Hamburg. Laut LBS gibt es sehr unterschiedliche Preisentwicklungen in den Stadtteilen und im Umland. Das sind die Gewinner und Verlierer.

Erstmals seit vielen Jahren registriert der LBS-Immobilienmarktatlassinkende Preise für Immobilien. In der Gesamtheit gehen die Preise in Hamburg und im Umland für Einfamilienhäuser und Wohnungen aus dem Bestand um weniger als vier Prozent zurück. „Im Vergleich zu den zweistelligen Steigerungsraten der letzten Jahre kehrt etwas Ruhe am Hamburger Immobilienmarkt ein“, sagt Jens Grelle, Vorstandsvorsitzender des LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg.

So sanken in Hamburg die durchschnittlichen Preise für gebrauchte Häuser seit Jahresbeginn 2022 um 1,3 Prozent und die Preise für Eigentumswohnungen verringerten sich um 3,7 Prozent.

Pro Quadratmeter Wohnfläche werden für ein Einfamilienhaus 5684 Euro gefordert. Käufer einer Eigentumswohnung in Hamburg müssen im Schnitt 6166 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Insgesamt wurden die Angebotspreise von rund 6600 Immobilienangeboten ausgewertet.

Immobilien Hamburg: Wertverlust von 125.000 Euro in einem Jahr

Im Ergebnis liegen die Preisrückgänge in einzelnen Stadtteilen bei bis zu 20 Prozent. Beispiel Langenbek: Im Vorjahr verteuerten sich dort gebrauchte Einfamilienhäuser noch um 51 Prozent. Jetzt die scharfe Korrektur mit einem Preisrückgang von 20 Prozent. Bezogen auf ein damals gekauftes Einfamilienhaus mit 120 Quadratmeter Wohnfläche liegt der Wertverlust innerhalb eines Jahres bei rund 125.000 Euro. Statt 600.000 Euro ist die Immobilie nur noch 475.000 Euro wert.

Gemessen an den nur leichten Preisrückgängen für den Gesamtmarkt macht erst der Vergleich mit dem Vorjahr deutlich, wie stark sich der Hamburger Immobilienmarkt innerhalb nur eines Jahres verändert hat. Dank extrem niedriger Baufinanzierungszinsen und der durch Corona ausgelösten Flucht ins Grüne verteuerten sich damals Einfamilienhäuser im Schnitt um 18,5 Prozent. Es war der stärkste Preisanstieg seit mehr als zwei Jahrzehnten.

Eppendorf und Harvestehude werden noch teurer

Geringe Preisrückgänge waren vor zwölf Monaten im LBS-Immobilienmarktatlas noch die absolute Ausnahme. Stattdessen kletterten in vielen Stadtteilen die Preise für Häuser und Wohnungen mit zweistelligen Prozentsätzen, etwa in Wandsbek oder Lokstedt um mehr als 30 Prozent bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand oder in Blankenese verteuerten sich Bestandswohnungen noch einmal um knapp 40 Prozent. In diesem Jahr sinken die Wohnungspreise in diesem Stadtteil um 13 Prozent.

Auch in diesem Jahr gibt es noch zweistellige Preissteigerungen in den Hamburger Stadtteilen, insbesondere bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand, zum Beispiel in Eppendorf um 29 Prozent, in Alsterdorf um 21 Prozent, in Harvestehude und Schnelsen um je elf Prozent.

Viele Hausverkäufe in Schnelsen mit elf Prozent Preisplus

Eigentlich hätte man erwarten können, dass die Preise in Eppendorf oder Harvestehude längst ihren Höhepunkt erreicht haben sollten. „Das ist eine nachvollziehbare Annahme“, sagt Grelle. Aber in Eppendorf sind im Untersuchungszeitraum nur sieben Objekte auf den Markt gekommen „und die können dann mit ihren Durchschnittspreisen das Preisbild schnell verzerren“.

88 Bestandshäuser standen dagegen in Schnelsen zum Verkauf. Bei einer solchen Anzahl von Objekten weisen steigende Preise dann schon deutlicher auf eine hohe Nachfrage hin. „Das kann daran liegen, dass hier die Preise noch unter denen von anderen gefragten Stadtteilen gelegen haben und damit der Stadtteil für Käufer sehr anziehend war“, sagt Grelle.

In 68 Prozent der Stadtteile sinken die Wohnungspreise

Aber das Gesamtbild des diesjährigen Immobilienatlas wird zu einem erheblichen Teil von fallenden Immobilienpreisen bestimmt. In knapp der Hälfte (48 Prozent) der untersuchten Hamburger Stadtteile werden bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand fallende Preise registriert. In sieben von 69 Stadtteilen sinken die Preise um mehr als zehn Prozent: in Othmarschen um 20 Prozent, in Wandsbek um 17 Prozent und in Horn um 15 Prozent.

Noch häufiger sind fallende Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand. In 52 von 76 analysierten Stadtteilen sinken sie, was einem Anteil von 68 Prozent entspricht. In 15 Stadtteilen fallen die Preise um mehr als zehn Prozent, darunter in Wellingsbüttel um 19 Prozent, in Lurup um 16 Prozent und in Groß Flottbek, Alsterdorf und der HafenCity um rund 14 Prozent.

Kein einheitlicher Trend beim Auf und Ab der Immobilienpreise

Ein einheitlicher Trend lässt sich bei Preisrückgängen und Preisanstiegen nicht ausmachen. „Überwiegend sind die teuren Hamburger Stadtteile im Preis gestiegen, während am unteren Ende der Preisskala vielfach Preisrückgänge zu verzeichnen sind“, sagt Grelle. „Im mittleren Preissegment gibt es beide Trends.“

Diese Entwicklung zeigt sich bei den Eigentumswohnungen aus dem Bestand. In Jenfeld stiegen die Preise noch um 13 Prozent auf 4660 Euro je Quadratmeter, während sie in Horn um 15 Prozent auf 4127 Euro zurückgingen.

Im Umland sinken die Häuserpreise um bis zu 13 Prozent

Im Hamburger Umland zeichnet sich eine ähnliche Entwicklung wie in der Metropole ab. Die Preise für Häuser im Umland sanken im Gesamtmarkt um ein Prozent auf 3539 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Eigentumswohnungen verteuerten sich um 0,8 Prozent auf 3389 Euro je Quadratmeter.

Sinkende Preise bei Bestandshäusern werden im Umland in 68 Prozent der untersuchten 54 Gemeinden registriert, etwa in Halstenbek, wo die Preise um 13 Prozent gesunken sind. Im Umland von Geesthacht fielen die Preise um zehn Prozent.

Hauskauf im Umland: Wo der Quadratmeter weniger als 3000 Euro kostet

Aber es gibt auch gegensätzliche Entwicklungen bei den Häusern. In Tangstedt stiegen die Preise um 18 Prozent und in Rosengarten im Landkreis Harburg um zwölf Prozent. Unverändert ist der Immobilienkauf im Umland deutlich günstiger als in Hamburg. Hier gibt es noch acht Gemeinden mit Quadratmeterpreisen von weniger als 3000 Euro bei den Bestandshäusern. Beispiele sind Lauenburg (2849 Euro), Tostedt (2875 Euro) und Stade (2676 Euro).

Legt man für einen Vergleich eine Hausgröße von 120 Quadratmetern zugrunde, müssen Immobilieninteressierte für ein gebrauchtes Haus in der Stadt jetzt durchschnittlich 682.080 Euro kalkulieren, im Umland 424.680 Euro, also rund 257.000 Euro weniger.

Bestehende Eigentumswohnungen mit 80 Quadratmeter Wohnfläche kosten innerhalb der Hamburger Stadtgrenzen mit im Mittel 493.280 Euro fast doppelt so viel wie im Umland (271.120 Euro).

Immobilien Hamburg: Konstante Preise in den nächsten Monaten erwartet

Für die nächsten Monate erwartet Grelle für den Gesamtmarkt konstante Preise bei Immobilien in Hamburg. „Es gibt noch genügend Menschen, die sich eine Immobilie auch bei den gestiegenen Zinsen leisten können und sich auf die veränderten Finanzierungsbedingungen einstellen.“

Denn Wohnen in Hamburg bleibe unverändert attraktiv. „Allerdings werden Bestandsimmobilien mit einem großen Nachholbedarf bei energetischen Standards die deutlichsten Preisrückgänge haben“, sagt Grelle

Allerdings erschwert die in 2022 eingeleitete Zinswende für viele Haushalte die Verwirklichung ihres Immobilienwunsches. Innerhalb weniger Monate verdreifachten sich die Darlehenskonditionen und liegen jetzt für eine zehnjährige Zinsbindung bei 3,50 bis 4,00 Prozent.

Grelle: „Aus einem Verkäufer- wird ein Käufermarkt. Der Verhandlungsspielraum für Käufer wächst und die Vermarktung von Immobilien dauert deutlich länger.“