Emmerich. Stadt Emmerich hat auf Antrag der CDU geprüft, ob die Grundsteuer C eingeführt werden kann. Das Ergebnis ist eindeutig. Wie es jetzt weitergeht.

Grundstücke sind baureif, liegen aber trotzdem brach. Und das teilweise über Jahre, wenn nicht Jahrzehnte. Eine Vorgehensweise, die vielen Kommunalpolitikern ein Dorn im Auge ist. Erst recht, wenn auf der anderen Seite händeringend nach Baugrundstücken gesucht wird. Dagegen soll den Gemeinden nun ein Mittel an die Hand gegeben werden.

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Denn zum 1. Januar 2025 können Kommunen in Nordrhein-Westfalen eine dritte Grundsteuer-Art einführen: die Grundsteuer C. Der Gedanke dahinter ist, dass unbebaute, aber baureife Grundstücke durch den neu einzuführenden Hebesatz höher als die übrigen unbebauten Grundstücke belastet werden. So sollen zum einen die Spekulationen mit Baugrund bekämpft werden, zum anderen wird zumindest in der Theorie ein finanzieller Anreiz geschaffen, um baureife Grundstücke so schnell wie möglich zu bebauen.

Antrag der CDU-Ratsfraktion

Im November des vergangenen Jahres hat die CDU-Ratsfraktion die Prüfung der Möglichkeit zur Einführung einer Grundsteuer C beantragt. Nun vor der anstehenden Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am Dienstag, 5. November, präsentiert die Stadt Emmerich das Ergebnis ihrer Prüfung. Um es kurz zusammenzufassen: „Da es an einer elementaren Voraussetzung für die Einführung der Grundsteuer C fehlt, sieht die Verwaltung keine Möglichkeit zur rechtskonformen Einführung – auch nicht für bestimmte Teilbereiche“, heißt es aus dem Emmericher Rathaus.

Grundsteuer C war kein Erfolgsmodell

Die Grundsteuer C ist keine moderne Erfindung, sondern gab es in Nordrhein-Westfalen bereits. Allerdings zeigte sich, dass die Grundsteuer C kein Erfolgsmodell war – ganz im Gegenteil. Dies zeigt ein Blick zurück zu Beginn der 1960er-Jahre. Die Anzahl der bebauten Grundstücke hatte sich damals als Auswirkung der Steuer kaum positiv gestaltet. 

Vielmehr gab es einen negativen Effekt. Privatpersonen, die im Besitz von Bauland waren, das vielleicht mal zu einem späteren Zeitpunkt für die Kinder gedacht war, verkauften ihre Grundstücke an vermögende Spekulanten.

Die Begründung beruht dann gleich auf mehreren Faktoren. Voraussetzung für die Einführung ist das Vorliegen eines städtebaulichen Grundes. Das kann sein: a) Deckung eines erhöhten Bedarfes an Wohn- und Arbeitsstätten, b) Deckung eines erhöhten Bedarfes an Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, c) Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen und d) Stärkung der Innenentwicklung. Was explizit nicht als Grund genannt wird: das Stopfen von finanziellen Löchern im städtischen Haushalt.

Kein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten

Die zuständigen Stellen im Emmericher Rathaus haben sich die einzelnen Punkte genau angesehen. Ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten wird nicht erkannt. Die Quoten der fertiggestellten Wohnungen liegen deutlich über dem prognostizierten Bedarf. In den Jahren 2018 bis 2023 wurden insgesamt 1264 Wohneinheiten fertiggestellt. Prognostiziert wurde eine Nachfrage von 365 bis 600 Wohneinheiten. Bei Gewerbeflächen verfügt Emmerich über eine etwa doppelt so hohe Reserve (ca. 6,96 ha/1000 Einwohner) als der Durchschnitt im Regierungsbezirk Düsseldorf. Hierbei handelt es sich größtenteils um Flächen, die zwar planungsrechtlich entwickelt, aber nicht baureif sind.

Im Bereich von Gemeinbedarfseinrichtungen lässt sich ein gewisser Bedarf erkennen. Hier sind etwa die zweite Jugendeinrichtung oder der Ausbau weiterer Kindergartenplätze zu nennen. Aber: Gerade im Innenstadtbereich gibt es kaum geeignete Grundstücke für diese Vorhaben.

Kein unmittelbares Planungsrecht beim Steintorgelände

Beim Steintor-Areal käme die Grundsteuer C nicht zum Einsatz.
Beim Steintor-Areal käme die Grundsteuer C nicht zum Einsatz. © FUNKE Foto Services | Karl Banski

Wer die Grundsteuer C als Druckmittel betrachten möchte, um Brachflächen möglichst schnell zu entwickeln, dem fehlt hierfür in Emmerich auch der Ansatz. Beim Steintorgelände beispielsweise besteht kein unmittelbares Planungsrecht, sodass das Grundstück nicht als baureif beurteilt werden kann. Die Grundsteuer C greift in diesem Fall nicht als Entwicklungsinstrument. Überhaupt findet eine Nachverdichtung derzeit häufig durch den Abriss von Einfamilienhäusern und die Neuerrichtung von Mehrfamilienhäusern statt. Zudem gibt es den Trend, dass große Grundstücke mit Garten im Hinterland bebaut werden.

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Ob nach dieser umfassenden Prüfung die Grundsteuer C damit für alle Zeiten vom Tisch ist, steht noch auf einem ganz anderen Blatt. „Es bleibt abzuwarten“, heißt es in der Verwaltungsvorlage abschließend, „ob die Rechtsprechung oder eine geänderte städtebauliche Ausgangslage mittelfristig die Einführung ggf. ermöglicht. Hier wären dann die Voraussetzungen erneut zu prüfen.“