut beraten, im Mietvertrag bereits die "sonstigen Betriebskosten" genau zu definieren, mithin also auch solche Positionen aufzuführen, die eventuell bei Vertragsabschluss noch gar nicht anfallen. Hierzu können die Kosten für die Revision von Elektroanlagen, Gasgeräten oder auch für die Dachrinnenreinigung gehören.
Grundsätzlich wird bereits im Mietvertrag vereinbart, nach welchem Maßstab die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten verteilt werden. Die gebräuchlichsten Umlageschlüssel orientieren sich entweder an der Wohnungsgröße, der Personenzahl oder an der Anzahl der Wohneinheiten.
- Die Autorin ist Hamburger Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht.