Was Mieter und Vermieter wissen sollten. Eine Serie von Abendblatt und IVD.

Wenn Mängel in der Wohnung auftreten, kann der Mieter die Miete grundsätzlich kürzen. Seine rechtlichen Möglichkeiten wegen Sach- und Rechtsmängeln sind geregelt in den Paragraphen 536 bis 536b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Nach dem Gesetz ist eine Wohnung dann mangelhaft, "wenn sie einen Fehler hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt." Es muss sich um einen erheblichen Mangel handeln, der zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führt.

Typische Mängel, die in der alltäglichen Praxis immer wieder auftreten, sind Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmel, Spak, Lärmstörungen durch Baulärm oder musizierende Nachbarn, Flächenabweichungen ab zehn Prozent oder auch undichte Fenster. Die Minderung tritt automatisch kraft Gesetzes ein, und zwar so lange der Mangel vorliegt.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang der tatsächlichen Beeinträchtigung. Bei der Berechnung der Mietminderung ist die Bruttomiete, also die Nettokaltmiete zuzüglich der Betriebs- und Heizkosten, zugrunde zu legen. Dies gilt auch dann, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als zehn Prozent beruht.

Das Mietminderungsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte, der Mangel dem Mieter bei Vertragsabschluss in Folge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter ihn nicht arglistig verschwiegen hat. Darüber hinaus ist ein Minderungsrecht auch ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Wohnungsübergabe kannte und sich seine Rechte bei der Annahme nicht vorbehalten hat oder er einen im Laufe der Mietzeit aufgetretenen Mangel dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter in Folge dessen keine Abhilfe schaffen konnte. Eine Mietminderung wegen verborgener Mängel bliebt davon aber unberührt. Wichtig: Entdeckt der Mieter einen Mangel, so hat er diesen unverzüglich dem Vermieter zu melden. Er ist zur Mängelanzeige verpflichtet. Geschieht dies nicht und zahlt der Mieter trotzdem die Miete in voller Höhe und vorbehaltlos über einen nicht unerheblichen Zeitraum weiter, so kann er das Recht auf Minderung verwirken.

Entscheidend ist dabei stets der Einzelfall: Legt der Mieter ein Verhalten an den Tag, durch das der Vermieter annehmen darf, dem Mieter sei die Mietsache auch in ihrem fehlerhaften Zustand ihren Preis wert, oder er habe sich mit dem Mangel abgefunden, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass der Mieter sein Minderungsrecht verwirkt. Ist die Mietsache mangelhaft, hat der Mieter in aller Regel folgende rechtliche Möglichkeiten:

• Anspruch auf Beseitigung und Erfüllung,

• Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts (Einrede des nichterfüllten Vertrages),

• Mängelbeseitigung durch den Mieter und Anspruch auf Aufwendungsersatz

• Mietminderung

• Schadenersatz

• oder Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund nach Abmahnung beziehungsweise Fristsetzung, soweit die Gewährleistung nicht ausgeschlossen ist.

Diese Rechte stehen dem Mieter wahlweise zur Verfügung. Dennoch sollte er gegenüber dem Vermieter deutlich machen, auf welches Recht er sich berufen möchte.

• Die Autorin ist Hamburger Fachanwältin für Miet- und Wohneigentumsrecht.