Hamburg. Mieten steigen langsamer als Kaufpreise, dennoch ist die Nachfrage nach Anlageobjekten groß. Was man beachten sollte.

Nicht nur Eigennutzer sind auf der Suche nach Immobilien. Auch immer mehr Anleger entdecken den Wohnungsmarkt für sich. In den vergangenen zwölf Monaten hat jeder dritte Makler rund die Hälfte der Eigentumswohnungen als Anlageobjekte verkauft, wie aus einer Umfrage des Immobiliendienstleisters McMakler hervorgeht. Knapp jeder fünfte Makler verkauft 30 bis 40 Prozent seiner Immobilien an Anleger.

Steigende Staatsverschuldung und milliardenschwere Rettungsmaßnahmen der Europäischen Zentralbank zum Aufkauf von Staats- und Unternehmensanleihen beflügeln die Flucht in Sachwerte, denn Zinsen gibt es kaum noch. Bei einer zehnjährigen Bundesanleihe ist der Zins negativ, der Sparer verliert also Geld mit der Anlage. „Angesichts der volatilen Aktienmärkte gewinnt die Kapitalanlage mit Immobilien an Bedeutung“, sagte Andreas Gnielka, Bereichsleiter Wohnimmobilien Bestand beim Hamburger Makler Grossmann & Berger, dem Abendblatt.

Trotzdem sollte der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung gut überlegt werden. „Wir raten nur zu Objekten, die – bezogen auf den Kaufpreis – eine Bruttoanfangsrendite von drei bis dreieinhalb Prozent erwirtschaften“, sagt Gnielka. Unter Berücksichtigung der heutzutage nicht zu umgehenden hohen Kaufnebenkosten fällt die Beton-Rendite aber noch niedriger aus. Aber bei einem langfristigen Investment bieten sich Chancen auf Wertsteigerungen und auch höhere Mieteinnahmen.

Hamburg ist ein teures Pflaster

Bei der Anschaffung selbst ist Hamburg allerdings ein teures Pflaster. Ablesbar ist das an den Kaufpreisfaktoren in den einzelnen Stadtteilen, wie die Daten des Hamburger Analysehauses Quis zeigen (siehe Karte). „Der Kaufpreisfaktor misst, wie viele Jahre eine Wohnung vermietet sein muss, um den Kaufpreis zu refinanzieren“, sagt Bettina Harms, Geschäftsführerin von Quis. Künftige Mietsteigerungen sind dabei aber nicht berücksichtigt. Berechnet wird der Kaufpreisfaktor, indem man den Kaufpreis des Objekts durch die jährliche Nettokaltmiete teilt. Je höher der sogenannte Vervielfältiger ausfällt, desto teurer sind Eigentumswohnungen.

Aber auch die erzielbare Miete steht im Zusammenhang mit dem Kaufpreisfaktor. Je höher dieser ausfällt, desto höhere Mieten können in der Regel auch verlangt werden. Aber es gibt auch Stadtteile wo die erzielbaren Mieten hinter dem Kaufpreisfaktor zurückbleiben. St. Georg hat mit 41 einen höheren Vervielfältiger als die HafenCity (38), aber in dem Trendviertel können im Schnitt nicht so hohe Mieten wie in der HafenCity erzielt werden.

Auch Rothenburgs­ort und Veddel haben im Vergleich zu den Mieten sehr hohe Kaufpreisfaktoren von deutlich über 30. Ohnehin sind die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten überproportional gestiegen. „Darin spiegelt sich wider, dass Hamburg von Kapitalanlegern als sicherer Standort angesehen wird, auch im Vergleich zu anderen Bundesländern“, sagt Harms. „Potenziale bieten noch Stadtteile wie Langenhorn, Eidelstedt, Rahlstedt, Bergedorf und Harburg mit einem Kaufpreisfaktor von unter 30“, so die Expertin

Vermietungschancen sind in Hamburg hoch

Die Vermietungschancen sind in Hamburg generell hoch. „Der Kapitalanleger sollte sich zunächst darüber klar werden, ob er eine häufige Fluktuation in seinem Objekt wünscht oder eher auf langfristige Mieter setzt“, sagt Gnielka. „In einer Ein- oder Zweizimmerwohnung gibt es eine häufigere Fluktuation als in einer Drei- oder Vierzimmerwohnung, die von einer Familie bewohnt wird.“

Nach seinen Erfahrungen wechselt der Mieter in einem Einzimmerapartment im Schnitt nach anderthalb Jahren. In einer Zweizimmerwohnung verweilt der Mieter zweieinhalb bis drei Jahre. „Wenn der Mieter häufiger wechselt, kann ich die Miete leichter an die Entwicklung des Mietenspiegels anpassen“, sagt der Experte. „Aber als Vermieter habe ich auch mehr Arbeit und muss eine höhere Abnutzung des Objekts einkalkulieren.“

Worauf Vermieter achten müssen:

  • Seit dem Jahr 2015 müssen Vermieter die Kosten der Vermittlung der Wohnung an neue Mieter durch Makler selbst bezahlen. Davor waren die Mieter diejenigen, die die Kosten trugen. In der Regel handelt es sich um zwei Nettokaltmieten. Nachdem die Vermieter deshalb die Mietersuche zunächst in die eigene Hand genommen haben, gehen sie inzwischen wieder vermehrt zum Makler, erledigen die eigentliche Wohnungsübergabe aber dann meist selbst.
  • Die Makler bieten entsprechend abgestufte Dienstleistungspakete an. Nur aktuelle Formularmietverträge wie vom Hamburger Grundeigentümer-Verband sollten genutzt werden. Bei der Verwendung von Verträgen mit ungültigen Klauseln kann man als Vermieter davon ausgehen, dass die Rechtsprechung zugunsten der Mieter entscheiden wird. Der Mietvertrag sollte insbesondere den Mietpreis, die Nebenkosten, Regelungen zur Mietkaution und zu den Schönheitsreparaturen enthalten.
  • Die Frist, in welcher der Vermieter die Betriebskostenabrechnung stellen darf, beträgt zwölf Monate und beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr stellen. Zu den Betriebskosten gehören Kosten wie Grundsteuer, Abwassergebühr, Heizung und Warmwasser, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Gartenpflege und Hausmeisterkosten.

Je nach Stadtteil sind die Anschaffungskosten unterschiedlich hoch. Während man in Bergedorf oder Rahlstedt ein Einzimmerapartment schon für 100.000 Euro bekommt, wenn die Wohnung bewohnt ist, müssen in Eppendorf dafür schon bis zu 250.000 Euro investiert werden. Zweizimmerwohnungen aus dem Bestand kosten je nach Lage 200.000 Euro bis 400.000 Euro. Wer darauf setzt, die Immobilie eines Tages selbst zu nutzen, sollte noch einen wichtigen Punkt kennen: „Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des jetzigen Mieters in Eigentum umgewandelt, so hat der Mieter einen zehnjährigen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen“, sagt Gnielka.

Im Hamburger Umland wird es günstiger

Günstiger wird es im Hamburger Umland. Hier liegen die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit im Schnitt 2527 Euro je Quadratmeter Wohnfläche deutlich unter dem Hamburger Durchschnittswert. „Es hat sich gezeigt, dass Homeoffice funktioniert, und auch Mieter schätzen eine grünere Umgebung“, sagt Gnielka zu den Per­spektiven von Umlandgemeinden für Vermieter. „Dennoch sollte man auf eine gute Verkehrsanbindung achten und Wohnungen in überschaubaren Mehrfamilienhäusern bevorzugen“, sagt Gnielka. So liegen die Quadratmeterpreise nach dem LBS-Immobilienmarktatlas in Buxtehude, Pinneberg und Winsen bei rund 2300 Euro. Die Kaufpreisfaktoren sind deutlich günstiger als in Hamburg.

Auch wenn man die Wohnung lediglich vermieten und nicht selbst nutzen möchte: Eine Besichtigung ist Pflicht. Lagepläne und Fotos reichen für einen Kauf definitiv nicht aus. Nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern auch auf das Umfeld kommt es an. Geschäfte, Kindergärten, Schulen, Grünflächen und Freizeitangebote sollten in der Nähe sein. Wichtig ist eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Lage und Qualität sind für den Vermietungserfolg entscheidend.

Instandhaltungsrücklage sollte hoch genug sein

Nur eine hohe Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft garantiert, dass bei erforderlichen Reparaturen nicht direkt jeder Eigentümer mit einer womöglich hohen Summe zur Kasse gebeten wird. Von den meisten Käufern werden die Probleme beim Gemeinschaftseigentum, für das alle zusammen haften, unterschätzt. Viele kümmern sich zwar bei der Besichtigung um ihr Sondereigentum, also die eigenen vier Wände, widmen aber Statik, Haustechnik, Tiefgarage, Entwässerung, Balkonen, Dach oder Abdichtung weiter keine Aufmerksamkeit.

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Bei älteren Immobilien empfiehlt Bernd Schatz vom Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein, zusätzlich einen Gutachter zu beauftragen und sich nicht nur auf den Makler zu verlassen. Auch bei Immobilien gilt die generelle Anlegerregel: Je höher das Risiko, desto größer sind die möglichen Renditen. Um ganz sicherzugehen, sollte der Kaufvertrag vor der Unterschrift einem Rechtsanwalt vorgelegt werden.

Ein Anlageobjekt muss solide finanziert werden

Natürlich muss ein Anlageobjekt auch solide finanziert werden. Von zentraler Bedeutung ist, dass die Einnahmen die Ausgaben übersteigen. Zusätzlich sollte ein finanzielles Polster vorhanden sein, das bei möglichen Zusatzkosten oder Mietausfällen zum Einsatz kommen kann. „In der Regel ist es aus meiner Sicht sinnvoll, dass die monatliche Rate in etwa der zu erwartenden Miete entspricht“, sagt Oliver Born, Berater Pri­vate Banking bei der Commerzbank in Wandsbek.

Die Zinsen des Darlehens lassen sich bei Vermietung – zusätzlich zur Abschreibung der Wohnung - steuerlich absetzen. „Diese Details bespricht man am besten mit seinem Steuerberater“, rät Born. Auch die Laufzeit des Kredits hänge von den Plänen des Erwerbers ab. „Soll das Objekt zur späteren Aufbesserung des Einkommens im Ruhestand dienen, sollte der Kredit spätestens mit Beginn des Ruhestands abbezahlt sein“, so Born. Bei der Zinsbindung sind mindestens zehn Jahre sinnvoll. Denn erst nach zehn Jahren können mögliche Gewinne bei einem Verkauf steuerfrei kassiert werden.