Hamburg. Immobilienkäufer stöhnen über hohe Belastungen. Doch es gibt eine Möglichkeit, zumindest ein wenig Geld zu sparen. Ein Überblick.

Wegen der gestiegenen Zinsen für Baufinanzierungen erlebt der Bausparvertrag jetzt wieder eine Renaissance. Denn die Zinsen, die man sich bei Bausparverträgen für die Zukunft sichern kann, sind nur rund halb so hoch wie gegenwärtig am Markt. Bei der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg stieg im vergangenen Jahr die Zahl der abgeschlossenen Verträge um rund 33 Prozent. „Der Trend setzt sich fort“, sagt LBS-Sprecher Holger Schramm. Wer in der Niedrigzinsphase eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, fürchtet sich schon jetzt vor einer höheren Belastung in einigen Jahren. Hilft da der Abschluss eines Bausparvertrages? Kann ich für Sanierung und Heizungstausch ansparen? Was muss man beachten? Wie hoch sind die Zinsen? Welche Kosten entstehen? Das Abendblatt beantwortet die wichtigsten Fragen.

Wie funktioniert Bausparen?

Ein Bausparvertrag kombiniert Ansparen und die Finanzierung einer Immobilie. Mit regelmäßigen Raten sparen Bausparer zunächst Eigenkapital an, in der Regel 30 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, erhält der Bausparer zum Eigenkapital das Darlehen ausgezahlt. Beides zusammen ergibt die Bausparsumme. Die Ansparphase dauert Jahre, sie ist umso länger, je langsamer angespart wird. Nach der Auszahlung beginnt die Tilgungsphase. Das Besondere am Bausparvertrag ist, dass der Zins für das Darlehen bereits bei Vertragsabschluss feststeht, er beträgt aktuell etwa zwei Prozent statt vier Prozent am Markt. Für Sparer, die erst in einigen Jahren einen Immobilienkauf oder eine Anschlussfinanzierung des laufenden Kredits planen, ist ein Bausparvertrag daher eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen. Zwar sind die Zinsen von Hypothekendarlehen wieder etwas gesunken, aber eine Rückkehr zu den historisch niedrigen Zinsen halten Experten für unwahrscheinlich. Bei einem Bausparvertrag besteht keine Abnahmeverpflichtung. Wenn sich die Pläne ändern oder der Bausparzins doch nicht attraktiv ist, dann lässt man sich das Angesparte auszahlen und verzichtet auf das Darlehen.

Hilft ein Bausparvertrag bei einer Anschlussfinanzierung?

525.000 Euro haben die Hamburger im Jahr 2021 im Schnitt für eine Baufinanzierung an Krediten aufgenommen, so der Baugeldvermittler Dr. Klein. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung war damals ein Zins von 0,90 Prozent möglich. Drei Prozent anfängliche Tilgung wurden vereinbart, sodass die monatliche Belastung zunächst bei rund 1700 Euro liegt. Nach zehn Jahren im März 2031 verbleibt noch eine Restschuld von 360.000 Euro.

Bis dahin ist noch Zeit, einen Bausparvertrag abzuschließen, denn die Ansparzeit ist lang. Zwischen 350 und 455 Euro müssen je nach Anbieter dafür monatlich angespart werden, für eine Bausparsumme von angenommen 70.000 Euro. Das ist die erste Hürde, denn das Haushaltsbudget muss diesen Betrag neben der laufenden Immobilienfinanzierung noch hergeben. Nach rund acht Jahren, also im Idealfall zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, steht dann die Bausparsumme von 70.000 Euro zur Verfügung, die sich bei einem Mindestsparguthaben von 40 Prozent aus 28.000 Euro Ersparnissen und 42.000 Euro Bausparkredit zusammensetzt. Damit kann die Restschuld auf 290.000 Euro gedrückt werden. Bei einem angenommenen Zins von vier Prozent liegt die monatliche Belastung bei rund 1700 Euro, also so hoch wie in der ersten Finanzierungsphase.

Doch auch das Bauspardarlehen muss getilgt werden. Bei der Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg sind das monatlich 280 Euro, der günstigste Tarif für den Beispielfall. Also steigt die monatliche Rate auf 1980 Euro. Das sind 120 Euro weniger als wenn man die ursprüngliche Restschuld von 360.000 Euro mit vier Prozent hätte finanzieren müssen. Das kostet rund 2100 Euro monatlich. Bei der Bausparkasse Signal-Iduna ergibt sich noch ein Vorteil von monatlich 60 Euro, aber bei den anderen Bauspartarifen kommt es zumindest mit diesen Tarifen nicht mehr zu einer Ersparnis gegenüber einer klassischen Baufinanzierung. Möglicherweise gibt es bei diesen Anbietern aber auch noch andere Tarife für eine Anschlussfinanzierung, die aber im Vergleichsrechner der FMH-Finanzberatung nicht ausgewiesen werden. „Die Tilgungsrate lässt sich drücken, das verlängert aber die Tilgungsdauer“, sagt Schramm. Außerdem steige dann auch die Ansparrate.

Welche Möglichkeiten gibt es noch, Gefahren der Anschlussfinanzierung vorzubeugen?

„Wer das Geld zur Verfügung hat, einen Bausparvertrag anzusparen, der kann es auch direkt in eine zusätzliche Tilgung fließen lassen“, sagt Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg. Denn die meisten Baufinanzierungen enthalten die Möglichkeit von Sondertilgungen. In der Regel sind das fünf Prozent der Kreditsumme. „Mit jeder Sondertilgung sinkt die Zinsbelastung, auch wenn die Kreditrate konstant bleibt“, so Scobel. Am Ende der Zinsbindung fällt dann die Restschuld geringer aus. „Da es wieder Zinsen gibt, kann man das Geld auch selbst ansparen und das Guthaben dann für die Reduzierung der Restschuld einsetzen“, sagt Scobel. Dafür bietet sich aktuell ein gut verzinstes Tagesgeldkonto an. Die Zinsen liegen bei rund zwei Prozent.

Wie lässt sich Bausparen noch nutzen?

Auch mit Blick auf Modernisierungen und energetische Auflagen kann ein Bausparvertrag für die Zukunft sinnvoll sein. So lässt sich konsequent eine Rücklage bilden, die sich nicht so schnell auflösen lässt wie ein Sparplan. Meist geht es hier um Bausparsummen bis 50.000 Euro. „Für solche Beträge werden bei allgemeinen Verbraucherdarlehen schnell doppelt so hohe Zinsen fällig“, sagt Scobel. Einen Bausparvertrag auf die vage Absicht eines späteren Immobilienkaufs hin abzuschließen, hält der Verbraucherschützer aber nicht für sinnvoll. „Da die Verzinsung bei den Bausparkassen sehr gering ist, kann das Eigenkapital auf anderen Wegen angespart werden“, sagt der Verbraucherschützer.

Außerdem müssten für Hamburger Verhältnisse sehr hohe Bausparsummen von 200.000 bis 300.000 Euro abgeschlossen werden, um auch nur einen Teil der späteren Immobilienfinanzierung damit bestreiten zu können. „Für eine Bausparsumme über beispielsweise 300.000 Euro fallen dann schon bei Vertragsschluss Kosten in Höhe von 3000 bis 4800 Euro an“, rechnet Scobel vor. Denn die Bausparkassen verlangen eine Abschlussgebühr von einem bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Das Geld wird als Vermittlungsprovision von den ersten Spareinlagen abgezogen.

Was muss man beim Bausparen beachten?

„Bei einem Bauspardarlehen sollte man nicht auf der Jagd nach dem niedrigsten Zins sein, denn je niedriger der Zins ist, desto schneller muss das Darlehen in der Regel auch zurückgezahlt werden“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Entscheidend sei, dass ich mit dem Zins gut leben kann und eine Zinssicherheit habe, so Herbst. Wichtiger als der Zins sind Ansparrate und Tilgungsrate. Denn mit diesen beiden Größen wird schnell klar, ob man sich ein Bauspardarlehen überhaupt leisten kann. „Ein Bauspardarlehen muss wesentlich schneller getilgt werden als ein Hypothekendarlehen“, sagt Herbst. Auch der Zuteilungszeitpunkt ist ein Schätzwert der Bausparkasse und nicht garantiert. „Wenn viele Bausparer zur gleichen Zeit ihr Darlehen abrufen wollen, kann es zu Wartezeiten kommen“, sagt Scobel. Nicht mehr verlangen dürfen die Bausparkassen eine monatliche Kontoführungsgebühr, entschied der Bundesgerichtshof.

Werden Bausparverträge gefördert?

Die im Jahr 2021 eingeführte, verbesserte Wohnungsbauprämie hat die Attraktivität der staatlichen Bausparförderung verbessert. „So bieten Wohnungsbauprämie plus Arbeitnehmersparzulage plus Vermögenswirksame Leistungen einen attraktiven Grundstock für viele wohnwirtschaftliche Zwecke“, sagt Axel Berberich von der Signal Iduna. Je nach Arbeitgeber gibt es bei den Vermögenswirksamen Leistungen maximal 40 Euro monatlich, die in einen Bausparvertrag fließen können. Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage sind allerdings an Einkommensgrenzen gekoppelt. Um als Paar beide Zulagen von jährlich maximal 226 Euro zu bekommen, darf das zu versteuernde Einkommen 35.800 Euro nicht übersteigen.