Oberhausen. Eine Miete von 5,50 Euro pro Quadratmeter zahlen Oberhausener im Durchschnitt. Das ist im NRW-Städtevergleich günstig. Das geringe Niveau bremst aber nötige Investitionen in Modernisierung und Neubau, warnen Experten.

Oberhausen bleibt auf den ersten Blick für Mieter ein gutes Pflaster: Die Mietpreise sind in den vergangenen fünf Jahren im Durchschnitt lediglich um sechs Prozent von 5,20 auf 5,50 Euro je Quadratmeter gestiegen. Die Steigerung liegt damit unter der allgemeinen Inflationsrate von zehn Prozent im gleichen Zeitraum. Das geht aus aktuellen Zahlen des Immobilienportals Immowelt hervor. Für Vermieter bedeutet das niedrige Mietniveau aber nur vergleichsweise geringe Renditen. Experten befürchten deshalb, dass nötige Investitionen in den Bestand und in den Neubau von Mietwohnungen künftig ausbleiben könnten.

„Die Luft wird dünner“

Immowelt hat anhand von mehr als 90.000 auf dem Portal inserierten Angeboten die Nettokaltmieten in den 37 größten NRW-Städten verglichen. Mit 5,50 Euro/qm liegt Oberhausen auf Rang 25. Die Durchschnittsmieten liegen in Düsseldorf (9,80 €, +23%) und Köln (9,60 €, +13%) am höchsten. Hagen (5 €, -2%) und Gelsenkirchen (5 €, +2%) markieren das untere Ende der Vergleichsskala.

Das real stagnierende Mietniveau in Oberhausen hat nach Einschätzung der Eigentümerseite zwei Effekte: „Erstens sind Vermieter nicht mehr in der Lage, so viel zu investieren“, sagt Jochen Schütz, Geschäftsführer von Haus & Grund Oberhausen. Denn zum Beispiel Handwerker-Leistungen würden aufgrund allgemein steigender Kosten teurer. Der Überschuss sinke. „Die Luft wird dünner“, so Schütz. Er befürchte, dass der Wohnungsbestand in der Qualität weiter ins Hintertreffen gerate.

Zweitens sinke die Bereitschaft, in den Wohnungsbau zu investieren. Wer Mietwohnungen bauen wolle, tue das eher andernorts als in Oberhausen. „Wir laufen Gefahr, dass einige Städte beim Wohnungsbau abgehängt werden“, sagt Schütz. „In Oberhausen muss man realistisch sein.“

Kalter Winter bringt Nachzahlungen

Eine Einschätzung, der Harald Bartnik, Geschäftsführer des örtlichen Mieterschutzbundes, nicht widersprechen mag: „Oberhausen ist für Vermieter keine Goldgrube.“ Allerdings erlaube der neue Mietspiegel Vermietern Zuschläge. „Wer modernisiert, kann höhere Mieten erzielen.“

Bartnik verweist zudem darauf, dass niedrigen Mieten oftmals besonders hohe Nebenkosten gegenüberstehen: „Die zweite Miete haben wir jetzt wirklich.“ Die Nebenkosten könnten zwei Euro/qm ausmachen, für Heizkosten könnten noch einmal 1,50 bis 1,70 Euro/qm hinzukommen. „Eine geringe Miete muss oft mit hohen Heizkosten bezahlt werden. Gerade Leute, die es sich nicht leisten können, landen ganz oft in nicht gedämmten Dachgeschosswohnungen.“

Nach dem kalten Winter müssten Mieter jetzt häufig „ganz, ganz hohe Nachzahlungen“ leisten. Bartnik: „Ich rate dazu, lieber 50 Cent bis ein Euro mehr Miete pro Quadratmeter in Kauf zu nehmen, dafür aber in eine wärmegedämmte Wohnung zu ziehen.“

Neuer Mietspiegel macht Preise besser vergleichbar

Erstmals seit zehn Jahren veröffentlicht die Stadt am heutigen Donnerstag in ihrem Amtsblatt einen neuen qualifizierten Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet worden ist. Er wurde erstellt unter Mitwirkung von Mieter- und Eigentümerverbänden sowie Maklern. Der Mietspiegel gibt als Orientierungshilfe eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten in mittleren Wohnlagen.

„Wir haben eine große Datenerhebung gemacht und diese statistisch ausgewertet“, sagt Michael Steinke, Fachbereichsleiter Grundstückswertermittlung bei der Stadtverwaltung. Aus diesem Grund seien die ausgewiesenen Nettokaltmieten mit denen der anhand etwa gestiegener Lebenshaltungskosten einfach fortgeschriebenen Mietspiegel der vergangenen Jahre nicht vergleichbar. Erstmals werden quantifizierte Zu- und Abschläge ausgewiesen. So kann ein Vermieter für eine gehobene Wohnungs- (z.B. Parkett) oder Sanitärausstattung (z.B. Badezimmer mit Wanne und Dusche) bis zu 52 Cent pro Quadratmeter mehr ansetzen. Abschläge von bis zu 26 Cent muss er etwa einräumen, wenn eine Isolierverglasung fehlt.

Zuschlag für Wärmedämmung

Neu ist auch ein möglicher Zuschlag für Wärmedämmungen nach dem Jahr 2000 (bis 27 Ct./qm) und ein Abschlag für Heizungsanlagen, die vor 1987 eingebaut wurden (bis 13 Ct./qm).

Die Mietspanne reicht im Mittel von 4,25 Euro/qm für Wohnungen in Gebäuden, die bis 1949 errichtet wurden (110 qm, ohne Balkon), bis hin zu 5,68 Euro/qm für Wohnungen in Gebäuden, die zwischen 1980 und 2000 gebaut wurden (40 qm, mit Balkon). Jüngere Wohnungen umfasst der qualifizierte Mietspiegel nicht, da hierfür nicht genügend Daten vorlagen. Für sie wird aber je nach Baujahr, Größe und Ausstattung eine Miete von bis zu 8 Euro/qm verlangt.