Was Mieter und Vermieter wissen sollten. Eine Serie von Abendblatt und IVD.

Die Frage, ob ein Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen muss, ist häufig ein Streitpunkt vor den Gerichten. Obwohl das Gesetz hierzu in den Paragrafen 540 und 553 BGB Regelungen trifft, gibt es immer wieder Auslegungsprobleme. Grundsätzlich gilt: Der Mieter darf einem Dritten die Mieträume ganz oder zum Teil zur Nutzung nur mit Erlaubnis des Vermieters überlassen.

Dabei ist zunächst zu unterscheiden zwischen der Überlassung der gesamten Wohnung an einen Dritten (Ý 540 BGB) und der Teilüberlassung, auf die sich die speziellen Bestimmungen des § 553 BGB beziehen.

Die Untervermietung des gesamten Wohnraums an einen Dritten bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Wird diese erteilt, so darf der Mieter mit der Mietsache entsprechend verfahren. Die Erlaubnis kann auch befristet werden. Der Mieter hat allerdings keinen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung insgesamt. Erhält der Mieter keine Erlaubnis, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß 540 Abs. 1 Satz 2 BGB Gebrauch machen und das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dies kann für den Vermieter dann von Nachteil sein, wenn es im Vertrag einen befristeten Kündigungsausschluss auf Mieterseite gibt. Wegen des Sonderkündigungsrechts sollte der Vermieter sich also in seinem eigenen Interesse davor hüten, voreilig zu erklären, er sei mit einer Untervermietung nicht einverstanden.

Hat der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis verlangen. Dafür genügen Gründe wirtschaftlicher, persönlicher oder auch familiärer Natur. Der Mieter muss dem Vermieter Name und Adresse des Dritten nennen und die Wohnung auch weiterhin selbst mitnutzen.

Der Vermieter kann die Genehmigung verweigern, wenn der Untermieter persönlich unzuverlässig ist, er beabsichtigt, den Mietzweck zu ändern oder der Wohnraum übermäßig belegt wird. Der Vermieter kann auch aus "sonstigen Gründen" ablehnen, zum Beispiel bei absehbarer Beendigung des Mietverhältnisses.

Nach Ý 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung von der Zahlung einer höheren Miete abhängig machen. Es handelt sich dabei um eine Vertragsanpassung wegen eines erweiterten Mietgebrauchs. Er hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, kann aber seine Erlaubnis verweigern, wenn der Mieter diese zu Unrecht ablehnt.

Wie der Bundesgerichtshof 2003 entschieden hat, ist auch der Lebensgefährte des Mieters als "Dritter" im Sinne der Paragrafen 540 und 553 BGB anzusehen. Der Vermieter müsse wegen der Konsequenzen, die mit der Bildung einer Lebensgemeinschaft in einer Wohnung einhergehen, informiert werden. Denn Partner erwerben das Recht, bei Tod des Mieters in den Mietvertrag einzutreten.

Als rechtliche Konsequenz einer unerlaubten Untervermietung droht dem Mieter die Beendigung des Mietverhältnisses: Verlegt der Mieter seinen Lebensmittelpunkt an einen anderen Ort und überlässt die Wohnung trotz Abmahnung einem Dritten, so kann das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt werden.

• Die Autorin ist Hamburger Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.