Berlin. . Wohnungsknappheit oder steigende Mieten. Nur zwei Gründe für Mieter, die eigene Wohnung teilweise oder ganz untervermieten zu wollen. In vielen solcher Fälle müssen die Hausbesitzer jedoch einwilligen. Was Sie bei der Untermiete beachten sollten.
In begehrten Stadtvierteln werden Wohnungen zunehmend knapp. Außerdem steigen die Mieten. Beides führt dazu, dass viele Mieter auf die Idee kommen, Teile ihrer Wohnung unterzuvermieten. Das kann die eigenen Kosten erheblich reduzieren oder nennenswerte Einnahmen generieren. Aber man muss einige rechtliche Fragen beachten.
Keine Ablehnung von Familienangehörigen ersten Grades
Zunächst die einfachen Fälle: Familienangehörige ersten Grades – Ehepartner, Kinder oder Eltern – sind keine Untermieter. Die Mieter dürfen sie in ihre Wohnungen aufnehmen, ohne dass die Vermieter dies verweigern könnten.
Allerdings muss man dem Hauseigentümer mitteilen, wenn ein enger Verwandter einzieht. Bei nicht verheirateten Lebenspartnern bedarf der Einzug der Erlaubnis des Vermieters, die dieser im Regelfall jedoch erteilen muss.
Schriftliche Genehmigung vom Vermieter
Daneben gibt es grundsätzlich zwei Arten von Untervermietung an Freunde, Bekannte und andere Dritte – die Überlassung eines Teils oder die Weitergabe der gesamten Wohnung. Bei Teil-Untervermietung müssen die Mieter die Hausbesitzer schriftlich um Genehmigung bitten. So regelt es Paragraph 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
„Berechtigtes Interesse“ des Mieters im BGB geregelt
Im Paragraph 553 BGB ist ferner festgelegt, dass die Vermieter einem solchen Ansinnen zuzustimmen haben, wenn die Mieter ein „berechtigtes Interesse“ vorweisen. Dies ist beispielsweise gegeben, wenn das Einkommen eines Mieters gesunken ist oder seine finanzielle Lage sich auf andere Art verschlechtert hat.
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Ein Argument ist auch, dass die Kinder aus der großen Wohnung ausgezogen sind und ihre Zimmer nun mehr oder weniger leerstehen. Die Aufnahme eines Untermieters zur Kinderbetreuung gilt ebenso als berechtigtes Interesse, wie der Austausch von Mitgliedern einer Wohngemeinschaft. Zu beachten ist dabei: Die Hauseigentümer haben einen Anspruch darauf, die Namen der neuen Untermieter zu erfahren.
Unterschiede bei Komplett-Untervermietung und Sonderkündigungsrecht
Will man seine Wohnung komplett untervermieten, so ist ebenfalls die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Was in diesem Fall aus Sicht des Mieters ein „berechtigter Anspruch“ ist, stellt sich etwas anders dar. Laut gängiger Rechtsprechung ist die Untervermietung dann zu genehmigen, wenn die Mieterin beispielsweise für ein halbes Jahr in der Schweiz arbeiten will und danach zurückkehrt.
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Plant sie hingegen, mehrere Jahre im Ausland zu arbeiten und ihre Wohnung während dieser Zeit weiterzugeben, muss der Vermieter dies nicht tolerieren. Stimmen die Hausbesitzer in einem solchen Fall nicht zu, haben die Mieter ein Sonderkündigungsrecht und können das Mietverhältnis innerhalb von drei Monaten beenden.
In Streitfällen entscheidet das Gericht
Kommt es zu Streitfällen, wägen die Gerichte ab, welches „berechtigte Interesse“ überwiegt – das des Mieters an der Untervermietung oder des Hausbesitzers daran, diese zu verhindern. Handelt es sich beispielsweise um eine Ein-Zimmer-Wohnung, in die neben dem Hauptmieter zwei weitere Personen einziehen wollen, so kann der Vermieter argumentieren, es handele sich um eine Überbelegung. Damit ist wahrscheinlich, dass der Wunsch auf Untervermietung zurückgewiesen wird.
Rollenwechsel: Vom Mieter zum Vermieter
Mieter sollten sich immer darüber im Klaren sein, dass sie mit einer Untervermietung auch teilweise die Rolle wechseln. Gegenüber ihrem Untermieter haben sie dann dieselben Rechte und Pflichten, wie ihr Vermieter gegenüber ihnen.
In bestimmten Fällen müssen die Mieter deshalb auf die Kündigungsfristen achten, wollen sie ihre Untermieter loswerden. Ein Vorteil mag sein, dass die Mieter die Höhe der Miete für die überlassenen Teile der Wohnung weitgehend selbst festlegen können – zumindest, bis die Mietpreisbremse in Kraft ist, die die große Koalition plant.
