Haben wir das Tal nun schon erreicht? 

Ich fürchte nicht. Es wird zumindest nicht so schnell aufwärtsgehen, wie viele hoffen. Ich schätze, erst 2026, 2027 wird sich der Markt wieder erholen. Manchmal übersieht die Politik, dass Wohnungsanbieter nicht nur den Neubau, sondern auch die energetische Sanierung zu stemmen haben. Das sind weitere Milliardeninvestitionen – da bleibt auch vielen Genossenschaften gar nichts anderes übrig, als sich nun auf den Bestand zu konzentrieren. Deshalb wird nicht mehr gebaut. Wir sind froh, dass wir uns auf die Krise vorbereitet haben und weiter investieren können: Vergangenes Jahr haben wir 456 Millionen Euro bewegt, dieses Jahr werden wir voraussichtlich rund 500 Mio. investieren. 

Zuletzt sind Sie aber am Ziel gescheitert, 1000 Wohnung zu errichten. 2023 hat die Saga nur 572 Wohnungen fertiggestellt.

Da ist auch die Saga ein Opfer der Krise, es gab Lieferketten- und Prozessprobleme, die zu Verzögerungen bei den Fertigstellungen geführt haben. Bei den Baubeginnen liegen wir im Durchschnitt unverändert bei rund 1000 Wohnungen und wollen perspektivisch wieder 2000 Wohnungen erreichen.  

Die Saga allein wird den Wohnungsmangel in Hamburg nicht lösen können. 

Nein. Wir können alleine nicht das Zehntausender-Ziel von Senat und dem Bündnis für das Wohnen erreichen – dafür benötigen wir alle Akteure und eine kooperative Wohnungsbaupolitik. Wir können in der derzeitigen Krise nur unseren Beitrag mit 1000 Baubeginnen leisten. Ab 2026 werden wir rund 1500 Wohnungen fertigstellen.  

Dann fehlen noch 8500 jährlich. 

Das müssen wir gemeinsam stemmen, also die Genossenschaften, die Projektentwickler, die Saga und die privaten Investoren! Es war eine Errungenschaft des Bündnisses für das Wohnen, den Wohnungsbau kooperativ anzugehen. Der Wohnungsmix aus gefördertem und frei finanziertem Wohnungsbau und Eigentumswohnungen war und ist das Erfolgsrezept für stabile Quartiere. 

Saga-Chef Krebs: Warum der Drittelmix für Hamburg so wichtig ist

Zuletzt ist dieser Mix etwas aus dem Blick geraten ... 

Das mag sein. Der Erfolg des Bündnisses von 2011, das damals Olaf Scholz angestoßen hat, bestand darin, alle Partner an den Tisch zu bringen. Hätte es damals eine Offensive nur mit gefördertem Wohnungsbau gegeben, hätten alle auf die Saga gezeigt. So aber fühlten sich alle verantwortlich. Erinnern wir uns an die 80er-Jahre – damals wurde ernsthaft erwogen, Großwohnsiedlungen auf der grünen Wiese abzureißen, weil manche gekippt waren. Die historische Lehre ist einfach: Wir brauchen gemischte Quartiere. Nur sie garantieren nachhaltig lebenswerte Nachbarschaften für die Zukunft. 

Nach dem Kompromiss mit den Volksinitiativen sind bei größeren Erschließungsflächen sind bis zu 60 Prozent geförderter Wohnungsbau möglich. Ist das zu viel? 

Das hängt von der Lage und den Rahmenbedingungen ab. In Innenstadtlagen funktioniert das besser als in randständigen Lagen. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht würde ich immer einen guten Mix empfehlen. 

Eigentum und frei finanzierte Wohnungen funktioniert nicht mehr, weil sich ein Normalsterblicher das kaum noch leisten kann. 

Auch wir können heute nur dank der sehr guten Hamburger Förderung bauen, die einen Zins von einem Prozent ermöglicht. Wir übernehmen jetzt auch Projekte, die von Projektentwicklern frei finanziert oder mit einem Eigentumsanteil gedacht waren, und planen sie auf geförderten Wohnungsbau um. Für eine Übergangszeit in der Krise ist ein höherer geförderter Anteil sicher gerechtfertigt, um zügig bezahlbaren Wohnraum zu realisieren. Das sollte aber langfristig nicht Schule machen. In Hamburg nur noch gefördert zu bauen, würde sich in der Zukunft bitter rächen. 

Kommt die Fehlbelegungsabgabe zurück?

Zuletzt wurde wieder über die Fehlbelegungsabgabe diskutiert, also über Menschen, die als Besserverdiener in günstigen Saga-Wohnungen leben. 

Da schlagen zwei Herzen in meiner Brust. Ich wünsche mir gemischte Quartiere. Aber zugleich gibt es sogenannte Lock-in-Effekte in Szenelagen, das heißt, niemand zieht dort mehr aus. Die Fluktuation ist mit fünf Prozent historisch niedrig, das Doppelte wäre gesund. Auch die Leerstandsquote von 0,2 Prozent ist einzigartig. Der Markt ist eingefroren, die Menschen bleiben in ihren Wohnungen. 

Das klingt nach einem Argument für die Fehlbelegungsabgabe ... 

Wir hatten sie ja mal. Das alte Modell war mit hohem bürokratischem Aufwand verbunden und war oftmals im Ergebnis wenig zielführend: Damals sind Ankermieter aus Randlagen weggezogen, und so sind Quartiere in Schieflage geraten. Man könnte es intelligenter machen, allerdings bietet sich das nur für Szenelagen an: Dort könnten man Mieter schon beim Einzug in eine geförderte Wohnung verpflichten, nach fünf Jahren eine Berechtigung nachzuweisen oder eine Zulage zu zahlen. 

Das wirkt konkret ... 

Wenn man wollte, könnte man das machen. Das wird aber nicht so viel in Bewegung setzen, weil die meisten nicht wegziehen werden. Ein solcher Mechanismus hätte eher symbolischen Effekt. 

Also hilft nur bauen, bauen, bauen. Nun hat der Senat ein Konzept für die Magistralen entwickelt – bringt das neues Bauland? 

Die Herausforderung für die Stadt ist, die erforderlichen Grundstücke in die eigene Hand zu bekommen. Das sind oft private Flächen. Aber mit Blick auf die Flächenmobilisierung für den Wohnungsbau und die Aufwertung der Magistralen ist das absolut richtig. 

Saga sieht noch Potenziale zur Nachverdichtung im Bestand

Stoßen Sie inzwischen bei Grundstücken an Grenzen? 

Es wird schwieriger, aber gleichzeitig steigt die Kreativität, etwa bei der Nachverdichtung. Wir haben unsere eigenen Flächen gescannt und geprüft, was durch Nachverdichtung etwa von Parkplätzen oder Aufstockungen möglich ist. Wir prüfen auch, was aus Häusern der 50er- und 60er-Jahren wird, die energetisch schwer zu sanieren und auch zukünftig schwer zu vermieten sind. Im Bestand ist noch einiges zu holen, und zugleich lässt sich die Qualität der Quartiere verbessern. 

Die Saga soll als stadteigenes Unternehmen viel bauen, aber zugleich Gewinne abliefern. Klappt das angesichts der Marktverwerfungen? 

Solange man uns die unternehmerische Freiheit als Aktiengesellschaft lässt und die Förderung stimmt, können wir rentabel bauen, günstige Mieten ermöglichen und trotzdem Gewinne erzielen und ausschütten. Die Flächenprobleme haben wir im Griff, zumal wir uns ja derzeit umfänglich am Markt mit Grundstücken und Projektentwicklungen eindecken. Die größte Herausforderung sind die Baukosten. Da setzen wir insbesondere auf unseren Saga-Systembaukasten. Unsere neueste Entwicklung ist das Saga-Effizienzhaus: Hier denken wir radikal effizient, bauen ohne Keller, auch ohne Aufzug und wagen uns an Baumaterialien und Grundrisse ran. Wir haben gerade in Bergedorf einen Piloten gestartet. 

Warum die Deregulierung so wichtig ist

Worauf müssen die Mieter verzichten? 

Wir wollen Wohnungen langfristig gut vermieten – und der Markt kann auch mal wieder drehen. Auf einen Balkon sollten wir nicht verzichten, das lehren die Erfahrungen aus den 80er- und 90er-Jahren. Tiefgaragen hingegen sind entbehrlich, das werden die Tropfsteinhöhlen des 21. Jahrhunderts. Tiefgaragen sind unfassbar teuer, und das Mobilitätsverhalten ändert sich. Auch beim Schallschutz könnte es Erleichterungen geben. 

Funktioniert das mit der Fülle von Bauvorschriften? 

Wir benötigen dringend eine Deregulierung, und die Initiative des Senats diesbezüglich geht genau in die richtige Richtung. Die Flut von Bauvorschriften sind im Boom entstanden und waren auch von Lobbyinteressen in Berlin getrieben. Natürlich stellt niemand die Notwendigkeit von Brandschutz oder Klimaschutz in Abrede. Aber kein europäisches Land produziert so viele Vorschriften wie Deutschland. 

Bei Ihrem Pilotprojekt in Bergedorf liegt das Ziel bei einer Miete von 12,50 Euro pro Quadratmeter. Wie wollen Sie da Geld verdienen? 

Das geht, wenn wir eigene Grundstücke einbringen und die Baustandards beim Saga-Effizienzhaus deutlich senken. Ansonsten können wir nur gefördert bauen.

Klimaschutz: Warum Effizienzhäuser oft gar nicht so effizient sind

Als Olaf Scholz von Hamburg nach Berlin ging, waren die Erwartungen hoch. Heute hört man aus der Bauwirtschaft viele Klagen. 

In Hamburg konnte Scholz nach 2011 allein regieren, im Bund bekommt er Druck von zwei Seiten, und die Liberalen wie die Grünen haben ihre eigene Agenda. Hinzu kommt diese historische Krise. Unter solchen Rahmenbedingungen zu deregulieren, gleicht einer Herkulesaufgabe. 

Was müsste denn geschehen? 

Als Erstes müssen wir das Baurecht deregulieren. Es muss neue Anreize geben, um unter diesen schwierigen Rahmenbedingungen wieder investieren zu können. Wir wünschen uns auch im Bereich des Klimaschutzes und der energetischen Maßnahmen Erleichterungen. Keiner stellt die Klimaschutzziele infrage, aber wir müssen über den Weg reden. Es ist in der Wohnungswirtschaft falsch, sich nur auf die Verbräuche zu fokussieren und Null-Energiehäuser zu realisieren.  

Flottenansätze für Immobilien sollen die Klimabilanz retten

Warum?  

Das zeigen Erfahrungswerte: In den vergangenen 20 Jahren haben wir Milliarden ins Energiesparen investiert. Doch die Einspareffekte haben sich in der berechneten Form nie eingestellt. Wir brauchen jetzt einen Paradigmenwechsel. Die Sanierungsraten sind auf 0,7 Prozent gefallen, und wenn wir die vorgegebenen Klimaschutzziele für den Gebäudesektor 2030 erreichen wollten, müsste die Branche sie verdreifachen. Das ist derzeit unmöglich und überfordert viele Menschen. Für die organisierte Wohnungswirtschaft, also für Unternehmen wie die Saga, benötigen wir endlich bilanzielle Ansätze. Wir plädieren für Flottenansätze wie in der Autoindustrie, die nicht das einzelne Haus, sondern die ganze Gebäudeflotte betrachten. Wir müssen weg vom Einzelgebäude, hin zu ganzen Quartieren. Damit könnten wir Häuser, die energetisch oder wirtschaftlich nicht sinnvoll saniert werden können, quersubventionieren. Denn ein denkmalgeschütztes Haus ist anders zu betrachten als der Neubau. Für den Einzelhausbesitzer brauchen wir Befreiungen vom Gebäudeenergiegesetz, damit effizient saniert und eine Wärmepumpe mit einer klugen Förderung eingebaut werden kann. Entscheidend ist, dass am Ende das Ergebnis stimmt. Nur so kommen wir dem Ziel näher. 

Diese Forderungen gibt es schon länger – aber sie werden im politischen Berlin bislang überhört. 

Es ist ein Lernprozess, aus den Höhen der Theorie in den Niederungen der Praxis anzukommen. Wir müssen uns jetzt ehrlich die Karten legen, wie wir die Klimaschutzziele erreichen. Wir müssen neue Wege wagen, um zu retten, was noch zu retten ist und weg von der falschen Fokussierung auf Einzelgebäude. Es ist frustrierend, weil es unendlich viele Gutachten dazu gibt. Immerhin will nun die EU den Zertifikatehandel für den Gebäudesektor einführen. Das ist der richtige Weg. 

Beim Klimaschutz zeigen immer alle gern auf die anderen ... 

Wir müssen uns aber fragen, wo wir die Mittel einsetzen, um ein Maximum an Klimaschutz zu erreichen. Aus eigenen Berechnungen wissen wir, dass die Vermeidung von einer Tonne CO₂ im Wohnbereich 20- bis 30-mal teurer ist als im Industriebereich. Also müssen wir kostbare Ressourcen und Fördermittel für den Klimaschutz klüger einsetzen. Da geht es übrigens auch um soziale Verantwortung: Denn diese Investitionen schlagen am Ende auf die Mieten durch. 

Sind unsere Standards zu streng? Die Förderung setzt das Ziel eines Effizienzhauses 40, das nur 40 Prozent der Energie verbrauchen soll. Das Effizienzhaus 55 wird nicht mehr gefördert ... 

Das halte ich für einen Fehler. Denn dieser Standard ist deutlich teurer, weil er mehr Dämmung und Gebäudetechnik benötigt, bringt aber kaum Vorteile. Wir bauen inzwischen Wohnmaschinen, von denen wir nicht wissen, ob sie die berechnete Effizienz wirklich bringen. Unsere Erfahrung ist, dass alte Gebäude viel besser im Verbrauch sind als kalkuliert und die neuen hoch gedämmten Gebäude weniger Einsparungen bringen. Das Verbrauchsverhalten der Mensch ist anders als theoretisch berechnet. Hinzu kommt, dass die neuen hochkomplexen Gebäude im Unterhalt im Lebenszyklus deutlich teurer werden: Denn Gebäudetechnik muss gewartet werden – und das fließt alles wieder in die Nebenkosten ein. 

Wohnungsnot: „Wir nehmen einen wahnsinnigen hohen Druck wahr“

Kürzlich hat die Volkszählung zutage gefördert, dass in Hamburg angeblich 64.000 Menschen weniger leben als gedacht. Ist der Druck auf dem Wohnungsmarkt gar nicht so groß? 

Doch, wir nehmen einen wahnsinnig hohen Druck wahr. Natürlich gab es Sondereffekte durch die Flüchtlingsbewegung, die den Wohnungsmarkt der Metropolen noch einmal zusätzlich belasten. In Hamburg leben fast 50.000 Menschen in der Erst- und Folgeunterbringung. So schnell können wir nicht nachbauen. 2015 haben wir in unserem Verband diskutiert, ob die Verteilung der geflüchteten Menschen nach dem Königsteiner Schlüssel noch zeitgemäß ist. In Großstädten leben sie in Zelten, während es anderenorts noch Leerstände gibt oder sogar Wohnraum abgerissen wird. 

Die Saga wird immer in die Diskussion gebracht, wenn es irgendwo Probleme gibt. 2022 haben Sie erklärt, mit Quantum am seit Jahren brachliegenden Holsten-Areal interessiert zu sein. 

Das sind wir unverändert. Wir waren beim Verkauf des Geländes schon damals gemeinsam im Bieterverfahren und haben den Zuschlag leider nicht bekommen. Durch die In-sich-Verkäufe ist seitdem der bilanzierte Wert des Grundstückes weiter gestiegen. Immerhin hat Adler jetzt Berichtigungen vorgenommen. 

Aber nicht genug, sonst wäre das Areal schon verkauft. 

Adler will und muss verkaufen. Es ist nur eine Frage des Zeitpunktes. Wir sind nicht im Driver Seat, sondern warten auf ein Signal von Adler. Noch wissen wir nicht, ob es direkte Verhandlungen mit den interessierten Konsortien oder eine Ausschreibung geben wird. Ich würde mir rasche Verhandlungen wünschen, wir stehen Gewehr bei Fuß. 

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Sind die Verhandlungen beim Paloma-Viertel auf dem Kiez einfacher? Auch da könnte die Saga die Entwicklung übernehmen. 

Wir stehen in guten Verhandlungen und haben einen Vorschlag gemacht. Jetzt müssen alle Parteien sich darüber beugen: der Eigentümer, die Bayrische Hausbau; die Bezirkspolitik; der Senat und wir. Ich bin verhalten optimistisch, dass es zeitnah eine Lösung geben kann. 

Kann dann noch alles umgesetzt werden wie geplant? Damals wurden viele Ideen in die Planungen hineingeschrieben ... 

Ich will nichts vorwegnehmen. Aber jedem muss klar sein, dass man vor dem Hintergrund der aktuellen Krise und der Baukostenentwicklung ein solches Projekt mit Realitätssinn noch einmal neu bewerten muss.

Das Paloma-Viertel wird also eher gebaut als das Holstenquartier? 

Es könnte schneller einer Entscheidung zugeführt werden. Wenn diese Entscheidung in diesem Jahr fällt, wird es auch schneller gebaut.