Geesthacht. Nachverdichtung bereitet Entscheidern Kopfzerbrechen. Ein Gebäudekomplex in der Nachbarschaft gilt als abschreckend.

Die Zeichen stehen auf Nachverdichtung und höhere Häuser: Die Geesthachter Straße in Geesthacht wird ihr Gesicht verändern. Dafür hat der Stadtplanungsausschuss nun den Weg geebnet. Aber: „Das war eine schwere Geburt“, sagte der Vorsitzende des Gremiums, Bernd Reddig (BfG).

Denn es war der dritte Anlauf. Der Entwurfs- und Auslegungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 001 erlebte seine Premiere im Ausschuss am 9. Mai dieses Jahres und dann erneut am 11. Juli. Dazwischen nahm sich die Politik Zeit für Beratung. „Offene Punkte konnten geklärt werden und sind in den aktuellen Entwurf eingearbeitet worden“, führte die Stadtverwaltung anlässlich der Neuvorlage aus.

Höhere Häuser: Die Geesthachter Straße verändert ihr Gesicht

Ein offener Punkt war dann aber doch noch da. Dass es dann eine „schwere Geburt“ wurde, lag vornehmlich an dieser Frage: Wie hoch ist für ein Gebäude in dieser Umgebung zu hoch? „Der Zillmannpark wäre eine Geschosshöhe, die ich nicht mehr möchte“, führte Petra Burmeister ein für sie abschreckendes Beispiel an.

Der SPD-Fraktionsvorsitzenden gilt es, Gebäude „in solcher Massivität“ zu verhindern. Der zurzeit noch in der Entstehung begriffene Bau kurz vor der Postkreuzung wird in seinem ersten Bauabschnitt auf 16,50 Meter kommen. Die für Geesthacht ungewöhnliche Höhe wurde genehmigt, weil es sich ursprünglich um ein integratives Wohnprojekt für eine betreute Wohngruppe gehandelt hatte. Eine Nutzungsänderung sieht mittlerweile Sozialwohnungen vor.

Keine Fristhöhenbegrenzung – da spielten die Entscheider nicht mit

Das Plangebiet für die Nachverdichtung liegt eingefriedet zwischen der Straße Silberberg im Norden, der Straße Keil im Süden, im Westen führt die dem Projekt ihren Namen gebende Geesthachter Straße vorbei, im Osten begrenzt die Hugo-Otto-Zimmer-Straße die circa 5,3 Hektar große Fläche. An der Hauptstraße soll es Wohnen und Gewerbe geben, im östlichen Teil wird dem Erweiterungsbedarf von Silberberg-Schule und Kita St. Barbara Rechnung getragen.

Im rückwärtigen Bereich mit seiner verträglichen Nachverdichtung sind Gebäudehöhen von maximal zwei Vollgeschossen vorgesehen. In der ersten Reihe zur Geesthachter Straße hin soll es aber höher werden. Im Planteil MU 1 sei für die im B-Plan angedachte Bebauung von mindestens drei und höchstens vier Vollgeschossen keine Firsthöhenbegrenzung vorgesehen gewesen, um den Eigentümern und Planern bei der Gestaltung möglichst freie Hand zu lassen, erläutert die Stadtverwaltung das Vorgehen.

Rechenaufgabe zeigt die Konsequenzen aus der Begrenzung

Anders die Ausschussmitglieder. Sie strebten mehrheitlich eine Begrenzung der Firsthöhe an. Genauer: auf 14 Meter. Martin Rathjen, Leiter des Fachdienstes Bauordnung, verdeutlichte mit einem Rechenbeispiel die Konsequenzen. Mit so einer Firsthöhenbegrenzung seien die Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht vollumfänglich umzusetzen. Hier nämlich seien vier Vollgeschosse möglich - und on top theoretisch noch ein Staffelgeschoss oder Dachgeschoss zum Aufenthalt von Personen.

Bei einer mittleren Geschosshöhe von drei Metern ergäbe sich laut Martin Rathjen jedoch eine notwendige Gebäudehöhe von 15,5 Metern - vier mal Vollgeschoss plus ein Staffelgeschoss von jeweils drei Metern Höhe plus einem Flachdach von 0,5 Metern. Mit einem Satteldach würden sogar etwa 18 Meter erreicht. Das wäre dann noch höher als das Gebäude des Zillmannparkes.

Private Grundstücke sind Erweiterungen im Weg

„Eine Festsetzung von 14 Metern Firsthöhe bedeutet, dass zum Beispiel ein Gebäude mit vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss nur sehr schwer bis nicht umzusetzen ist“, erklärt Martin Rathjen. „Das war an dem Abend für die Politik aber kein Problem, eine höhere Bebauung an der Stelle ist nicht gewünscht“, resümiert er.

Noch einen weiteren kniffligen Punkt gab es zu klären, aber der hatte nichts mit der Höhe zu tun. Hierbei ging es um die Festlegung einer Gemeinbedarfsfläche zur Erweiterung der Silberbergschule und der Kita auf zwei privaten Grundstücken. So könne er keine Zustimmung erteilen, kündigte Andreas Schwandt (CDU) gleich zu Beginn der Beratung an.

Urteil in Baden-Württemberg erklärte B-Plan für ungültig

Der stellvertretende Ausschussvorsitzende verwies auf ein Urteil aus Baden-Württemberg. Dort war der B-Plan „Fuchshof-Schule“ in Ludwigsburg aus ähnlichen Gründen für unwirksam erklärt worden. „Das Urteil besagte im Groben, dass die Stadt keine Gemeinbedarfsflächen auf privaten Grundstücken festsetzten darf, wenn nicht ausreichend geprüft wurde, ob die Stadt nicht eigene geeignete Flächen in der näheren Umgebung hat“, heißt es dazu von der Stadtverwaltung.

Dagmar Poltier schaffte es noch im Ausschuss, die Wogen zu glätten. „Das Urteil ist nicht eins zu eins auf die Situation bei der Silberbergschule übertragbar, da uns in diesem Gebiet eigene geeignete Flächen fehlen. Dieser Punkt wurde jedoch bereits vor dem Entwurfs- und Auslegungsbeschluss durch einen von der Stadt beauftragten Anwalt geprüft. Es gab und gibt keine Bedenken“, ordnet Martin Rathjen die Situation ein.

Mit Höhenbegrenzung als einziger Änderung einstimmig beschlossen

So wurde der Entwurfs- und Auslegungsbeschluss schließlich mit nur einer Änderung – die 14-Meter-Höhenbegrenzung – einstimmig beschlossen. Nächste Schritte im B-Planverfahren sind nun die erneute öffentliche Auslegung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Stellungnahmen zum Entwurf werden ausgewertet und gegebenenfalls in den Plan mit eingearbeitet, bevor der Ausschuss den Plan erneut zum Satzungsbeschluss vorgelegt bekommt. Anschließend muss noch die Ratsversammlung zustimmen.

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Erst wenn die Fraktionen auch zugestimmt haben und der B-Plan 001 öffentlich bekannt gegeben worden ist, ist der Plan rechtskräftig. „Grundsätzlich sind jetzt noch Änderungen möglich. Da sich die Parteien an dem Abend aber sehr einig waren, gehe ich davon aus, dass sich an der Festsetzung auf 14 Meter nichts mehr ändern wird“, erwartet Martin Rathjen.