Hamburg. Eigentümer können die Abgabe auf Mieter umlegen, doch da liegt großes Fehlerpotenzial. Wer die Berechnung prüfen sollte.

Von Freitag an läuft für Grundbesitzer in Hamburg eine entscheidende Frist: Vom 1. Juli bis Ende Oktober sind alle Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer in der Hansestadt aufgefordert, eine neue Grundsteuererklärung abzugeben. Die reformierte Steuer greift zwar erst von 2025 an, wird aber anhand der Daten berechnet, die in den kommenden Monaten eingereicht werden müssen.

Da die Kosten wie bisher von Vermietern auf die Mieter umgelegt werden dürfen (was die Regel ist), ruft der Mieterverein zu Hamburg jetzt alle Mieter auf, die exakte Berechnung ihrer Wohnfläche zu prüfen. Denn hier liege ein großes Fehlerpotenzial, das sich zum Nachteil von Hamburgs Mieterinnen und Mietern auswirken dürfte, so Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins: „Eine korrekt berechnete Grundsteuer setzt eine korrekt berechnete Wohnfläche voraus. Nach unserer Einschätzung ist die Wohnfläche bei etwa 40 Prozent der Wohnungen zu groß berechnet.“

Immobilien in Hamburg: Grundsteuer auf Phantomflächen?

So würden zur Wohnung gehörende Außenflächen, also Balkone und Terrassen, von Vermietern meist mit 50 Prozent ihrer Fläche berücksichtigt, obwohl in der Regel nur 25 Prozent erlaubt seien. Auch Ungenauigkeiten bei der Berücksichtigung von Schrägen oder Treppenbereichen gingen oft zulasten der Mieter, so der Mieterverein. Dabei gelte: Raumteile mit einer Decken- oder Schrägenhöhe von unter einem Meter zählen überhaupt nicht zur Wohnfläche. Wo Decken oder Schrägen ein bis zwei Meter hoch sind, zählen sie zur Hälfte mit, und erst ab einer Decken- oder Schrägenhöhe von zwei Metern dürfe die Grundfläche voll angerechnet werden.

„Wegen der von uns immer wieder festgestellten Missachtung der Wohnflächenverordnung zahlen Hamburgs Mieterinnen und Mieter – konservativ geschätzt – 2,6 Millionen Euro mehr Miete, als sie eigentlich schulden – pro Monat“, so Bosse. „Sie zahlen Miete für Flächen, die es nicht gibt. Und bald kassiert die Stadt für diese Phantomflächen auch noch Grundsteuer.“

Setzt man für die 750.000 Mietwohnungen in Hamburg eine Durchschnittsgröße von 60 Quadratmetern und eine Durchschnittskaltmiete von 9 Euro pro Quadratmeter an, bedeutet das, dass die Mieter im Schnitt gut 0,6 Prozent zu viel Miete entrichten. Entsprechend könnte sich das auf die Grundsteuer auswirken, da diese in Hamburg künftig in erster Linie nach der Wohn- und Nutz­fläche berechnet wird und nicht mehr nach dem Wert einer Immobilie.

Grundsteuer: Mieterverein rät zu Prüfung der Wohnfläche

Da für die Angaben gegenüber den Finanzbehörden ausschließlich die Grundeigentümer verantwortlich sind, rät der Mieterverein, sich bei Zweifeln an der Richtigkeit der Wohnfläche an den Vermieter zu wenden. Bosse: „Es ist die Pflicht aller Vermieter, die Wohnflächen richtig zu berechnen und dem Finanzamt keine höheren Werte mitzuteilen als tatsächlich vorhanden sind.“ Würden Wohnungen mit zu großer Fläche gemeldet, sei das ein Verstoß gegen diese Pflicht und Vermieter müssten hieraus zu hoch berechnete Grundsteuern selbst tragen. „Denn als Betriebskosten sind nur Kosten umlagefähig, die auch notwendigerweise entstehen.“

Der Grundeigentümer-Verband Hamburg kann die kritische Sicht des Mietervereins nicht ganz teilen: „Es gibt klare Regeln, wie die Wohnfläche zu berechnen ist und wie sie auch in der Steuererklärung anzugeben ist. Demnach gehe ich davon aus, dass Hamburgs Vermieter das korrekt handhaben“, sagte der Verbands-Vorsitzende Torsten Flomm dem Abendblatt.

Doch auch er appellierte: „Dennoch sollten Vermieter die neue Grundsteuererklärung zum Anlass nehmen, die Angaben noch einmal zu überprüfen. Probleme könnte es etwa bei der Berechnung von Balkonflächen geben, da sich hierzu die Rechtsprechung vor einigen Jahren geändert hat. Wo diese noch mit 50 Prozent oder mehr angerechnet werden, müsste das auf 25 Prozent korrigiert werden.“

Immobilien: Wie Hamburg die Grundsteuer-Reform umsetzt

Der Grundeigentümer-Verband hat bereits seine Mitglieder aufgerufen, sich frühzeitig mit der neuen Grundsteuer auseinanderzusetzen. „Diese Erklärung hat es in sich“, sagte Flomm. „Es wird eine Reihe von Angaben verlangt, die nicht jeder Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sofort parat hat – insbesondere bei älteren Gebäuden.“

Wie berichtet, hatte das Bundesverfassungsgericht 2018 eine Reform der Grundsteuer angeordnet, weil diese auf völlig veralteten Einheitswerten für Immobilien basiert. Der Hamburger Senat führt ein „Wohnlagemodell“ ein, bei dem ausschließlich die Fläche einer Immobilie, beziehungsweise eines Grundstücks sowie die Lage berücksichtigt werden. Hierbei wird lediglich nach „normal“ und „gut“ unterschieden. Die Finanzbehörde appelliert, für die Erklärung das Onlineportal Elster zu nutzen, über das viele Bürger ihre Steuererklärung abgeben. Im Einzelfall ist die Erklärung auch auf Papier möglich.

Außer einigen persönlichen Informationen müssen unter anderem die Gemarkung, die Flurstücksnummer, die Fläche des Grundstücks bzw. des Anteils an einem Gemeinschaftsgrundstück, das Grundbuchblatt sowie die Wohn- und Nutzfläche der Immobilie angegeben werden. Diese Angaben findet man in der Regel in Versicherungsschreiben, Kaufverträgen oder Steuerbescheiden. Viele weitere Infos gibt es im Internet unter www.grundsteuer-hamburg.de.