Ahrensburg. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen in Stormarn ist groß. LBS erwartet trotz Zinserhöhung weiter Zulauf aus Hamburg.

Die Preise für Immobilien sind im Kreis Stormarn rasant gestiegen. Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser waren im Januar dieses Jahres im Schnitt ein Drittel teurer als zwölf Monate zuvor. Auch neue Häuser sowie Eigentumswohnungen kosten von Reinbek und Glinde über Ahrensburg und Bargteheide bis nach Trittau und Bad Oldesloe deutlich mehr als vor Jahresfrist. Das geht aus dem Immobilienmarktatlas 2022 der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg hervor.

Die Einschätzung von Experten, die zu Beginn der Corona-Krise eine Stagnation auf dem Immobilienmarkt prognostizierten, hat sich nicht bestätigt. Wirtschaftsfachleute mutmaßten im Frühjahr 2020, dass steigende Arbeitslosigkeit und Insolvenzen sogar zu sinkenden Preisen führen werden. Nun ist genau das Gegenteil eingetreten. Im Fünfjahresvergleich sind Häuser in Stormarn durchschnittlich um bis zu 90 Prozent (Bargteheide Umland) teurer geworden.

Immobilien: Hohe Preisdynamiken im Hamburger Randgebiet

Die LBS hat „hohe Preisdynamiken“ vor allem im Hamburger Randgebiet festgestellt. „Der Trend ins Umland und ins noch bezahlbare Grün setzt sich fort“, sagt Jens Grelle, Vorstandsvorsitzender der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg. „Die seit mehreren Jahren zu beobachtenden Überlaufeffekte in die Hamburger Randlagen sowie dem Speckgürtel haben an Dynamik nochmals zugelegt.“

In Pandemiezeiten ist bei vielen Menschen der Wunsch nach einem eigenen Garten und Natur vor der Haustür immens gewachsen. Hinzu kommt, dass der vom Coronavirus erzwungene Trend zum Homeoffice mobiles Arbeiten in vielen Unternehmen vorangetrieben hat. Letztlich erscheinen die Preise den Hamburgern sogar vergleichsweise günstig – auch wenn für ein Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche in Ahrensburg und Oststeinbek rund 590.000 Euro überwiesen werden müssen. Im gesamten Umland liegt der Durchschnitt bei etwa 430.000 Euro, während es in Hamburg 691.000 sind. Eigentumswohnungen mit 80 Quadratmetern kosten in der Großstadt durchschnittlich 512.000 Euro und damit fast doppelt so viel wie in der Umgebung (269.000).

Ein Hamburger Institut hat im LBS-Auftrag knapp 11.150 Immobilienangebote aus dem zweiten Halbjahr 2021 ausgewertet. Die Ergebnisse im Einzelnen:


  • Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand:     Mit der Entfernung zum Zentrum von Hamburg und der Verkehrsanbindung nimmt der Preis ab. Oststeinbek (4939 Euro/Quadratmeter), Ahrensburg (4912) und Reinbek (4801) zählen zu den Orten mit den höchsten Werten. Nach oben werden bis zu 9000 Euro verlangt, sodass die Millionengrenze für eine Immobilie immer öfter fällt. Doch selbst die zehn teuersten Umlandwohnorte liegen deutlich unter dem mittleren Hamburger Preisniveau (5760). Im Ahrensburger Nachbar-Stadtteil Volksdorf werden knapp 6800 Euro aufgerufen, also rund 1900 Euro mehr als in der Schlossstadt. Am Rand des Großraums – etwa bei Lauenburg – liegt der Quadratmeterpreis bei 2300 Euro.

  • Neue Ein- und Zweifamilienhäuser:     In den vergangenen fünf Jahren sind Häuser in Hamburg um 65,4 Prozent teurer geworden und im Umland um 73 Prozent. Kostete ein Haus (120 Quadratmeter Wohnfläche) Anfang 2021 im Schnitt noch 402.00 Euro, so sind es jetzt 480.000. Die aktuellen Quadratmeterpreise: Ahrensburg 4874 Euro (plus 24,2 Prozent), Ahrensburg Umland 4987 (+20,9), Bad Oldesloe 3629 (+8,4), Bad Oldesloe Umland 3813 (+38,6), Bargteheide 4499 (+15,2), Bargteheide Umland 4062 (+24,4), Barsbüttel 4914 (+37,5), Glinde 4467 (+15,2), Oststeinbek 5196 (keine Vergleichszahl), Reinbek 4811 (+16,9), Trittau 3387 (+2,0).

  • Eigentumswohnungen aus dem Bestand:     In der HafenCity (12.498 Euro/Quadratmeter) sowie an Alster und Elbe (8000 bis 10.300) wird am meisten verlangt. Außerhalb von Hamburg sind es im Schnitt 3363 Euro, wobei die Steigerung mit 20 Prozent höher ist als in der Metropole. Quadratmeterpreise: Ah­rens­burg 4012 Euro (+9,1 Prozent), Ahrensburg Umland 3567 (+16,6), Bad Oldesloe 2743 (+41,4), Bad Oldesloe Umland 2732 (+21,5), Bargteheide 3467 (+19,0), Bargteheide Umland 2516 (+22,3), Barsbüttel 3714 (+39,6), Glinde 3449 (+17,3), Oststeinbek 3719 (+16,6), Reinbek 3660 (+26,0), Trittau 3135 (+19,6).

  • Neue Eigentumswohnungen:     Während eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Hamburg durchschnittlich 596.000 Euro kostet, sind es im Umland etwa 374.000 und damit gut 222.000 Euro weniger. Die Quadratmeterpreise: Ahrensburg 5006 Euro (plus 11,9 Prozent), Ahrensburg Umland 5076 (+27,9), Bad Oldesloe 4206 (keine Vergleichszahl), Bargteheide 4293 (+14,7), Barsbüttel 4908 (+12,1).

Der momentane Anstieg der Hypothekenzinsen wird nach LBS-Ansicht den Kreis derjenigen, die die Belastungen eines Immobilienerwerbs tragen können, weiter verringern. Konnten auf Grundlage einer Kaltmiete von 1260 Euro vor einem Jahr noch rund 365.000 Euro finanziert werden, lässt das leichte Plus der Bauzinsen um 0,18 Prozentpunkte die Summe auf 350.000 Euro sinken.

„Hinzu kommen die weiter steigenden Bau- und Materialkosten und nicht zuletzt die Anforderungen an den klimaschonenden Umbau des Gebäudebestands“, sagt Vorstand Jens Grelle.

Metropolregion ist begehrter Siedlungsraum

Weil die Metropolregion ein begehrter Siedlungsraum bleibe, geht er von weiteren Preissteigerungen aus, gerade im Bereich der jetzt noch günstigeren Lagen. Kaufinteressenten dürften zunehmend in bezahlbare Randlagen ausweichen. Da Hamburg für 2023 eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer angekündigt habe, dürfte die Nachfrage im laufenden Jahr nochmals steigen.

Vor dem Hintergrund der dynamischen Preisentwicklung fordert der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), der 405 Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften vertritt, die Kommunen in Schleswig-Holstein auf, Bauland für mehrgeschossige Wohngebäude mit bezahlbarem Wohnraum auszuweisen. „Wer es mit Klimaschutz, Nachhaltigkeit und dem Kampf gegen eine weitere Flächenversiegelung ernst meint, der denkt über das klassische Einfamilienhaus hinaus“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner.

In modernen Mehrfamilienhäusern lebten mehr Menschen auf weniger Fläche. Die Wärmepumpe im Keller, die Fotovoltaikanlage auf dem Dach, die Grünfläche im Hinterhof – alles werde nicht nur von einer Familie genutzt, sondern komme mehreren Haushalten zugute. Attraktive Geschosswohnungen kämen dem Wohngefühl eines Einfamilienhauses nahe, mit Zugang zum Garten, großen Balkons oder einer Dachterrasse.

Download Immobilienmarktatlas: www.lbs.de