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Bei nicht preisgebundenen Wohnungen sind die Mieten bei Abschluss des Mietvertrages grundsätzlich frei vereinbart. Ist der Vermieter später mit der Miethöhe nicht mehr zufrieden, so können die Vertragsparteien die gegenwärtige Miete gemäß § 557 BGB einvernehmlich erhöhen.

Liegt keine vertragliche Vereinbarung vor, so kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen. Dies ist möglich, wenn die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten, seit mindestens einem Jahr unverändert ist und diese innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht wurde (sogenannte Kappungsgrenze). Maßgeblich ist dabei die Nettokaltmiete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde. Ein Beispiel: Der Mieter erhält im Dezember ein Mieterhöhungsbegehren zum 1. März 2008, in dem der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung auf 360 Euro netto kalt einholen will. Am 1. März 2005 lag die Nettokaltmiete bei 280 Euro. Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20 Prozent ist der Mieter daher nur verpflichtet, einer Erhöhung auf 336 Euro zuzustimmen, selbst dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich bei 360 Euro liegt.

• Der Vermieter muss die gewünschte Erhöhung schriftlich begründen. Möglich ist
• die Bezugnahme auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel,
• der Verweis auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• der Hinweis auf mindestens drei Vergleichswohnungen,
• der Hinweis auf eine Mietdatenbank.

In aller Regel wird der Vermieter die Erhöhung mit dem Mietspiegel begründen. Dabei muss erkennbar sein, wie er die Wohnung eingruppiert hat. Darum sollte der Vermieter die maßgeblichen Kriterien wie Baualter, Ausstattung, Lage, Wohnfläche angeben. Der BGH hat allerdings jüngst klargestellt (Az: VIII ZR 11/07), dass der Vermieter dabei nicht den Mietspiegel vorlegen muss, auch muss er nicht die genaue Spanne der laut Mietspiegel zulässigen Höhe der Miete angeben. Will der Vermieter unter Verweis auf ein Gutachten die Miete erhöhen, muss er dies mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen begründen. Das Gutachten darf dabei nicht älter als zwei Jahre sein. Im Weiteren kann der Vermieter sich auch auf mindestens drei Vergleichswohnungen beziehen. Dabei sollten diese dem Wohnraum des Mieters entsprechen. Ein weiteres Begründungsmittel ist die Mietdatenbank, die gegenüber dem Mietspiegel wegen fortlaufender Datenerfassung eine größere Aktualität aufweisen dürfte.

Der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter setzt eine zweimonatige Überlegungsfrist in Gang, beginnend mit Ablauf desjenigen Monats, in dem das Schreiben dem Mieter zugegangen ist. Stimmt der Mieter der Erhöhung zu, so gilt die neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens: Erhält der Mieter also das Erhöhungsverlangen im Januar, endet die Überlegungsfrist am 31. März. Stimmt der Mieter zu, wird die Erhöhung zum 1. April wirksam. Lehnt der Mieter ab oder stimmt er nur teilweise zu, kann der Vermieter beim Amtsgericht auf Zustimmung klagen.