Bad Oldesloe. Laut LBS-Studie werden Wohnungen und Häuser erstmals seit Jahren wieder günstiger. Doch es gibt Ausnahmen. Die Gewinner und Verlierer.

Die Zeit der stetigen Preissprünge bei Immobilien in Stormarn ist vorbei. Erstmals seit Jahren registriert der Immobilienmarktatlas der LBS Bausparkasse sinkende Preise. Ein- und Zweifamilienhäuser in Bestand waren demnach im Januar um bis zu sieben Prozent günstiger als zwölf Monate zuvor – allerdings nicht überall. Auch bei Eigentumswohnungen ist der Trend zu immer neuen Preisrekorden gestoppt. Die LBS wertet die Entwicklungen als Anzeichen, dass sich die Immobilienpreise stabilisieren – wenn auch auf hohem Niveau.

Für die Studie hat das Hamburger Institut FUB IGES im Auftrag der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg rund 18.700 Immobilienangebote aus dem zweiten Halbjahr 2022 ausgewertet. Besonders teuer bleibt Wohneigentum in unmittelbarer Nähe zur Hamburger Stadtgrenze, von Ahrensburg über Reinbek, und Glinde bis Oststeinbek und Barsbüttel.

Immobilienpreise in Stormarn erstmals seit Jahren teilweise rückläufig

In Ahrensburg werden für ein Ein- oder Zweifamilienhaus im Bestand im Schnitt 4848 Euro pro Quadratmeter fällig. Die Preisspanne reicht von 2130 bis 10.295 Euro. Dicht dahinter folgen Oststeinbek und Reinbek mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 4840 und 4487 Euro. Noch teurer wird es bei Neubauten: In Reinbek werden hier im Schnitt 6390 Euro pro Quadratmeter fällig. In Ahrensburg ist ein Neubau mit 4757 Euro Quadratmeterpreis im Mittel in etwa gleich teuer wie ein bestehendes Haus.

Deutlich günstiger als in Hamburg ist der Hauskauf in Stormarn dennoch: Je nach Stadtteil kostet der Quadratmeter im Bestand in der Elbmetropole bis zu 16.000 Euro. Lediglich einige Randlagen, vor allem südlich der Elbe, sind günstiger als die teuersten Stormarner Regionen. Mit zunehmender Entfernung zur Metropole wird es entsprechend preiswerter. In Bad Oldesloe und Trittau etwa liegen die Preise für ein Eigenheim im Bestand bei nur 3563 und 3534 Euro je Quadratmeter. Neu bauen ist hier allerdings gar nicht so viel günstiger als in den Lagen direkt am Hamburger Stadtrand: In Trittau liegen die Kosten etwa bei rund 4377 Euro pro Quadratmeter.

Bei den Grundstückpreisen ist Glinde kreisweit Spitze

Baugrundstücke werden im Hamburger Umland für 100 bis 800 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Hier gehört Stormarn nicht zu den teuersten Regionen, diese finden sich eher im Norden und Nordwesten Hamburgs, etwa in Norderstedt und im Kreis Pinneberg. Am tiefsten in die Tasche greifen müssen Kaufinteressenten in Stormarn in Glinde (450 Euro/m2), Reinbek und Oststeinbek (beide 442 Euro/m2). Ahrensburg liegt mit 394 Euro je Quadratmeter deutlich dahinter auf Platz vier. In Bad Oldesloe und Trittau sind Baugrundstücke schon für unter 300 Euro pro Quadratmeter zu haben.

Besonders am Hamburger Stadtrand ist Wohneigentum in Stormarn teuer.
Besonders am Hamburger Stadtrand ist Wohneigentum in Stormarn teuer. © HA Grafik | Frank Hasse

Für bestehende Eigentumswohnungen zahlen Käufer etwas weniger als für ein Haus. In Ahrensburg liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei 4289 Euro, die Schlossstadt ist damit die teuerste unter allen Hamburger Umlandkommunen. Auch auf Platz zwei folgt mit Barsbüttel (4111 Euro/m2) eine Gemeinde in Stormarn.

In mehreren Kommunen verzeichnet die Studie einen Preisrückgang

Wer eine günstige Eigentumswohnung sucht, schaut in Bad Oldesloe oder dem Bargteheider Umland. Dort sind Wohnungen schon für 2500 bis 2900 Euro pro Quadratmeter zu haben. Die Stadt Bargteheide selbst ist ebenso wie Glinde, Oststeinbek, Reinbek und Trittau mit Quadratmeterpreisen um die 3500 Euro im Mittelfeld verortet. Auch bei den Eigentumswohnungen liegen Neubauten preislich etwas höher.

Aufschluss über die Stimmung auf dem Stormarner Immobilienmarkt gibt die Entwicklung der Preise gegenüber dem Vorjahr. Und hier wird deutlich, dass das jährliche Wachstum inzwischen an eine Grenze stößt. In Ahrensburg (minus 1,3 Prozent), Glinde (minus zwei Prozent), Oststeinbek (minus zwei Prozent) und Trittau (minus 0,8 Prozent) sind die Preise für ein Eigenheim im Bestand erstmals seit Jahren leicht rückläufig. In anderen Kommunen ist die Entwicklung sogar noch deutlicher: In Reinbek etwa verzeichnen die Studienautoren einen Preisrückgang um 6,5 Prozent.

In einigen Orten legen die Immobilienpreise auch weiterhin zu

Doch die Entwicklung ist nicht überall einheitlich. Auch weiterhin gibt es Orte, in denen Wohneigentum teurer geworden ist. In Barsbüttel etwa legten die Preise um einen Prozent zu, in Bargteheide um 2,8 Prozent und in Bad Oldesloe sogar um 7,6 Prozent. Am stärksten war der Preiszuwachs in Stormarn aber in Tangstedt mit einen Plus von 18,1 Prozent. Bislang weniger stark von dem Rückgang der Preise betroffen sind Eigentumswohnungen sowie Neubauten. Einige Kommunen, etwa Reinbek, verzeichnen hier sogar ein kräftiges Plus von 32,8 Prozent für ein neu gebautes Einfamilienhaus.

Mit Blick auf die Ergebnisse der Studie spricht Jens Grelle, Vorstandsvorsitzender der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg, von einem „Boxenstopp beim Preisanstieg“. Im Vergleich zu den zweistelligen Steigerungsraten der letzten Jahre kehre nun etwas Ruhe am Immobilienmarkt ein. Ein Grund für die aktuellen Entwicklungen sei die 2022 eingeleitete Zinswende.

Experte sieht höhere Finanzierungskosten als Grund für die Entwicklungen

Deutlich höhere Finanzierungskosten hätten dazu geführt, dass sich der Kreis potenzieller Erwerber von Immobilien verkleinere, was sich wiederum auf die Preise auswirke. Zusätzlich sei der Immobilienmarkt einem grundsätzlichen Wandel unterworfen. „Aus einem Verkäufer- wird ein Käufermarkt“, sagt Grelle. Das Angebot nehme wieder zu, die Vermarktungszeiten würden länger. Der Experte sagt: „Die gute Nachricht für Käufer ist, dass damit der Verhandlungsspielraum wächst“.