Ahrensburg/Reinbek. Erstmals seit Jahren sinken Preise. Auswertung der LBS zeigt, in welchen Orten Häuser und Wohnungen deutlich günstiger geworden sind.

Der aktuelle Preisverfall im Immobiliensektor macht auch vor Stormarn nicht halt. Nachdem die Quadratmeterpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand bereits 2023 in vielen Städten und Gemeinden leicht gesunken waren, verzeichnet die LBS Bausparkasse nun erstmals seit Jahren flächendeckend einen spürbaren Preisrückgang sowohl für Bestandshäuser als auch für Bestandswohnungen.

Der jetzt veröffentlichte LBS-Immobilienmarktatlas 2024 weist für zahlreiche Stormarner Kommunen Billigungsraten im deutlich zweistelligen Bereich aus. Für die Bestandsaufnahme haben die Studienautoren des Hamburger Instituts FUB IGES im Auftrag der Bausparkasse rund 19.000 öffentlich zugängliche Immobilienangebote aus Hamburg und dem Umland aus dem zweiten Halbjahr 2023 ausgewertet.

Immobilien in Stormarn: Preise für Häuser und Wohnungen sinken erstmals seit Jahren spürbar

Am deutlichsten fällt der Preisrückgang bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand in Oststeinbek mit einem Minus von 25,5 Prozent aus. Ein Eigenheim kostet in der Gemeinde im Süden Stormarns aktuell im Schnitt 3607 Euro pro Quadratmeter. Vor einem Jahr lag der Quadratmeterpreis noch bei 4840 Euro.

Aber auch in Reinbek (-20,2 Prozent), Barsbüttel (-18 Prozent) und Glinde (-17,8 Prozent) sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stark rückläufig. Am meisten zahlen Käufer für ein Haus im Ahrensburger Umland. In Ammersbek, Großhansdorf, Hoisdorf und Siek werden im Durchschnitt 4133 Euro pro Quadratmeter fällig.

Stadt Ahrensburg fällt bei Preisen für Bestandshäuser auf Platz zwei

Damit liegen die vier Gemeinden noch vor der Stadt Ahrensburg selbst, die im vergangenen Jahr noch Spitzenreiterin war und nun auf Platz zwei fällt. Trotz eines Preisrückgangs um 15,6 Prozent bleibt die Schlossstadt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4093 Euro weiterhin ein teures Pflaster. Im Ahrensburger Umland sanken die Preise im Vergleich dazu nur um 5,7 Prozent.

Dahinter folgen die Stadt Bargteheide (3677 Euro/m²; -10,1 Prozent) und Tangstedt (3619 Euro/m²; -17,2 Prozent). Infolge des starken Preisrückgangs in diesen Orten rutschen die direkt am Hamburger Stadtrand gelegenen Kommunen Oststeinbek (3607 Euro/m²), Reinbek (3580 Euro/m²), Barsbüttel (3476 Euro/m²) und Glinde (3415 Euro/m²) ab und stehen nur noch auf den Rängen fünf bis acht. Am günstigsten ist ein Eigenheim im Umland von Bad Oldesloe. Hier kostet der Quadratmeter im Schnitt 2552 Euro. Das Mittel für das gesamte Hamburger Umland liegt bei 3161 Euro je Quadratmeter.

Auch Eigentumswohnungen im Bestand werden fast überall günstiger

Bei den Eigentumswohnungen im Bestand ist die Entwicklung ähnlich. Auch hier gibt es in allen Orten deutliche Preisrückgänge. Am teuersten bleiben die eigenen vier Wände in Ahrensburg. Dort werden pro Quadratmeter im Durchschnitt 3773 Euro fällig. Vor einem Jahr waren es noch 4289 Euro, rund zwölf Prozent mehr.

Auf Platz zwei folgt trotz eines Preisrückgangs um 14,8 Prozent Barsbüttel mit 3503 Euro, gefolgt von Oststeinbek mit 3454 Euro (-4 Prozent). Einen drastischen Preisverfall machen die Studienautoren im Umland von Bad Oldesloe aus: Um 36,8 Prozent verloren Eigentumswohnungen hier im vergangenen Jahr an Wert. Der Quadratmeterpreis von 2072 Euro ist der niedrigste der untersuchten Orte in Stormarn.

Neubauten sind bislang weniger von den Preisrückgängen betroffen

Die Stadt Bad Oldesloe verzeichnet hingegen als einzige Kommune ein Plus: 1,5 Prozent mehr kostet hier im Durchschnitt eine Eigentumswohnung verglichen mit dem Vorjahr, ist aber mit 2892 Euro pro Quadratmeter immer noch deutlich günstiger als direkt am Hamburger Stadtrand. Der Mittelwert für das Hamburger Umland liegt bei 3064 Euro pro Quadratmeter.

Neubauten sind bislang hingegen weniger von dem Preisrückgang betroffen. Vielerorts fällt das Minus sowohl bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern als auch bei Neubauwohnungen deutlich geringer aus als bei Bestandsimmobilien. Im Umland von Bad Oldesloe (+3,1 Prozent), in Bargteheide (+4,2 Prozent), im Bargteheider Umland (+0,7 Prozent), sowie in Oststeinbek (+3,5 Prozent) und Tangstedt (+8,1 Prozent) stiegen die Preise für neue Häuser sogar leicht an.

Ein neu gebautes Haus ist im Umland von Bargteheide im Schnitt am günstigsten

Den mit weitem Abstand größten Wertverlust für neue Häuser verzeichnet die LBS-Studie in Reinbek (-33,4 Prozent). Aber auch in Glinde (-14,6 Prozent), Barsbüttel (-12,2 Prozent) und Trittau (-11,6 Prozent) büßten neue Ein- und Zweifamilienhäuser deutlich an Wert ein.

Auch in dieser Kategorie am teuersten: das Ahrensburger Umland mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5133 Euro. Dahinter folgen die Stadt Bargteheide (4862 Euro), Tangstedt (4682 Euro) und die Stadt Ahrensburg (4334 Euro). Am günstigsten ist ein neu gebautes Haus im Durchschnitt im Umland von Bargteheide. Hier kostet der Quadratmeter 3769 Euro. Neu errichtete Häuser sind damit überall in Stormarn deutlich teurer als im Mittel des Hamburger Umlands (3862 Euro/m²).

Preise für neue Eigentumswohnungen bleiben nahezu unverändert

Bei Neubau-Eigentumswohnungen weist der LBS-Immobilienmarktatlas nur für einige Städte und Gemeinden Werte aus. In den übrigen gab es laut den Studienautoren keine entsprechenden Angebote. Hier gibt es einen deutlichen Preisrückgang in Ahrensburg mit einem Minus von 10,1 Prozent.

Überall sonst bleiben die Preise nahezu unverändert. Am teuersten ist eine neue Eigentumswohnung in Reinbek (5500 Euro/m²), gefolgt vom Ahrensburger Umland (5405 Euro/m²). In Ahrensburg selbst liegt der Durchschnittspreis bei 4109 Euro je Quadratmeter, der niedrigste Wert der fünf ausgewerteten Orte. Der Mittelwert für das Hamburger Umland liegt bei 4373 Euro pro Quadratmeter.

Bei den Grundstückspreisen gibt es in Stormarn keine Veränderungen

Insgesamt bleiben Neubauten teurer als Bestandsgebäude, wobei die Preise für neue Eigentumswohnungen noch einmal höher liegen als für Häuser. Bei Bestandsimmobilien ist es hingegen genau umgekehrt: Hier zahlen Käufer mehr für ein Haus als für eine Wohnung.

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Keine Veränderung gibt es bei den Grundstückspreisen. Basierend auf den durch den Gutachterausschuss ausgewiesenen Bodenrichtwerten mit Stand Dezember 2023 kostet der Quadratmeter Bauland für Wohnimmobilien in Glinde mit 450 Euro kreisweit am meisten. Knapp dahinter folgen Oststeinbek und Reinbek mit je 442 Euro.

Trotz des Rückgangs bleiben die Immobilienpreise auf einem hohen Niveau

In Ahrensburg werden 394 Euro fällig, in Ammersbek 331 Euro und im restlichen Ahrensburger Umland 272 Euro. Die Preise sinken mit zunehmender Entfernung zur Metropole Hamburg. Während der Quadratmeter in Bargteheide noch 315, in Tangstedt 307 und in Barsbüttel 301 Euro kostet, sind es in Bad Oldesloe nur 279 Euro. Am günstigsten ist Bauland im Oldesloer Umland mit 141 Euro pro Quadratmeter.

Trotz des flächendeckenden Rückgangs bei Bestandsimmobilien bleiben die Preise in Stormarn auf einem hohen Niveau. Verglichen mit vor fünf Jahren liegen sie in allen Orte in Stormarn in sämtlichen vier untersuchten Immobilienkategorien deutlich höher. Teilweise haben Häuser und Wohnungen seit 2019 um mehr als 70 Prozent an Wert hinzugewonnen.

Immobilienexperte der LBS spricht von „marktgerechten Preiskorrekturen“

Jens Grelle, Vorstandsmitglied der LBS-Landesbausparkasse Nordost, spricht von „marktgerechten Preiskorrekturen nach einer überhitzten Phase“. Gerade in den Jahren 2021 und 2022 hätten sich Immobilien im Hamburger Umland sprunghaft verteuert. Diese starken Preisanstiege seien jetzt teilweise aufgehoben. „Wir erwarten in den nächsten Monaten eine heterogene Preisentwicklung“, so Grelle. Für Neubauimmobilien sei aufgrund des knappen Angebotes und der gestiegenen Baukosten weiterhin nicht mit signifikanten Preisrückgängen zu rechnen.