Reinbek. Baugenossenschaft Sachsenwald wollte zunächst sieben Mehrfamilienhäuser in Glinde bauen. Was nun in Wiesenfeld geplant ist.

Sieben Mehrfamilienhäuser mit 149 Wohnungen auf einem 1,3-Hektar-Areal sollten es werden am Buchenweg im Glinder Stadtteil Wiesenfeld. Eine entsprechende Visualisierung präsentierte die Baugenossenschaft Sachsenwald der Politik im Juni 2021. Die Entscheidungsträger waren begeistert, der Entwurfs- und Auslegungsbeschluss für den Bebauungsplan wurde einstimmig gefasst.

Ein halbes Jahr später stellte die Bundesregierung das Förderprogramm der staatlichen KfW für energieeffiziente Gebäude im 55er-Standard ein, der einkalkulierte Zuschuss in Höhe von fünf Millionen Euro war futsch. Daraufhin wurde das Projekt in dieser Form auf Eis gelegt und an Änderungen getüftelt. Jetzt gibt es einen neuen Plan für das Quartier. „Es werden voraussichtlich nur noch drei Gebäude. Das ist aber eine Momentaufnahme“, sagt Vorstand Stefan Ellendt, der mit Dirk Reiche eine Doppelspitze bildet. Eines ist jedoch sicher: Der Baubeginn wird nicht mehr in diesem Jahr sein.

Neubau in Glinde: Im ersten Schritt sollen bis zu 50 Sozialwohnungen entstehen

Die beiden Chefs sind frustriert, weil sie derzeit nicht vorankommen. „Wir scharren mit den Hufen, haben aber leider keine verlässlichen Rahmenbedingungen“, so Ellendt. Hintergrund: Seit 17. Januar und bis zum 31. August nimmt die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IBSH) keine neuen Förderanträge an. Auch Erstgespräche mit der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) sind für diesen Zeitraum ausgesetzt. Bei Sozialwohnungen kann die Genossenschaft mit einem Zuschuss des Landes von bis zu 1500 Euro pro Quadratmeter rechnen, berichten die Vorstände. Ohne diese finanzielle Unterstützung rechnet sich das aber nicht. „Wir verlieren damit mindestens ein halbes Jahr“, sagt Reiche. Denn ob man von den restlichen Mitteln für 2024 etwas abgreifen kann, ist keineswegs gewiss.

Dirk Reiche (l.) und Stefan Ellendt, Vorstände der Baugenossenschaft Sachsenwald, sind frustriert.
Dirk Reiche (l.) und Stefan Ellendt, Vorstände der Baugenossenschaft Sachsenwald, sind frustriert. © René Soukup | René Soukup

Angedacht ist, erstmal einen Komplex mit 45 bis 50 öffentlich geförderten Einheiten zu erstellen. Die Monatsmiete liegt hier bei 6,80 Euro kalt pro Quadratmeter. Damit hätte die Genossenschaft den von der Stadt geforderten 30-Prozent-Anteil mit günstigen Wohnungen bereits abgedeckt. Auf ihrem Grundstück wurden zwei von fünf Häusern des Altbestands schon abgerissen. Von ehemals 52 Bleiben sind 28 übriggeblieben, die ebenfalls nach und nach verschwinden sollen. Der nun freigewordene Bereich ist für das erste neue Objekt vorgesehen.

„Durch größere Gebäudekörper und weniger Erschließungsfläche können wir die Kosten drücken bei gleicher Qualität“, sagt Reiche. Man wolle am Volumen um die 150 Wohnungen festhalten. Derzeit mache es wegen der hohen Baukosten keinen Sinn, solche für das frei finanzierte Segment umzusetzen. Denn die Mieten sollen so gering wie möglich gehalten werden. Wohnungsunternehmen mit gewinnmaximierender Ausrichtung haben mehr Spielraum. Die ganzheitliche Planung, also alles auf einen Schlag festzulegen, wird begraben. „Wir denken jetzt nur noch in Baufeldern“, sagt Ellendt. Es könnte sein, dass Jahre vergehen, bis eine zweite Immobilie hochgezogen wird.

Bund hat Zuschuss für Projekt in Reinbek noch nicht überwiesen

Die Baugenossenschaft Sachsenwald mit Sitz in Reinbek existiert seit 1948. Sie hat inzwischen 1260 Mitglieder und 817 Wohnungen im Bestand. 2023 wurde das Neubauprojekt an der Berliner Straße in Reinbek fertiggestellt. An zentraler Stelle direkt neben dem Täbyplatz sind 36 Zwei- und Dreizimmerwohnungen mit einer Größe von 59 bis 79 Quadratmetern entstanden. Acht davon sind öffentlich gefördert. Hier liegt die Monatsmiete bei 6,25 Euro kalt pro Quadratmeter, beim Rest sind es zwölf mit einer Staffelregelung. Konkret bedeutet das: eine 25-Cent-Erhöhung per anno über einen Zeitraum von vier Jahren.

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Das Investitionsvolumen betrug 7,3 Millionen Euro. Das Haus mit Photovoltaikanlage auf dem Dach und Wärmepumpe steht auf einem 4400-Quadratmeter-Grundstück, welches bis 2101 per Erbpacht von der Kirchengemeinde überlassen wird. Die Genossenschaft profitierte seinerzeit noch von der Förderung des KfW-Standards 55, ein 945.000-Euro-Zuschuss wurde genehmigt. „Bislang hat der Bund das Geld aber noch nicht ausgezahlt“, sagt Reiche.

500 Mieter müssen ab April zehn Prozent mehr zahlen

Der Standort Wiesenfeld in Glinde ist derzeit das einzige Neubauvorhaben der Reinbeker. Investieren müssen sie auch anderweitig. Und zwar in größerem Umfang. Zahlreiche Wohnungen sind aus den 1950er- und 1960er-Jahren, haben eine schlechte Energiebilanz. Also werden Fassaden, Kellerdecken, Dächer angefasst, Leitungen und Fenster ausgewechselt sowie Photovoltaikanlagen angebracht. Das lohnt sich nicht bei jeder Immobilie. Ellendt: „Manche Häuser werden wir ersetzen müssen.“

Um für die anstehenden Modernisierungen gewappnet zu sein, werden rund 500 Haushalte demnächst mehr zahlen müssen. Und zwar jene, bei denen die Miete in den vergangenen zehn Jahren konstant gewesen ist. Ab dem 1. April erhöht sich der Beitrag um zehn Prozent. Im Schnitt liegt die Kaltmiete pro Quadratmeter bei 7,30 Euro im frei finanzierten Bereich. Da wundert es nicht, dass freigewordene Wohnungen, an denen Mitglieder kein Interesse haben und die deshalb auf dem Markt angeboten werden, schnell vergriffen sind. „Sie sind in der Regel vier- bis fünffach überzeichnet“, so Reiche. Wer den Zuschlag bekommt, muss natürlich Mitglied werden bei der Baugenossenschaft und Anteile kaufen. Diese werden mit vier Prozent verzinst.