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Kaum etwas hat den Bundesgerichtshof (BGH) seit 2004 mehr beschäftigt als die Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen. Geradezu akrobatisch hat der BGH die unterschiedlichen Vereinbarungen in den Verträgen interpretiert und sie dabei meist "gekippt" mit der Folge, dass nicht der Mieter mehr für die Renovierung, sondern der Vermieter für die Schönheit in der Wohnung zuständig ist. Mit im Wesentlichen vier Kategorien von formularvertraglichen Schönheitsreparaturklauseln hatte sich der BGH zu beschäftigen:

Endrenovierung : Soweit der Mieter vertraglich verpflichtet wurde, die Wohnung unabhängig von ihrem Zustand und dem Zeitpunkt der letzten Renovierung vor dem Auszug zu renovieren, ist er nach Meinung des VIII. Senats des BGH "unangemessen benachteiligt". Folge: Die Klausel ist unwirksam, und zwar sowohl als "isolierte" Endrenovierungsverpflichtung als auch bei der "Summierung" mit anderen Schönheitsreparaturklauseln (BGH vom 12. September 2007, Az. VIII ZR 316/06 und vom 14. Mai 2003, Az. VIII ZR 308/02). Mit anderen Worten: Zwei Klauseln betreffend Renovierungsverpflichtungen zum einen während der Mietzeit und zum anderen vor dem Auszug verpflichten den Mieter zu nichts mehr, es gilt die gesetzliche Regelung: Die Renovierung obliegt dem Vermieter.

Starre Fristen : Sieht der Mietvertrag solche vor und ist dem Mieter danach auferlegt, innerhalb einer vorgegebenen Frist ("spätestens - mindestens") zwingend zu renovieren, ist auch diese Klausel unwirksam (BGH vom 23. Juni 2004, Az. VIII ZR 361/03).

Ausführungsklauseln : Sie führen in der Regel auch zur Unwirksamkeit. Beispiele: "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen" (BGH vom 28. März 2007, Az. VIII ZR 199/06) oder "Die Malerarbeiten sind in Raufaser weiß durchzuführen." Spannend bleibt, ob sich der BGH der Meinung des Landgerichts Hamburg (Urteil vom 9. Oktober 2007, Az. 316 S 35/07) anschließt, wonach auch die Klausel "Lackierte Holzteile sind in den Farbton zurückzugeben, wie es bei Vertragsbeginn vorgegeben wurde" den Mieter gegebenenfalls nicht dazu verpflichtet zu renovieren. Die Revision zum BGH wurde ausdrücklich zugelassen.

Quotenklauseln : Sie sind in der Broschüre "Eine Wohnung mieten - aber wie?" ausführlich dargestellt. Sie bergen erhebliche Risiken, wie zwei Entscheidungen des BGH aus 2007 zeigen: Sie dürfen nicht "starr" gefasst sein, die Berechnung der Quote muss transparent sein und der Mieter muss eine renovierte Wohnung übernommen haben.

Eine noch vom BGH zu entscheidende Rechtsfrage bleibt: Darf der Vermieter bei Unwirksamkeit der Renovierungsklausel im Rahmen einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete einen Zuschlag von 0,71 Euro pro Quadratmeter hinzurechnen? Das OLG Karlsruhe und die Landgerichte Düsseldorf und Wiesbaden haben dies im Grundsatz bestätigt, die Revision zum BGH aber ausdrücklich zugelassen. Die zitierte BGH-Rechtsprechung macht deutlich, dass die Wohnungswirtschaft gut beraten ist, beim Abschluss von Mietverträgen die Renovierungsklauseln auf ein Minimum zurückzufahren. Dies gilt insbesondere für die in ihnen enthaltenen Fristen.

"Eine Wohnung mieten - aber wie?" von Ricarda Breiholdt liegt ab sofort im Abendblatt-Center (Caffamacherreihe 1), beim IVD-Nord (Büschstraße 12, 20345 Hamburg) und bei den Bezirksämtern Bergedorf, Hamburg-Nord, Mitte, Eimsbüttel und Harburg kostenlos aus.