Hamburg. Erfreuliche Nachricht zu den Nebenkosten. Aber: Der städtische Wohnungskonzern stellt so wenige Wohnungen fertig wie seit Jahren nicht.
Bislang wirkte sie in der Immobilienkrise wie der Hamburger Fels in der Brandung: Während andere Projektentwickler reihenweise Wohnungsbauvorhaben zurückstellten oder ganz verwarfen, baute die Saga unverdrossen weiter. Doch im vergangenen Jahr hat die Krise auch bei dem städtischen Unternehmen zugeschlagen: Ganze 572 Wohnungen stellte es 2023 noch fertig. Im Vorjahr waren es mit 1014 noch fast doppelt so viele.
Zur Einordnung: Nachdem 2011 der neue Senat dem Wohnungsbau höchste Priorität eingeräumt hatte, hatte auch die Saga ihre zu dem Zeitpunkt erlahmten Neubauaktivitäten wieder hochgefahren und seit 2014 mit Ausnahme des Corona-Jahres 2020 immer mindestens 1000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt, in der Spitze sogar 1262. Daher wurde vor einigen Jahren das Ziel formuliert, künftig 2000 Wohnungen pro Jahr zu errichten. Davon ist man derzeit weit entfernt.
Saga: Fertigstellung neuer Wohnungen in Hamburg bricht um fast 50 Prozent ein
Da Neubau aber aus Sicht des Senats und des städtischen Unternehmens das wichtigste Mittel gegen den Wohnungsmangel ist, halte man dennoch „perspektivisch“ an diesen Zielen fest, betonte die neue Saga-Vorständin Snezana Michaelis anlässlich der Vorstellung der Bilanz. „Wir wollen trotz der Krise die jährliche Neubauleistung von durchschnittlich 1000 Baubeginnen zunächst verstetigen und nach Möglichkeit zeitnah hochfahren.“ 2023 habe man „planmäßig“ mit dem Bau von 1123 Wohnungen begonnen.
Dass gleichzeitig aber nur 572 Wohnungen fertig wurden, erklärte die Vorständin mit den Auswirkungen diverser Krisen: „Wir haben uns weder Corona, noch den Ukraine-Krieg noch die Energiekrise gewünscht“, so Michaelis. Aber da die Saga nicht außerhalb des Marktes agiere, sei sie nun mal davon betroffen. Während der Corona-Pandemie habe man zum Beispiel auf Baustellen nur eingeschränkt arbeiten können – die Auswirkungen würden nun mit zwei bis drei Jahren Verzögerung bei den Fertigstellungszahlen sichtbar.
Neue Saga-Vorständin verspricht: „Wir hören nicht auf zu bauen“
Im Unterschied zu anderen Akteuren am Wohnungsmarkt gelte für die Saga aber: „Wir hören nicht auf zu bauen“, so Michaelis. „Diese Wohnungen kommen – sie kommen nur mit etwas Verzögerung.“ Für 2024 rechne man zwar noch nicht mit signifikant höheren Zahlen, aber 2025 werde „das Tal durchschritten“ sein und die Fertigstellungszahlen wieder steigen.
Trotz der Probleme beim Neubau stieg die Zahl der Saga-Wohnungen um 1263 auf knapp 140.000. Ein Grund dafür war, dass das Unternehmen bei Gelegenheit auch Bestandswohnungen aufkauft – etwa zur „Arrondierung“ bestehender Quartiere, wie Vorstandsprecher Thomas Krebs sagte. Zudem steigt die Saga seit 2023 verstärkt in Bauprojekte ein, die andere Investoren aufgrund der hohen Baukosten und gestiegenen Zinsen nicht mehr stemmen können oder wollen. 115 Millionen Euro habe man „in antizyklische Ankäufe von Grundstücken und Projektentwicklungen investiert“, so Krebs.
Saga-Chef: „Wenn die Blase platzt, gehen wir auf Einkaufstour“
„Wir wussten: Wenn die Blase platzt, gehen wir auf Einkaufstour“, sagte der Vorstandssprecher. Derzeit habe man Projekte im Volumen von insgesamt 370 Millionen Euro und 2800 Wohnungen im Visier. Ob dabei jeweils die Saga den Zuschlag erhält, ist allerdings längst nicht mehr ausgemacht. Denn inzwischen seien wieder mehr „Windhunde“ auf dem Markt aktiv, so Krebs. Einmal sei seinem Unternehmen ein Wohnungsportfolio sogar noch kurz vor dem Notartermin von einem anderen Bieter weggeschnappt worden.
Auch um das Holsten-Quartier werde man sich weiterhin gemeinsam mit der Hamburger Firma Quantum bemühen. Allerdings sei die Lage komplex und zunehmend von Anwälten dominiert, daher gebe es aktuell keinen neuen Sachstand. Auf dem früheren Brauerei-Areal in Altona sollten längst 1300 Wohnungen plus Kitas und Gewerbe entstanden sein, doch nach diversen Investorenwechseln scheint der aktuelle Besitzer, die Adler Group, das Projekt nicht mehr realisieren zu können und will es verkaufen.
Kaum Leerstand: Saga-Wohnungen werden im Schnitt alle 20 Jahre einmal frei
Wie angespannt der Wohnungsamarkt in Hamburg ist, machen einige Kennzahlen aus der Saga-Bilanz für 2023 deutlich: Der Leerstand lag bei gerade einmal 0,2 Prozent, und die Fluktuationsquote sank von 5,2 auf 4,8 Prozent und damit erstmals unter die Fünfprozenmarke. „Das heißt: Eine Saga-Wohnung wird im Schnitt alle 20 Jahre einmal frei“, übersetzte Snezana Michaelis die Zahlen. 100.000 Interessenten würden auf eine Wohnung warten.
Obwohl nur gut 31.000 der 140.000 Saga-Wohnungen öffentlich geförderte Sozialwohnungen sind, hat das Unternehmen allein 4000 Wohnungen an vordringlich Wohnungssuchende und an Paragraf-5-Schein-Inhaber vergeben – und damit die Verpflichtung gegenüber der Stadt übererfüllt. Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete stieg leicht um 19 Cent oder 2,7 Prozent auf 7,26 Euro je Quadratmeter (kalt) und lag damit deutlich unter dem Hamburger Mietenspiegel (9,83 Euro) und nur rund bei der Hälfte dessen, was auf dem freien Markt bei Neuvermietungen verlangt wird.
Nebenkosten: Saga rechnet im Durchschnitt mit 300 Euro Erstattung pro Wohnung
Umgerechnet auf eine für die Saga typische 60-Quadratmeter-Wohnung bedeute dies, dass diese im Durchschnitt 435 Euro kalt und etwa 635 Euro warm koste, sagte Snezana Michaelis. Mit Blick auf die infolge des Ukraine-Krieges stark gestiegen Nebenkosten hatte sie eine gute Nachricht: „Unsere Mieterinnen und Mieter können sich freuen: Wir rechnen mit Rückzahlungen von durchschnittlich 300 Euro pro Wohnung.“ Grund seien vor allem die mittlerweile wieder gesunkenen Energiekosten.
Unterm Strich habe die Saga „trotz erschwerter Rahmenbedingungen“, so Vorstandssprecher Thomas Krebs, mit einem Gewinn von 182,6 Millionen Euro nach Steuern „ein überplanmäßiges Jahresergebnis erreicht“. Stark belastet habe das Unternehmen der von der Bundesregierung verlangte „hydraulische Abgleich“ von Heizungsanlagen, der allein 80 Millionen Euro an Kosten und 50 Millionen Euro an Rückstellungen ausgelöst habe. „Ein Bürokratiemonster ohnegleichen mit geringen Effekten“, kritisierte Krebs. Im Vorjahr hatte der Überschuss noch bei 218 Millionen Euro gelegen.
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Mit 455 Millionen Euro hat die Saga etwas weniger in Neubau, Modernisierung und Bestandspflege investiert als im Vorjahr (467 Millionen). Angesichts der Tatsache, dass viele andere Projektentwickler und Wohnungsunternehmen ihre Aktivitäten ganz heruntergefahren haben, sei man damit aber „unverändert ein Wachstumsmotor in der Metropolregion Hamburg“, so Krebs.
Das sah auch Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), so: „Ein kommunales Wohnungsunternehmen wie die Saga ist die Basis dafür, dass es in einer attraktiven Metropole wie Hamburg möglich ist, Menschen mit geringem Einkommen das Wohnen zu gewährleisten.“