Ahrensburg/Reinbek. Immobilienpreise ziehen laut Studie erneut kräftig an. So viel kosten Häuser und Wohnungen in Ahrensburg, Bad Oldesloe und Reinbek.

Wohnen in Stormarn bleibt teuer – und die Preise steigen weiter. Das geht aus aus dem Immobilienmarktatlas 2022 der LBS Bausparkasse hervor. Demnach zeigt sich der Immobilienmarkt unbeeindruckt von Corona-Nachwirkungen, Ukraine-Krieg, steigenden Energiepreisen und angespannter Wirtschaftslage.

Für Ahrensburg, Bad Oldesloe und Reinbek hat das Hamburger Forschungsinstitut FUB IGES im Auftrag der LBS die Preise analysiert. Das Ergebnis: In allen drei Städten müssen Interessenten beim Haus- oder Wohnungskauf deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch vor zwei Jahren. Es gibt aber auch Anzeichen, dass sich der Preisanstieg zumindest nicht mehr unbegrenzt fortsetzen wird.

Immobilien im Umland: Spitzenreiter bei Preisen ist Ahrensburg

Untersucht haben die Autoren der Studie die Immobilienpreise im Zeitraum vom 1. Juni 2021 bis 30. Juni 2022 für alle schleswig-holsteinischen Städte und Gemeinden an den Küsten sowie diejenigen mit mehr als 20.000 Einwohnern. Dabei wurden nach Angaben der Forscher öffentlich zugängliche Angebote ausgewertet. Spitzenreiter in Stormarn bleibt demnach Ahrensburg: Für ein Ein- oder Zweifamilienhaus im Bestand werden in der Schlossstadt im Schnitt 4827 Euro pro Quadratmeter fällig, ein Plus von 28,1 Prozent gegenüber 2020.

Für Reinbek verzeichnen die Autoren der Studie einen noch kräftigeren Preisanstieg: 39,5 Prozent mehr als 2020 zahlen Käufer beim Erwerb eines Ein- oder Zweifamilienhauses in Stormarns zweitgrößter Stadt. Der Quadratmeterpreis liegt damit jetzt bei durchschnittlich 4676 Euro. In Bad Oldesloe liegen die Preise etwas darunter. Ein Ein- oder Zweifamilienhaus kostet in der Kreisstadt im Durchschnitt 3474 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber vor zwei Jahren bedeutet das ebenfalls ein deutliches Plus von 30,6 Prozent.

Wer nahe an Hamburg wohnt, zahlt mehr

Die Preissteigerungen fallen bei Eigentumswohnungen etwas geringer aus als bei Häusern.
Die Preissteigerungen fallen bei Eigentumswohnungen etwas geringer aus als bei Häusern. © HA Grafik | Frank Hasse

„Wohneigentum in Schleswig-Holstein bleibt attraktiv“, sagt Wolfgang Ullrich, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH. Gleichzeitig prägten sich lagebedingte Unterschiede deutlich im Preisniveau aus. Je näher am Hamburger Stadtrand, desto teurer, laute die Devise.

Besonders dramatisch ist der Preissprung im Vergleich zur Situation vor zehn Jahren. Seit 2012 haben sich die Immobilienpreise in allen drei Stormarner Städten mehr als verdoppelt: In Ahrensburg kostete ein Quadratmeter vor zehn Jahren noch 2342 Euro – anstatt wie jetzt 4827 Euro, ein Plus von 106 Prozent. In Reinbek und Bad Oldesloe zogen die Preise für Bestandshäuser sogar noch stärker an: In Reinbek um rund 134 Prozent und in Bad Oldesloe sogar um 141 Prozent.

Eigentumswohnungen sind etwas günstiger

Eigentumswohnungen im Bestand liegen in allen drei Kommunen preislich etwas niedriger als Häuser, auch hier verzeichnen die Studienautoren aber einen drastischen Preissprung gegenüber 2020. Wohnungssuchende zahlen in Ahrensburg demnach durchschnittlich 4222 Euro je Quadratmeter, auch hier ist die Schlossstadt in Stormarn am teuersten. Gegenüber 2020 liegt das Plus bei 30,9 Prozent.

Danach folgt Reinbek mit 3826 Euro pro Quadratmeter. Das Preisniveau liegt 34,7 Prozent höher als 2020, in keiner der beiden anderen Städte fiel der Sprung so deutlich aus. In Bad Oldesloe sind die Preise für Eigentumswohnungen etwas niedriger als unmittelbar am Hamburger Stadtrand: Pro Quadratmeter werden in der Kreisstadt im Schnitt 2713 Euro fällig (plus 28,1 Prozent).

Quadratmeterpreise haben kräftig zugelegt

Auch für Eigentumswohnungen haben sich die Preise seit 2012 in Ahrensburg und Reinbek mehr als verdoppelt. In Reinbek etwa kostete ein Quadratmeter vor zehn Jahren noch nur 1510 Euro, jetzt sind es 153 Prozent mehr. In Ahrensburg lag der Quadratmeterpreis bei 1779 Euro, heute sind es 134 Prozent mehr. In Bad Oldesloe fiel der Anstieg mit einem Plus von 87,2 Prozent (2012: 1449 Euro) nicht ganz so drastisch aus.

Grundsätzlich teurer als Bestandsimmobilien sind in allen drei Städten Neubauhäuser und -wohnungen. In Ahrensburg müssen Käufer demnach im Schnitt 5100 Euro pro Quadratmeter für ein neu errichtetes Haus und 5000 Euro für eine Wohnung zahlen. In Reinbek liegen die Durchschnittspreise pro Quadratmeter bei 4500 Euro für ein Haus und 5000 Euro für eine Eigentumswohnung. In Bad Oldesloe werden 3500 Euro und 4500 Euro je Quadratmeter fällig.

Experte erwartet eine Abnahme der Dynamik

Trotz der erneuten deutlichen Preiszuwächse geht Ullrich davon aus, dass sich die Dynamik insbesondere für Bestandsobjekte in der Zukunft verlangsamen wird. Ein Grund seien verschärfte Klimaschutzvorgaben, die an Bestandsobjekten Bau- und Modernisierungsmaßnahmen notwendig machten. „Neben Lage und Infrastruktur wird die Höhe des Investitionsaufwandes zukünftig beim Kauf gebrauchter Immobilien ein entscheidender Faktor“, sagt Ullrich.

Ein erstes Anzeichen für ein Ende der ungebremsten Preissteigerungen lässt sich beim Vergleich der aktuellen Zahlen gegenüber denen von Jahresbeginn erkennen. Für Wohnhäuser im Bestand ist für Ahrensburg und Reinbek ein Preisrückgang um 1,7 bzw. 2,6 Prozent gegenüber Januar zu verzeichnen. Das trifft allerdings nicht auf Bad Oldesloe zu. Dafür sind Bestandswohnungen in der Kreisstadt seit Jahresbeginn etwas günstiger geworden: Hier ist ein Preisrückgang um rund 1,1 Prozent zu verzeichnen.

Immobilien im Umland: Wandel vom Verkäufer- hin zum Käufermarkt

Grundsätzlich zeichnen sich laut Wolfgang Ullrich Veränderungen auf dem Immobilienmarkt ab. „Wir beobachten derzeit einen Wandel vom Verkäufer- zu einem Käufermarkt“, sagt der Experte. Stärker nachgefragt bleiben aus seiner Sicht bezahlbare Randlagen. Denn: Um die wachsenden Energiekosten und sonstige von der Inflation beeinflussten Ausgaben zu berücksichtigen, setzen Banken im Rahmen der Bonitätsprüfung zudem höhere Haushaltspauschalen an.

Insgesamt bleibt Schleswig-Holstein laut LBS-Immobilienmarktatlas ein teures Pflaster. Angebote mit einem Durchschnittspreis von unter 2000 Euro pro Quadratmeter gibt es demnach in allen untersuchten Kommunen nicht mehr. Und selbst Angebote für unter 2500 Euro Quadratmeterpreis gebe es nur noch in wenigen Orten.