Hamburg. Trennung, Tod und Handlungsunfähigkeit des Partners sollten beim Erwerb einer Immobilie berücksichtigt werden.

Hochzeit, Haus, Kind – diese Reihenfolge stimmt bei vielen Paaren längst nicht mehr. In den vergangenen zehn Jahren stieg die Zahl der Lebensgemeinschaften um 31 Prozent, während die Zahl der Ehepaare um sechs Prozent zurückging. Auch ohne Trauschein suchen Paare gemeinsam nach den eigenen vier Wänden.

„Viele Paare kaufen eine Immobilie, ohne an die Folgen für Haus oder Wohnung im Fall einer Trennung zu denken. Dies kann später zu Streit führen, unabhängig davon, ob die Erwerber verheiratet sind“, sagt die Hamburger Notarin Sarah Nietner. „Drei mögliche Szenarien sollten im Zusammenhang mit dem gemeinsamen Immobilienkauf gemeinsam durchdacht werden: Trennung, Tod und Handlungsunfähigkeit eines Partners.“

„Bei unverheirateten Paaren gilt bei Tod oder Trennung eine andere Rechtslage als bei Ehepaaren“, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. Beim Hauskauf sollten Unverheiratete daher wissen, was auf sie zukommt. Steht nur ein Partner im Grundbuch, hat der andere keinerlei Rechte. Im Fall der Trennung droht ihm der Rauswurf, wenn er sich nicht ein Wohnrecht im Grundbuch hat einräumen lassen.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts könnte Alternative sein

Bei einer Trennung gibt es für Unverheiratete keine Regeln für die Aufteilung des gemeinsamen Heims, auch wenn es zusammen angeschafft wurde. Zwei Fragen sollten sich unverheiratete Käufer daher immer stellen: Wem soll die Immobilie zu welchem Anteil gehören, wie finanzieren beide das? Und was soll bei einer möglichen Trennung oder dem Tod eines Partners mit der Immobilie passieren?

„Die Antworten zu diesen Fragen legen Unverheiratete am besten in einem notariell beurkundeten Partnerschaftsvertrag fest“, sagt Beate Schön, Rechtsexpertin des Verbraucherportals Finanztip. „Hier lassen sich alle Vereinbarungen zum Kauf festhalten, genauso wie Regeln, die bei Trennung oder im Todesfall greifen.“ Rechtlichen Rat sollten sich die Beteiligten bei einem Rechtsanwalt oder Notar holen. „In diesem Vertrag lassen sich auch die unterschiedlichen Eigenkapitalanteile der Partner dokumentieren und eine entsprechende Aufteilung des später erzielten Verkaufserlöses vorsehen“, so Nietner.

Eine Alternative ist, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu gründen. „Dann wird die Gesellschaft selbst Eigentümerin der Immobilie, und die beiden Partner können in unterschiedlicher Höhe an der Gesellschaft beteiligt sein. Hierbei lassen sich im Gesellschaftsvertrag auch bewegliche Beteiligungsquoten regeln, etwa wenn ein Partner zwischendurch eine Sondertilgung vornimmt“, sagt Nietner.

Verbraucherschützer empfiehlt Risiko-Lebensversicherung

Für Unverheiratete ist es häufig eine Überraschung, dass der andere Partner nicht erbberechtigt ist. Bei kinderlosen Verstorbenen erben nach der gesetzlichen Erbfolge zunächst nur die Eltern. Sind die tot, sind die Geschwister an der Reihe. Der nicht verheiratete Partner jedoch geht nach dem Gesetz leer aus.

Deshalb ist ein Testament oder ein Erbvertrag für Unverheiratete unverzichtbar, soll der Überlebende in irgendeiner Form abgesichert werden: „Dieser kann als Erbe eingesetzt werden. Oder ihm kann die Immobilie zumindest im Wege eines Vermächtnisses zugedacht werden“, sagt Nietner. Die Pflichtteilsrechte der Eltern, also quasi das „Mindesterbe“, bleiben davon aber unberührt und belaufen sich immerhin auf die Hälfte des Nachlasses.

„Muss man die Erben ausbezahlen, kann das eine enorme Belastung sein“, sagt Krolzik. Er empfiehlt daher, eine Risikolebensversicherung als Über-Kreuz-Vertrag auf das Leben des anderen abzuschließen. Zudem müssen Paare ohne Trauschein bedenken, dass der andere Partner bei Erbschaften und Schenkungen nur einen Steuerfreibetrag von 20.000 Euro hat. Der darüber hinausgehende Wert einer Immobilie unterliegt der Erbschaftsteuer. Für Ehegatten beträgt der Freibetrag 500.000 Euro.

Auch Ehepaare müssen an den Erbfall denken: Besitzt ein Ehepaar mit zwei Kindern je zur Hälfte ein selbst genutztes Haus, erben beim Tod eines Ehegatten der Partner die Hälfte und die Kinder je ein Viertel von der zu vererbenden Haushälfte – sofern keine anderen testamentarischen Verfügungen vorliegen. Abhilfe kann man mit einem gemeinsamen sogenannten Berliner Testament schaffen. Dabei bestimmen beide Ehepartner den jeweils anderen als Alleinerben.

Stirbt etwa der Ehemann, erbt die Ehefrau alles. Kinder und andere Erben erhalten ihren Anteil erst nach dem Tod der Ehefrau – vorausgesetzt, sie verzichten auf ihren Pflichtteil. Das Ehepaar sollte beachten, dass es das Testament nur gemeinschaftlich ändern kann. Nach dem Ableben eines Partners ist der andere an die einmal getroffenen Regelungen gebunden. Durch eine Befreiungsklausel im Testament kann diese gesetzliche Einschränkung aufgehoben werden.

Notarin rät zu General- und Vorsorgevollmacht

Auch im Fall der Handlungsunfähigkeit eines Partners durch einen Unfall oder eine schwere Erkrankung sollte der andere Partner weiterhin handlungsfähig bleiben. „Dies geht über eine General- und Vorsorgevollmacht“, rät Nietner. „Um im Notfall, wenn beispielsweise der Hauptverdiener und Hauptfinanzier des Objekts ausgefallen ist, auch die Immobilie verkaufen zu können, muss eine solche Vollmacht mit notarieller Beteiligung abgeschlossen werden“, sagt Nietner. „Diese Vollmacht benötigen Partner übrigens unabhängig von der Ehe. Eine automatische gesetzliche Vertretung durch den Ehegatten gibt es nicht.“

Steht die Trennung ins Haus, wird es auch für die Banken schwierig. „Meist besteht die Bank darauf, dass beide Partner den Kreditvertrag unterschreiben. So hat sie zwei Schuldner, die gegenüber der Bank jeweils für den kompletten Betrag haften“, sagt Schön. Auch nach einer Trennung kommt der Partner, der auszieht, in der Regel nicht aus dem Kreditvertrag heraus. Ohne entsprechende Vereinbarungen muss er im schlimmsten Fall ausziehen und trotzdem die Immobilie weiterfinanzieren.

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Deshalb ist es gut, wenn Ehepaare bereits beim Immobilienerwerb regeln, was nach der Trennung mit Haus oder Wohnung passieren soll. Analog zum Partnerschaftsvertrag kann das in einem Ehevertrag erfolgen, der auch nach der Hochzeit vereinbart werden kann. Wenn man zuvor nichts geregelt hat, so bietet eine Scheidungsfolgevereinbarung die Möglichkeit, bei Trennung festzulegen, was mit der Immobilie passiert. So kann in dieser Vereinbarung geregelt werden, dass ein Partner die Immobilie mit Schulden übernimmt und der andere eine Abfindung erhält.

„Der Darlehensnehmer, der die Immobilie zukünftig übernehmen möchte, muss in der Lage sein, die Belastung der zukünftigen Finanzierung langfristig tragen zu können“, sagt Oliver Born von der Commerzbank. „Wenn jedoch durch den Einzelnen die Belastungen aus der Immobilie und deren Finanzierung nicht mit den monatlichen Einkünften getragen werden können, sollte man gezielt an einen Verkauf der Immobilie denken.“

Wichtiges zur Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte ein Kreditnehmer seinen Kredit vorzeitig, also vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung, bei der Bank ablösen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Das Geldinstitut berechnet dabei entgangene zukünftige Zinsgewinne. Beispiel: Ein Paar kaufte 2013 in Hamburg ein Einfamilienhaus für 365.000 Euro. Dazu wurde ein Kredit über 350.000 Euro mit einer zehnjährigen Zinsbindung vereinbart. Der Zinssatz betrug 2,70 Prozent plus zwei Prozent Tilgung. Die Restschuld beträgt inzwischen 292.00 Euro. Da jetzt die Zinsen deutlich niedriger sind und der Kredit regulär noch drei Jahre laufen würde, beträgt die Vorfälligkeitsentschädigung 21.600 Euro. Individuell ausgerechnet werden kann das im Internet unter www.fmh.de

Über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es immer wieder Streit zwischen Verbrauchern und Banken. Daher sollte man sich unabhängigen Rat etwa von einer Verbraucherzentrale einholen. Die Verbraucherzentrale Bremen ermittelte in einer Studie, dass in gut drei Viertel aller Fälle die von der Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigung höher lag als der von den Verbraucherschützern ermittelte Wert. Grund seien zu niedrig angesetzte Pauschalen bei Abzügen für entfallene Risiko- und Verwaltungskosten.

Im Streitfall droht die Zwangsversteigerung

Doch oftmals ist das leichter gesagt als getan. „In vielen Fällen ist es für die Beteiligten bei einer Trennung schwer, von einer emotionalen Ebene auf eine sachliche zu kommen“, sagt Haspa-Immobilienexpertin Saskia Schauland. In manchen Fällen sind die Fronten so verhärtet, dass sie nur noch von Rechtsanwälten angerufen wird.

„Doch nur gemeinsam kann es eine Lösung geben“, so Schauland. Denn sonst drohen eine Teilungsversteigerung, die einer der Ehepartner erzwingen kann, oder die Zwangsversteigerung. „Zwangsversteigerungen kommen aber nur sehr selten vor“, sagt Schauland. „Dann ist das Verhältnis des Paares dermaßen zerrüttet, dass keine Kommunikation mehr möglich ist.“

Nach ihrer Schätzung verkaufen 70 Prozent der Paare die Immobilie. Angesichts gestiegener Immobilienpreise machen sie dabei einen guten Schnitt. Dann wirkt sich auch die an die Bank zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung (siehe Beistück) nicht so gravierend aus. In 20 Prozent der Fälle behält ein Partner die Immobilie, zu zehn Prozent wird sie vermietet – Versöhnung und Wiedereinzug sind dann nicht ausgeschlossen.