Karlsruhe. Wer seine Wohnung teilweise oder komplett untervermieten will, muss dies zuvor mit dem Vermieter absprechen und ihm Gründe dafür nennen. Laut Deutschem Mieterbund reichen aber schon kleine Gründe wie Einsamkeit durch Auszug der Kinder. Ein Veto-Recht bleibt dem Vermieter jedoch erhalten.

Wenn ein Vermieter keine Untervermietung mehr will, darf er seinem Mieter nicht sofort fristlos kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch (4. Dezember) entschieden. In dem Fall hatte eine Immobiliengesellschaft ihrem Mieter das Recht entzogen, die Wohnung unterzuvermieten, und ihm gleichzeitig fristlos gekündigt (Az.: VIII ZR 5/13).

Die Gesellschaft hatte die Wohnung 2010 gekauft. Der Mieter hatte sie an zwei Personen untervermietet, was ihm der Mietvertrag erlaubte. Die Kündigung akzeptierte er nicht. Der Mieter berief sich auf einen Räumungsprozess, den er mit den Untermietern führte.

Mieter muss Gründe angeben

Generell darf ein Untermieter nur mit Zustimmung des Vermieters einziehen. "Andernfalls ist das eine Vertragsverletzung", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Der Vermieter kann dann verlangen, dass der Untermieter wieder auszieht und den eigentlichen Mieter abmahnen. Packt der Untermieter seine Sachen dann nicht, riskiert der Mieter die Kündigung.

Das gilt vor allem dann, wenn die gesamte Wohnung vermietet wurde. "Hier ist der Vermieter frei in seiner Entscheidung", erklärt Ropertz. Das heißt: Selbst wenn es gute Gründe gibt, zum Beispiel einen zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalt des Mieters, muss der Vermieter der Untervermietung nicht zustimmen. Mieter müssen sich daran halten.

"Wird nur ein Teil der Wohnung untervermietet, kann der Vermieter seine Zustimmung nicht einfach verweigern", sagt Ropertz. Der Mieter muss aber nachvollziehbare und vernünftige Gründe haben. "Das ist aber keine hohe Hürde", erklärt der Mietrechtsexperte. "Sind zum Beispiel die Kinder aus dem Haus, und man will nicht alleine wohnen, kann das schon zählen."

Vermieter hat immer noch Veto-Recht

Wichtig ist aber, dass der Vermieter rechtzeitig von dem neuen Mitbewohner in Kenntnis gesetzt wird. "Spätestens wenn man weiß, wer einzieht, sollte man dem Vermieter das mitteilen", sagt Ropertz. "Denn dann kann der prüfen, ob er mit dem Mieter einverstanden ist."

Denn auch bei einer teilweisen Untervermietung kann der Vermieter noch sein Veto einlegen: "Allerdings nur, wenn ihm der Untermieter unzumutbar ist", erklärt Ropertz. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Untermieter in der Vergangenheit unangenehm aufgefallen ist, weil er im Haus randaliert hat. (dpa)