Hamburg. Studie untersucht die Entwicklung in begehrten Stadtteilen. Wo man aktuell wie viel pro Quadratmeter bezahlt. Überraschende Ergebnisse.
Sophie gibt sich „zeitlos und stilistisch selbstverständlich frei von Moden“. Ihre „noble Zurückhaltung ist keine Attitüde, sondern Eleganz“. Sie überzeugt mit einer „klassischen Linienführung und hanseatischem Bewusstsein“. Und weil ihr Name vom griechischen Wort für Weisheit abgeleitet ist, wird sie auch als „der Weisheit letzter Schluss“ bezeichnet. Die Dame hat aber auch ihren Preis: Denn unter dem Namen „Sophie – der Schlussstein“ werden Hamburgs aktuell teuerste Neubau-Eigentumswohnungen vermarktet.
Durchschnittlich 22.500 Euro pro Quadratmeter ruft der Projektentwickler Frankonia Eurobau für die 28 Wohnungen auf, mit denen das neue Quartier an den Sophienterrassen in Harvestehude vollendet werden soll. Das geht aus einer Studie der Berliner Firma Bulwiengesa hervor, einem großen Beratungs-, Analyse- und Bewertungsunternehmen für die Immobilienbranche in Deutschland. Sie spricht sogar von 22.700 Euro, was laut Frankonia aber nicht ganz korrekt sei.
Immobilien Hamburg: Preise von Neubau-Eigentumswohnungen steigen – wo es besonders teuer ist
Demnach liegen die Quadratmeterpreise bei 21.500 bis 23.900 Euro und die Kaufpreise für die Wohnungen je nach Größe bei 870.000 bis 5,77 Millionen Euro. Dass dabei jede Menge Luxus – von hochwertigen Einbauküchen in den kleineren Einheiten über Kühldecken bis zum Sicherheitsdienst – inklusive ist, versteht sich. Gute Nachricht für Lottogewinner und sonstige Millionäre: Wie die Frankonia auf Abendblatt-Anfrage mitteilte, sind 20 der 28 Wohnungen noch zu haben, auch die beiden mehr als 200 Quadratmeter großen Apartments im zweiten Obergeschoss.
Die Bulwiengesa-Erhebung mit Stand Ende Januar 2024 kommt zu durchaus überraschenden Ergebnissen: Während die Immobilienwerte in Hamburg im Allgemeinen seit mehr als einem Jahr im Sinkflug sind, haben die Preise von Neubau-Eigentumswohnungen weiter zugelegt, zumindest in den hier untersuchten zentralen Stadtteilen von Altona bis Winterhude und von Eimsbüttel bis zur HafenCity. In diesen Vierteln kostet ein Quadratmeter Wohnfläche im Neubau durchschnittlich 11.400 Euro – rund 11,5 Prozent mehr als 2021, als der Quadratmeter noch für „nur“ 10.220 Euro angeboten wurde.
Alster, Elbe, Rothenburgsort – Objekte am Wasser sind besonders beliebt
Demnach bleibt die Region um die Außenalster mit Stadtteilen wie Harvestehude und Rotherbaum Hamburgs teuerstes Pflaster. Durchschnittlich 13.100 Euro koste hier der Quadratmeter, noch einmal 21 Prozent mehr als 2021 (10.800 Euro), was vor allem an der gestiegenen Anzahl ausgewerteter Luxusprojekte liege, so die Autoren.
Auf Platz zwei der teuersten Gegenden liegt der „Teilbereich Elbe/City“ mit rund 12.000 Euro pro Quadratmeter, was allerdings nur ein geringer Anstieg um 1,8 Prozent gegenüber 2021 ist. Auf Platz drei folgt der Bereich „Nordwest“ mit den Stadtteilen Eimsbüttel und Lokstedt, wo neue Eigentumswohnungen aktuell 9860 Euro pro Quadratmeter kosten – 19,4 Prozent mehr als vor drei Jahren.
Am günstigsten ist der „Teilbereich Ost“
„Schlusslicht“, wenn man das so sagen darf, bilde wie bereits vor drei Jahren der „Teilbereich Ost“, zu dem die Bulwiengesa-Experten die Stadtteile Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Hammerbrook und Rothenburgsort zählen. Hier werden Durchschnittskaufpreise von rund 7970 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Das ist zwar auch eine Preissteigerung gegenüber 2021 von 8,9 Prozent. Doch immerhin: In diesen Regionen bekommt man noch eine neue 100-Qudratmeter-Wohnung für weniger als eine Million Euro ...
Trotz des fast schon dramatischen Einbruchs beim Wohnungsbau: Das derzeit in der Vermarktung befindliche Neubauvolumen von Eigentumswohnungen ist der Studie zufolge um fast 40 Prozent gegenüber 2021 angestiegen. Aktuell würden in 39 Projekten insgesamt 1865 Eigentumswohnungen mit rund 158.500 Quadratmetern Wohnfläche angeboten. 1553 Wohnungen (83 Prozent) sind im Bau, gut 15 Prozent sind bereits fertiggestellt.
Trotz aktuell vieler Neubauten: Investoren starten kaum noch neue Projekte
Das klingt positiv, deutet aber auf ein großes Problem hin: Weniger als zwei Prozent der Projekte oder umgerechnet ganze 24 Wohnungen sind derzeit noch in Planung – 60 Prozent weniger als 2021. Das bestätigt die seit Monaten wiederholten Einschätzungen aus der Wohnungswirtschaft: Was vor der Krise durchgeplant und genehmigt war, wird auch zu Ende gebaut. Doch neue Projekte fasst aufgrund der enorm hohen Baukosten und der gestiegenen Zinsen kaum ein Investor noch an.
Auch Anbieter günstiger Mietwohnungen wie die Genossenschaften schrecken mittlerweile vor Neubau zurück, nachdem ihnen einige Projekte aus dem Ruder gelaufen sind. Wie berichtet, muss die Genossenschaft Kaifu Nordland für 86 frei finanzierte Wohnungen in Lokstedt rund 20 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete nehmen, weil sich das Projekt extrem in die Länge gezogen hatte und dadurch in die Phase steigender Kosten geraten war.
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Die Mehrheit der für die Studie betrachteten Eigentumswohnungen soll noch in diesem Jahr fertig werden, nämlich 18 Projekte mit insgesamt knapp 1000 Wohneinheiten und gut 100.000 Quadratmetern Wohnfläche. 2025 sollen weitere acht Vorhaben mit zusammen 295 Wohneinheiten abgeschlossen werden. Bis Ende 2026 entstehen einige weitere Projekte mit rund 300 Wohnungen.
Eigentumswohnungen: Das sind „die Top 5 der teuersten Projekte“ in Hamburg
Dazu zählt auch „Sophie – der Schlussstein“, das in der Bulwiengesa-Studie die Liste „der Top 5 der teuersten Projekte“ mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von mehr als 22.000 Euro deutlich anführt. Es folgt nur einen Steinwurf entfernt ein Neubau an der Oberstraße, wo „eine außergewöhnliche Stadtvilla in klassischer Hamburger Architektur“ entsteht, wie der Bauträger West-Elbe verspricht. Er bietet die vier 150 bis 200 Qudratmeter großen Eigentumswohnungen auf seiner Homepage für 2,89 bis 3,8 Millionen Euro an. Der Studie zufolge liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis damit bei 19.100 Euro.
Zum gleichen Kurs werden zehn Wohnungen angeboten, die an der Karlstraße enstehen, ebenfalls in Alsternähe. Mit den Worten „Weiße Pracht und klassische Eleganz“ umwirbt die Ralf Schmitz GmbH ihr Projekt, das im zweiten Quartal dieses Jahres fertig werden soll. Auf Platz vier folgt „The Crown“, ein 58 Meter hoher Wohnturm am Strandkai in der HafenCity. 75 Eigentumswohnungen zu Durchschnittspreisen von 18.100 Euro pro Quadratmeter wollen die Hamburger Firmen Aug. Prien und DC Developments hier in Kürze fertig stellen. Auf Platz fünf liegt das Projekt „PW1“ der MKS Invest GmbH am Pöseldorfer Weg, wo drei Wohnungen für durchschnittlich 17.900 Euro pro Quadratmeter entstehen.
Immobilien Hamburg: eine Eigentumswohnung für 295.000 Euro, das gibt es auch
Die wenig überraschende Erkenntnis der Studie lautet: „Luxusprojekte mit großen Wohneinheiten in Premiumlagen mit Wasserbezug an Alster und Elbe erreichen die höchsten Quadratmeterkaufpreise.“ Der Vollständigkeit halber: Die Liste der „günstigsten“ Neubauprojekte führt das „Urban.Isle“ der Instone Real Estate Development an: Die 210 Wohnungen in Rothenburgsort, die Anfang 2026 fertig werden sollen, werden ab 7000 Euro pro Quadratmeter angeboten. Da dort auch kleine Einheiten ab knapp 40 Qudratmeter entstehen, beginnen die Kaufpreise bei 295.000 Euro – für einen innenstadtnahen Neubau in Hamburg geradezu ein Schnäppchen.