Essen. Trotz Corona sind die Preise für Häuser und Wohnungen in Essen im vergangenen Jahr weiter stark gestiegen. Die Entwicklungen im Überblick.
Gebrauchte Eigentumswohnungen sind im Corona-Jahr 2020 in Essen deutlich teurer geworden. Das geht aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses hervor. Demnach stiegen die Preise in diesem Segment binnen eines Jahres um 14 Prozent. Eigenheime und Zweifamilienhäuser kosteten im Schnitt neun Prozent mehr. Für unbebaute Wohngrundstücke kletterten die Preise um fünf Prozent.
Insgesamt hat der Gutachterausschuss 4414 Kaufverträge ausgewertet. Das sind sämtliche Immobilienverkäufe, die im vergangenen Jahr getätigt wurden. Deren Zahl ist damit gegenüber dem Vorjahr um zwei Prozent und somit trotz der Corona-Krise nur leicht zurückgegangen. Experten hatten erwartet, dass die Pandemie dem Immobilienmarkt wegen der wirtschaftlichen Unsicherheit einen Dämpfer verpassen könnte. Doch die Nachfrage ist auf hohem Niveau geblieben.
Umsätze auf dem Essener Immobilienmarkt seit Jahren hoch
Gleiches gilt für die Preise. Das zeigt der Blick auf die Umsätze. Alle Verkäufe zusammen erzielten 1,9 Milliarden Euro. Der Erlös blieb damit in etwa auf dem Vorjahresniveau. Betrachtet man die vergangenen zehn Jahre, waren nur 2018 die Umsätze noch höher gewesen. Damals wurde die Zwei-Milliarden-Marke geknackt.
Dass der Immobilienmarkt auch 2020 boomte, lag nicht zuletzt an den weiterhin niedrigen Bauzinsen. Makler beobachteten zudem, dass in der Corona-Krise der Wunsch nach einem eigenen Haus oder einer Wohnung verstärkt wurde. Auch das könnte die Preise in Höhe getrieben haben. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Peter Rath, meint jedoch: „Ob dies trotz oder wegen Corona so war, lässt sich schwer sagen.“
Die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt im Detail:
Eigentumswohnungen sind gefragt
Gebrauchte Eigentumswohnungen: Die meisten Immobilien, die in Essen verkauft werden, sind nach wie vor gebrauchte Eigentumswohnungen. 2020 wechselten knapp 2000 den Besitzer. Wer sich eine solche Wohnung leisten will, muss mittlerweile tiefer in die Tasche greifen. In den vergangenen zehn Jahren sind die Preise um 68 Prozent gestiegen, allein im vergangenen Jahr um 14 Prozent. Im Durchschnitt kostet eine Eigentumswohnung unabhängig von Größe und Lage in Essen 109.000 Euro.
Die Quadratmeterpreise übers Stadtgebiet betrachtet, variieren allerdings stark (siehe Grafik). Am günstigen sind gebrauchte Eigentumswohnungen in Altendorf. Dort zahlten Käufer im Schnitt unter 1000 Euro für den Quadratmeter. Am teuersten ist gebrauchtes Wohneigentum in Fulerum, Rüttenscheid, Bredeney und Werden. Dort lagen die Quadratmeterpreise bei über 2500 Euro und je nach Baujahr teils deutlich darüber.
Neubau-Wohnungen: Wer eine neugebaute Wohnung kaufte, musste 2020 im Schnitt 3740 Euro pro Quadratmeter ausgeben. Das sind gut sechs Prozent weniger als im Vorjahr. Das klingt angesichts der allgemeinen Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen überraschend, lag aber vor allem daran, dass im Norden der Stadt größere Projekte verkauft wurden, die vergleichsweise günstig waren, sagt der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Rath.
Über mehrere Jahre betrachtet, haben die Preise aber auch in diesem Segment deutlich angezogen. 2016 zahlten Käufer nur 2890 Euro pro Quadratmeter.
Spitzenpreise bei Eigentumswohnungen: Die Preise sowohl für neu gebaute wie für gebrauchte Wohnungen können in einzelnen Fällen deutlich vom Durchschnitt abweichen. So erzielte 2020 in Steele eine neu gebaute Wohnung den Spitzenpreis von 9615 pro Quadratmeter, in Bredeney kostete die teuerste Wohnung 6613 Euro.
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen lag der Spitzenpreis bei 5881 Euro pro Quadratmeter in Kettwig und 5341 Euro pro Quadratmeter in Bredeney.
Große Preisunterschiede bei Ein- und Zweifamilienhäusern
Ein- und Zweifamilienhäuser: 805 Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten im vergangenen Jahr den Besitzer und damit so wenige wie seit mindestens sieben Jahren. Die meisten verkauften Häuser in Essen liegen in einer Preisspanne zwischen 200.000 und 450.000 Euro. Betrachtet man alle Verkäufe von Häusern zwischen 50.000 bis 1,2 Mio Euro, kam man 2020 auf einen Durchschnittspreis von 353.000 Euro. 2015 lag dieser bei nur 244.000 Euro.
Durchschnittliche Kaufpreise pro Quadratmeter für gebrauchte Häuser der Baujahre 1975 bis 2017 nach Stadtteilen:
1500 bis 2000 Euro: Bochold, Katernberg, Altenessen-Süd
2000 bis 2500 Euro: Karnap, Altenessen-Nord, Vogelheim, Dellwig, Schönebeck, Altendorf, Stoppenberg, Schonnebeck, Frillendorf, Kray, Steele, Bergerhausen
2500 bis 3000 Euro: Bedingrade, Borbeck, Gerschede, Frohnhausen, Leithe, Freisenbruch, Horst, Überruhr, Rellinghausen, Burgaltendorf, Werden, Fischlaken, Kupferdreh
3000 bis 3500 Euro: Huttrop, Stadtwald, Kettwig, Heidhausen
Über 3500 Euro: Haarzopf, Bredeney, Heisingen
In den nicht genannten Stadtteilen gab es zu wenige Kauffälle
Spitzenpreise: Den teuersten Kaufpreis erzielte ein Haus in Bredeney mit 6920 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von einem Haus in Kupferdreh (6082 Euro) und in Heisingen (5753 Euro).
Bauland weiter ein rares Gut
Grundstücke: Die Anzahl der verkauften Grundstücke ist weiterhin auf niedrigem Stand. Gegenüber dem Vorjahr wurden 10 Prozent weniger Kauffälle beurkundet. Nur 83 Wohnbau-Grundstücke wurden verkauft. Die Preise für Wohnbauland sind gegenüber dem Vorjahr um gut 5 Prozent gestiegen.
Bodenrichtwerte: Der Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte über das gesamte Stadtgebiet hinweg um durchschnittlich fünf Prozent angehoben. In einzelnen Bereichen kann dies nach unten oder oben abweichen. Der Bodenrichtwert ist ein aus Grundstückskaufpreisen ermittelter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) eines Grundstücks. In bebauten Gebieten werden Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.
Die Spanne innerhalb Essens ist groß. Den höchsten Bodenrichtwert in Brucker Holt in Bredeney mit 780 Euro pro Quadratmeter, der niedrigste Bodenrichtwert liegt dagegen in Vogelheim an Teilen der Vogelheimer Straße mit 145 Euro pro Quadratmeter.
Den gesamten Grundstücksmarktbericht finden Sie unter diesem Link
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