Was Mieter wissen sollten. Die neue Serie von Abendblatt und IVD.
Was ist bei Abschluss eines Wohnraum-Mietvertrags zu beachten und welche Rechte und Pflichten übernehmen Vermieter und Mieter? Was ist bei der Anmietung, während der Mietzeit und an deren Ende zu beachten? In einer neuen Serie erklären das Abendblatt und der Immobilienverband Deutschland (IVD-Nord) die jetzt geltende Rechtsprechung.
Mit dem Abschluss eines Mietvertrags verlangt der Vermieter meist auch eine Kaution als Sicherheit. Eine gesetzliche Verpflichtung dazu besteht allerdings nicht. Es muss daher grundsätzlich im Mietvertrag eine entsprechende Regelung vereinbart werden. Die Höhe der Mietsicherheit ist beschränkt auf drei Monatskaltmieten; die Nebenkosten bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt.
Die Beschränkung der Kautionshöhe gilt auch dann, wenn verschiedene Sicherheitsleistungen wie Barkaution und Bürgschaft erbracht werden. Diese müssen zusammengerechnet werden. Es kann deshalb nicht gleichzeitig eine Barkaution von drei Monatsmieten und zusätzlich eine Bankbürgschaft vereinbart werden. Etwas anderes kann allerdings ausnahmsweise gelten, wenn ein Dritter freiwillig und unaufgefordert dem Vermieter gegenüber eine Bürgschaft unter der Bedingung leistet, dass ein Mietvertrag zustande kommt und der Mieter hierdurch nicht erkennbar belastet wird. Dies wird allerdings stets der Ausnahmefall bleiben.
Wird gegen die gesetzliche Regelung in Bezug auf den Höchstbetrag verstoßen, führt dies nicht zur vollständigen Unwirksamkeit der Kautionsregelung; sie bleibt in der gesetzlich zulässigen Maximalhöhe wirksam. Entsprechendes gilt auch bei einer Mietbürgschaft, die die Begrenzung auf die dreifache Monatsmiete nicht aufweist. Übersteigt die mietvertragliche Vereinbarung die zulässige Kautionshöhe, so ist sie auf das zulässige Maß zu reduzieren.
Grundsätzlich sind alle denkbaren Formen der Sicherheitsleistung möglich. Üblich sind vor allem die Barkaution, die Übergabe eines (verpfändeten) Sparbuchs oder auch die Bürgschaft. Die gängigste Sicherheitsleistung ist jedoch die Barkaution, bei der der Vermieter eine bestimmte Geldsumme überwiesen oder bar ausgezahlt (Empfang bestätigen lassen) erhält.
Das Gesetz gestattet dem Mieter, die Barkaution in drei gleichen Monatsraten zu leisten. Der Vermieter hat die ihm überlassene Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Die Zinserträge stehen allein dem Mieter zu - auch wenn ein höherer als der übliche Zinssatz bei Sparbüchern erzielt wird.
Die Bürgschaft war früher nur im Gewerberaum-Mietrecht üblich. Doch mittlerweile wird sie auch in der Wohnraummiete oftmals vom Vermieter verlangt. Mal sind es die Banken, die bürgen, aber auch Verwandte oder Arbeitgeber des Mieters sind denkbar. Bei der Sparbuch-Variante können rechtlich zwei Gestaltungen gewählt werden: Dem Vermieter wird entweder ein auf den Namen des Mieters lautendes Sparbuch mit Sperr- oder Pfändungsvermerk zu seinen Gunsten übergeben, wobei die Verpfändung des Sparguthabens einer Anzeige an die Bank oder Sparkasse bedarf. Oder der Vermieter erhält ein auf den Namen des Mieters lautendes Sparbuch ohne einen Verpfändungs- oder Sperrvermerk.
Der Gesetzgeber hat jedoch auch andere Anlageformen zugelassen: In Betracht kommen etwa Aktien oder festverzinsliche Wertpapiere, die mit einem Kapitalmarktrisiko verbunden sind. Realisiert sich der erwartete Gewinn nicht oder tritt sogar ein Vermögensverlust ein, so kann der Mieter grundsätzlich weder das eingesetzte Kapital noch eine Mindestverzinsung zurückverlangen. Auch der Vermieter riskiert, dass sich die Mietsicherheit verringert oder verloren geht, weshalb derartige Anlageformen nicht ratsam sind.
- Die Autorin ist Hamburger Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht.