Hamburg. Im Schnitt fallen die Preise in Hamburg um bis zu zehn Prozent. Doch je nach Lage gibt es ganz unterschiedliche Ergebnisse.

  • Wohnungen verkaufen sich aktuell besser als Häuser
  • Winterhude ist mit höchstem Abschlag beim Preis von Häusern aus dem Bestand
  • Immobilien in der HafenCity werden zukünftig noch teurer

Die erste große Preisübersicht zu den Hamburger Stadtteilen nach dem Einbruch der Immobilienpreise seit Mitte 2022 zeigt ein differenziertes Bild. Nicht alle Stadtteile sind von zweistelligen prozentualen Preisrückgängen betroffen, es gibt auch Lagen mit zweistelligen Gewinnen. Von dieser uneinheitlichen Entwicklung profitieren Eigentumswohnungen aus dem Bestand stärker als Einfamilienhäuser, die der Preisrückgang stärker getroffen hat.

Das zeigt der aktuelle LBS-Immobilienmarktatlas der nach einer Fusion neu formierten LBS Landesbausparkasse NordOst AG, der kürzlich in Hamburg vorgestellt wurde. Unter dem Strich wirkt sich die Immobilienkrise deutlich auf die Durchschnittspreise aus.

Immobilien: Häuser aus dem Bestand verzeichnen zehn Prozent Abschlag

Während Einfamilienhäuser aus dem Bestand im vergangenen Jahr mit einem Preisrückgang von 1,3 Prozent noch recht wertstabil waren, liegen die durchschnittlichen Abschläge in diesem Jahr bei zehn Prozent. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sanken um 3,7 Prozent. „In der aktuellen Untersuchung beobachten wir marktgerechte Preiskorrekturen nach einer überhitzten Phase“, sagt Jens Grelle, Vorstandsmitglied LBS NordOst AG.

Diese Preise ergeben sich aus den Angebotspreisen von Immobilienanzeigen, aber die Preise wurden noch um einen Preisabschlag von zehn Prozent bereinigt, da es sich jetzt um einen Käufermarkt handelt. Das bedeutet: Die Käufer können die Preisforderungen meist noch zu ihren Gunsten verhandeln.

„Wir erleben seit Monaten einen Markt, der von den deutlich gestiegenen Zinsen und großer Kaufzurückhaltung geprägt ist, die sich auch in unserem Kredit-Neugeschäft als LBS niederschlägt“, sagt Grelle. Bisher habe es in Hamburg im Schnitt keinen dramatischen Preiseinbruch gegeben und das erwartet man bei der Bausparkasse auch nicht, weil die Nachfrage nach Immobilien weiterhin hoch sei.

Hauskäufer in Hamburg sparen 70.000 Euro gegenüber dem Vorjahr

Allerdings kommt es jetzt zu deutlich weniger Abschlüssen. Die fallenden Preise können den Zinsanstieg nicht kompensieren. Gemessen an den Durchschnittswerten kostet ein Einfamilienhaus aus dem Bestand in Hamburg mit 120 Quadratmetern Wohnfläche und ortsüblichem Grundstück 614.040 Euro. Das sind knapp 70.000 Euro weniger als vor einem Jahr. „Beim Preisniveau haben wir jetzt fast den Stand des Jahres 2021 wieder erreicht“, sagt Grelle. Aktuell liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für gebrauchte Einfamilienhäuser bei 5117 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. 2021 wurde noch ein Wert leicht unter der 5000er-Marke registriert: 4859 Euro.

Von den Preisrückgängen bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand sind gefragte Stadtteile ebenso betroffen wie Lagen, in denen die Immobilien noch relativ preisgünstig waren. Die stärksten Preisrückgänge von mehr als 20 Prozent gab es in den Stadtteilen Barmbek Süd, Groß Borstel, Curslack, Tonndorf und Neuenfelde. In Neuenfelde liegt der Quadratmeterpreis mit rund 2800 Euro wieder unter der Marke von 3000 Euro.

Konkrete Hintergründe für die starken Preisrückgänge in diesen Stadtteilen konnte die LBS NordOst nicht liefern. Die Preisveränderungen sind aber nicht nur von der allgemeinen Preisentwicklung abhängig. Auch Anzahl, Qualität und die Lage der einzelnen Verkaufsobjekte spielen eine wichtige Rolle. Verändern sich die Parameter von einem Jahr zum anderen stark, kann das zu erheblichen Preissteigerungen oder Preissenkungen führen – unabhängig von der allgemeinen Marktentwicklung.

Beispiel: Wenn in einem Jahr vorrangig Häuser mit einer guten energetischen Bilanz verkauft werden und im nächsten Jahr eher Objekte mit einer schlechten Energieeffizienzklasse, so sind Preisrückgänge zwangsläufig.

Gefragte Stadtteile bleiben nicht von Preisrückgängen verschont

Doch auch gefragtere Lagen sind von den Preisrückgängen betroffen. In Winterhude gaben Bestandshäuser um 18,3 Prozent nach, in Othmarschen beträgt der Preisrückgang 11,4 Prozent und in Nienstedten 13,5 Prozent. Das beliebte Eppendorf verliert nur 5,2 Prozent. Dennoch bleiben die Quadratmeterpreise in diesen Stadtteilen weit über dem Hamburger Durchschnittswert und reichen von 8485 Euro in Winterhude bis zu 11.282 Euro in Eppendorf.

Preisanstiege von bis zu sieben Prozent gibt es bei Bestandshäusern nur in wenigen Stadtteilen. Dazu gehört Rönneburg im südlichen Hamburg mit einem Plus von 7,3 Prozent. „Rönneburg hat einen relativ kleinen Häusermarkt, in diesem Jahr konnten nur zehn Objekte ausgewertet werden“, sagt Datenexpertin Ulrike Stüdemann. Objektabhängige Preisschwankungen seien deshalb von Jahr zu Jahr nicht ungewöhnlich. In Bahrenfeld mit einem Plus von 5,5 Prozent stehen die Daten schon auf einem solideren Fundament, denn dort konnten 19 Bestandshäuser ausgewertet werden.

Eine 80 Quadratmeter große Eigentumswohnung aus dem Bestand in Hamburg kostet im Schnitt knapp 475.000 Euro. Der Preisvorteil gegenüber dem Vorjahr liegt lediglich bei 18.320 Euro. „Eigentumswohnungen haben sich in der Pandemie nicht so stark verteuert wie Einfamilienhäuser, weil in dieser Zeit vor allem der eigene Garten gefragt war. Deshalb ist der Preisabschlag mit 3,7 Prozent deutlich niedriger als bei den Häusern“, sagt Stüdemann.

Wohnungen in der HafenCity werden noch teurer

Auch wenn die Preise im Schnitt nachgegeben haben, gibt es bei den Eigentumswohnungen aus dem Bestand Stadtteile mit steigenden Preisen. Ein Gewinner ist zum Beispiel die HafenCity. Hier stiegen die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres um 12,4 Prozent auf einen Quadratmeterpreis von 12.075 Euro. „Wenn einige teure Wohnungen aus der Elbphilharmonie auf den Markt kommen, so hebt das auch den Durchschnittspreis an“, sagt Grelle.

In Steilshoop liegt der höchste Preisanstieg mit 13,1 Prozent auf 4563 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an jüngeren Objekten aus den 2000er-Jahren, die im Auswertungszeitraum auf den Markt kamen. In Wellingsbüttel mit einem Preisplus von zehn Prozent auf 5486 Euro liegt das Preisplus an einem ungewöhnlich niedrigen Wert für das Jahr 2023.

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Gefragte Stadtteile können auch plötzlich zu den Verlierern gehören. Das zeigt sich bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand in der Sternschanze mit einem Preisrückgang von 29 Prozent. Das liegt aber daran, dass im Vorjahr sehr teure Immobilien in der Auswertung waren und in diesem Jahr nur wenige Objekte zum Verkauf standen. Der Durchschnittspreis liegt noch bei 7311 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Auch der Preisrückgang in Hohenfelde von knapp 27 Prozent lässt sich so erklären.

Immobilien im Hamburger Umland sind deutlich günstiger

Dennoch: Auch nach dem Preisrückgang bleibt Hamburg für viele Kaufinteressenten ein zu teures Pflaster. „Mit einer Kaltmiete von rund 1600 Euro kann maximal ein Kaufpreis von 383.040 Euro finanziert werden“, sagt Grelle. Doch dafür gibt es nur Häuser in Neuenfelde, Kirchwerder und Altengamme mit einem maximalen Quadratmeterpreis von 3192 Euro. Für diesen Wert sind Eigentumswohnungen in Hamburg überhaupt nicht verfügbar.

Als Alternative bietet sich das Hamburger Umland an. Dort sind die Durchschnittspreise deutlich günstiger und bei Einfamilienhäusern wieder unter die Marke von 400.000 Euro gerutscht. Nach einem Preisrückgang von 10,7 Prozent kosten sie dort rund 380.000 Euro. Eigentumswohnungen verbilligten sich im Umland um 9,6 Prozent und kosten im Schnitt 245.120 Euro.