Oberhausen. Nach einer aktuellen Analyse sind die Oberhausener Mieten seit 2022 am stärksten in der Region gestiegen. Damit ist das Ende aber nicht erreicht.
Oberhausen hat zusammen mit mehreren Ruhrgebietsstädten ein Mietkostenniveau erreicht, das im Vergleich zu anderen Ballungsräumen europaweit relativ niedrig ist. Und dennoch bemerken die Fachleute in den vergangenen Jahren eine fast abrupte Trendwende nach oben, wenn sie auf die Ruhrgebiets-Daten schauen.
Die Mietpreise ziehen auch in den Ruhrgebietsstädten deutlich an. In den vergangenen zwei Jahren lag Oberhausen hier sogar an der Spitze, wie nun eine aktuelle Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt. Die angebotenen Mieten von Wohnungen für neue Mieter sind danach von 2022 bis 2024 in Oberhausen um 12,3 Prozent gestiegen. Das ist mehr als in Düsseldorf (plus 11,5 Prozent), in Essen (plus 10,8 Prozent) oder in Mülheim (plus 8,9 Prozent).
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In einem längeren Vergleichszeitraum der NRW-Bank über Angebotsmieten in Oberhausen ist gut zu erkennen, dass der Mietanstieg von Gebrauchswohnungen seit 2013 zunächst stetig und ruhig erfolgte, dann aber ab 2021 deutlich zügiger nach oben schnellt. Betrug die Nettokaltmiete vor zwölf Jahren in Oberhausen noch 5,20 Euro pro Quadratmeter, war bei den Angebotsmieten bereits 2022 die Marke von 7 Euro überschritten.
Oberhausen weist drei entscheidende Schwächen im Mietwohnungsmarkt auf
In einem Vortrag der hiesigen Weiterbildungsorganisation „Arbeit und Leben“ (DGB/VHS) benennt Rainer Matheisen, Wohnungsmarkt-Analyst der NRW-Bank, die drei entscheidenden Schwächen des Standorts Oberhausen, die für eines sorgen werden: steigende Mieten. Oberhausen wird von der Kostenexplosion des bundesweiten Miet-Marktes nicht mehr außen vor bleiben.
Denn die langfristigen Weichen dafür sind bereits gestellt: Zu wenige neu gebaute Wohnungen und Einfamilienhäuser, ein überaus großer Wegfall von Sozialwohnungen mit verpflichtend niedrigen Mietkosten und eine hohe zusätzliche Nachfrage nach Mietwohnungen von Familien, die sich die so teuer gewordenen Ein- oder Zweifamilienhäuser nicht mehr leisten können.
„Wir sind bisher immer davon ausgegangen, dass im Normalfall die Haushalte 30 Prozent ihrer Einnahmen an Kosten für ihre Wohnung ausgeben müssen. Mittlerweile setzen hier einige Fachleute schon 40 Prozent in den nächsten Jahren an“, beschreibt Matheisen die Lage.
So bitter diese Tatsache für Familien und Singles ist, Mietpreise spiegeln noch eine andere Seite wider als die Kosten des Lebensunterhalts: Sie sind Ausdruck dafür, wie begehrt eine Region, eine Stadt ist. Je höher die Chance auf eine lohnenswerte Mieteinnahme ist, desto eher sind die Hauseigentümer und Investoren bereit, in Immobilien zu investieren. Das jahrzehntelang sehr niedrige Mietniveau in Oberhausen ist ein Grund dafür, dass Oberhausen überdurchschnittlich viele alte Wohngebäude hat: Fast die Hälfte des Wohnungsbestandes wurde vor 1960 gebaut, ist also älter als 60 Jahre. 65 Prozent wurden vor 1970 errichtet.
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„In der öffentlichen Debatte geht es oft um die schiere Zahl an Wohnungen, nicht aber um deren Qualität“, kritisiert der NRW-Bank-Experte. Ältere Bewohner Oberhausens suchen Wohnungen, die barrierefrei sind. Doch hier herrscht in Oberhausen Mangelware - eben weil Neubauten oder Sanierungen von Altbauten zu gering ausfallen. „In den vergangenen Jahren sind nach Oberhausen zwar Familien gezogen, aber über 75-Jährige ziehen von hier weg - auch, weil deren Bedürfnisse an Wohnraum nicht erfüllt werden.“
Das Problem der Investoren ist aber auch die unterdurchschnittliche Kaufkraft der Oberhausener: Die für Neubauten von Investoren notwendige Miethöhe von mindestens 15 Euro je Quadratmeter Kaltmiete sind im Stadtgebiet nur für wenige Oberhausener tatsächlich finanzierbar. Folge: Der Bau neuer Wohnungen bleibt aus.
Die Lage für Familien, die bezahlbaren Wohnraum in Oberhausen suchen, verschärft sich
Die Lage für Familien, die bezahlbaren Wohnraum suchen, verschärft sich noch dadurch, dass sich die Zahl der noch im vergangenen Jahrhundert gebauten Sozialwohnungen in den nächsten Jahren drastisch reduziert. Für günstige Kredite verpflichteten sich die damaligen Immobilieninvestoren, einen Teil ihrer Wohnungen langfristig zu günstigen Mieten nur an ärmere Mieter zu vermieten. Doch von dieser Sozialbindung kauften sich viele Eigentümer in der Niedrigzinsphase frei. Von den heute noch über 6000 Sozialwohnungen werden in den nächsten zehn Jahren in Oberhausen zwei Drittel wegfallen - 2035 rechnet die NRW-Bank nur noch mit 1600 Sozialwohnungen.
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Vermietet der Hauseigentümer dann leer werdende Wohnungen neu, darf er die Mietpreise um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen. Folge: Kostet der Quadratmeter einer Sozialwohnung heute noch fünf Euro Kaltmiete, so sind innerhalb von nur sechs Jahren schon 7,20 Euro erreicht.
Was würde helfen? Mehr Bauland ausweisen, mehr Abriss, mehr Neubauten, mehr Sanierungen. Immerhin steigt seit 2022 wieder die Zahl an fertiggestellten Wohngebäuden in Oberhausen - und schon seit 2019 auch die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen. Auch der Ansturm auf die Fördertöpfe des Landes für neu zu bauende Sozialwohnungen ist neuerdings enorm. Doch das alles wird absehbar nicht ausreichen, die Verteuerung von Wohnungen für Mieter zu stoppen.
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