Oberhausen. Junge Familien und Paare wollen sich mit dem Eigenheim einen Lebenstraum erfüllen. Doch die Preise sind hoch. Was Käufer wissen sollten.
Für viele junge Familien und Paare ist ein Eigenheim der große Traum. Doch spätestens, wenn die Gedankenspiele konkreter werden, kommt die Frage auf: „Können wir uns ein Haus überhaupt leisten“.
Preise sind auch in Oberhausen kräftig gestiegen
Die Preise sind in den vergangenen Jahren kräftig in die Höhe geschossen. Nach dem aktuellen Grundstücksmarktbericht für die Stadt Oberhausen kostet eine frei stehende Immobilie, die rund 30 Jahre auf dem Buckel hat, etwa 3300 Euro pro Quadratmeter, da landet man also schnell bei Summen von 350.000 oder 400.000 Euro. Neubauten sind meist noch teurer, wobei hier dann keine Renovierungskosten mehr anfallen. Auf Summen von 500.000 bis 800.000 Euro sollten sich Häuslebauer durchaus einstellen, rechnen Immobilienexperten vor. Der Preis ist halt abhängig von Größe, Lage oder auch den Ansprüchen an die eigenen vier Wände. Mitunter kann der Betrag auch siebenstellig ausfallen.
Wenn man nun für sich selbst einschätzen will, wie hoch die finanzielle Belastung ausfällt, gibt es eine Reihe von Faktoren zu bedenken. Um es genauer zu erfahren, hat diese Zeitung Fachleute der beiden großen heimischen Kreditinstitute befragt, zum einen die Oberhausener Stadtsparkasse und zum anderen die Volksbank Rhein Ruhr.
Wie hoch das Eigenkapital mindestens sein sollte
Marc Schürmann, Immobilienexperte der Sparkasse, legt ein Rechenmodell vor, das sich an Zahlen des Grundstücksmarktberichts orieniert. Danach kostet durchschnittlich der Quadratmeter für ein bestehendes Reihenmittelhaus, rund 40 Jahre alt, 2769 Euro. Geht man davon aus, dass die Wohnfläche 130 Quadratmeter beträgt, liegt der Kaufpreis bei rund 360.000 Euro. Für ratsam hält es der Fachmann, wenn die Käuferin oder der Käufer Eigenkapital in folgender Größenordnung mitbringt: Eine gute Grundlage ist für den Fall gegeben, dass damit die Nebenkosten für den Erwerb bestritten werden können. Darunter fallen die Grunderwerbssteuer in Höhe von 6,5 Prozent der Kaufsumme, die Notar- und Amtsgerichtsgebühren, die mit zwei Prozent zu Buche schlagen und schließlich die Maklercourtage. Hier setzt der Banker 3,57 Prozent an. Dadurch kommt ein Betrag von etwa 43.450 Euro zusammen.
Die jährliche Rate für die Kreditsumme von besagten 360.000 Euro liegt bei etwa fünf Prozent, wie Marc Schürmann weiter erläutert. Sie setzt sich zusammen aus einem Zinssatz von 3,84 Prozent und einer Tilgung von 1,36 Prozent im ersten und einem Prozent in den Folgejahren. Unter dem Strich - und das ist schließlich für den Käufer die entscheidende Zahl, kommt auf ihn eine monatliche Belastung von 1560 Euro zu und das über 35 Jahre. „Dieser Zeitraum ist eine rechnerische Grundlage, er kann natürlich auch deutlich kürzer ausfallen, wenn der Käufer zwischenzeitlich schon mehr zurückzahlen, also tilgen kann“, ergänzt Sparkassensprecher Frank Wrobel. Ob und inwieweit das möglich ist, hängt immer vom finanziellen Vermögen des Eigentümers und den Vereinbarungen ab, die die Sparkasse mit dem Kunden geschlossen hat.
Oberhausen: Käufer sollten vor allem auf die Zinslaufzeiten achten
Legt man nun, so Schürmann, die monatlichen Kosten von 1560 Euro zugrunde und geht von einer dreiköpfigen Familie mit einem Kind aus, die auf zwei Autos angewiesen ist, sollte der monatliche Verdienst zwischen 4500 und 5000 Euro netto liegen. Solche Kalkulationen können allerdings, wie der Experte betont, jeweils nur Größenordnungen darstellen und sich auch von Fall zu Fall unterscheiden.
Zu bedenken gibt der Experte, dass ein Häuslebauer auch immer die Laufzeit der Zinsvereinbarung im Blick haben sollte, die meist bei zehn oder 15 Jahren liegt. Ob die Zinsen danach niedriger oder höher liegen, ist zum jetzigen Zeitpunkt vollkommen offen und damit auch, ob die monatliche Belastung steigt oder sinkt. In dem genannten Beispiel liegt die noch abzutragende Summe nach zehn Jahren bei rund 300.000 Euro.
Maßgeblich ist der Finanzierungsanteil der Bank
Der Immobilienexperte der Volksbank, Karl-Heinz Zimmermann, weist zunächst einmal auf die enormen Preisspannen hin, die mittlerweile am Markt vorherrschen. Bei gebrauchten Immobilien reiche die Bandbreite beispielsweise von 200.000 bis 650.000 Euro, oftmals müsste der Erwerber noch zusätzlich Geld investieren, um das Haus auf Vordermann zu bringen.
In seiner Modellrechnung setzt er den Preis etwas niedriger an, geht von 300.000 Euro aus, die das Objekt kostet. Empfehlenswert sei es, wenn man 20 Prozent der Kosten selbst finanzieren könne. Auf jeden Fall sollten die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer etc.) aufgebracht werden, betont Zimmermann und argumentiert damit ähnlich wie die Sparkasse. Wenn man allerdings davon ausgeht, dass ein Käufer das Objekt allein über die Bank finanziert, also eine Vollfinanzierung vornimmt, liegt der Zinssatz höher als wenn über das Kreditinstitut nur eine Teilfinanzierung erfolgt.
Oberhausener Experten: Was ein Prozentpunkt für die Belastung ausmacht
Der Banker nennt folgende Zahlen: Bei einer 60-Prozent-Finanzierung liegt der Zinssatz aktuell bei 3,65 Prozent plus ein Prozent Tilgung. Dann müsste er im besagten Beispiel 1.162,50 Euro monatlich zahlen. Im Fall einer Vollfinanzierung steigt der Zins zwar nur ein Prozent, monatlich muss der Käufer dann aber 1.412,50 Euro pro Monat aufbringen. Damit ein Haushalt nun nicht in finanzielle Schieflage gerät, sollte ein monatlicher Verdienst auch bei mindestens 4000 Euro oder besser noch bei 4500 Euro liegen, erläutert der Fachmann. Auch er geht bei den Berechnungen von einer dreiköpfigen Familie aus, Elternpaar plus Kind. Beide Elternteile sind Berufspendler und haben jeweils einen eigenen Pkw. „In unserer Beratung spielt die familiäre Situation eine wichtige Rolle, denn davon ist natürlich ganz entscheidend abhängig, welche finanziellen Belastungen darüber hinaus noch bestehen.“
Die Fachleute in beiden Kreditinstituten überlegen mit dem Kunden darüber hinaus, ob und welche Förderprogramme in Betracht kommen können, um den Geldbeutel zu schonen. Hier sind es vor allem Förderkredite der KfW-Bank, die zu einer Entlastung beitragen können, heben sowohl Zimmermann als auch Schürmann hervor.
>>Stichwort: Tilgung
Der langfristige Tilgungssatz liegt in beiden Beispielrechnungen bei einem Prozent. In den Beratungsgesprächen gehen Banker aber auch auf die Frage ein, ob sich der Tilgungsanteil auch steigern lässt. Das wiederum hängt von den finanziellen Verhältnissen der Kunden ab, erläutern sowohl Marc Schürmann als auch Karl-Heinz Zimmermann. Die Tilgungshöhe habe einen wesentlichen Einfluss auf die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Dabei gilt die Formel: „Je höher der Tilgungsanteil, desto schneller die Rückzahlung“.