Hamburg. Zumindest unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ergibt es keinen Sinn, auf der Insel oder in der Hansestadt eine Immobilie zu kaufen.

• Eine neue Studie kommt zu dem Schluss, dass die Immobilienpreise auf Sylt und in Hamburg so hoch sind, dass sich ein Kauf nicht mehr lohnt
• Denn es dauert viel zu lange, bis eine Immobilie ihren Kaufpreis wieder abbezahlt hat
• Wer mit dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses wirtschaftliche Interessen verfolgt, sollte sich umorientieren

Hamburg ist einer der teuersten Immobilienstandorte der Republik und eignet sich kaum noch für den Immobilienkauf – genauso wenig wie die Urlaubsinsel Sylt. Zumindest, wenn man das unter wirtschaftlichen Aspekten betrachtet. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Hamburgischen WeltWirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank.

Danach lag der Kaufpreisfaktor im vergangenen Jahr bei 43,2. Im Jahr 2020 lag dieser Faktor noch bei 38,5. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten eingenommen werden müssen, bevor der Kaufpreis abbezahlt ist. Ohne weitere Mietsteigerungen würde das bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 6500 Euro für eine Drei-Zimmer-Eigentumswohnung aus dem Bestand mit 70 Quadratmetern, die als Berechnungsgrundlage angenommen wurde, also mehr als 40 Jahre dauern.

Immobilienkauf in Hamburg und auf Sylt: Experten warnen

Dabei liegt Hamburg bei den Großstädten an der Spitze, noch vor München (42,3), Berlin (41,6) oder Frankfurt/Main (37,3). Zum hohen Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger, wie die Immobilienprofis sagen, kommen in Hamburg noch durchwachsene Perspektiven bei der künftigen Wertsteigerung. Die HWWI-Experten stufen Hamburg in die Kategorie eins ein. Das bedeutet, die Perspektiven künftiger Wertsteigerungen sind unsicher, die reale Preisentwicklung, also nach Abzug der Inflationsrate kann nach Meinung der Experten auch negativ ausfallen.

• Grundsteuer: Ab Juli wird es ernst – das müssen Sie wissen
• Linke nennt Immobilien-Fachtagung eine "Provokation"
• Kostenfalle Eigenheim – Sanierung verschlingt 160.000 Euro

Allerdings gibt es außerhalb der Metropolen Regionen, die beim Vervielfältiger noch schlechter als Hamburg abschneiden. Der Landkreis Nordfriesland, zu dem auch Sylt gehört, weist mit 82,3 den höchsten Vervielfältiger und somit den größten Unterschied zwischen Nettokaltmiete und Kaufpreis aus. In den Top Ten liegen auch die an der Mecklenburg-Vorpommerschen Ostsee gelegenen Landkreise Rostock, Vorpommern-Rügen und Nordwestmecklenburg sowie die Landkreise Aurich, Wittmund und Leer mit den ostfriesischen Inseln an der niedersächsischen Nordseeküste.

Immobilienkauf: Wo man in der Nähe von Hamburg noch ertragreiche Objekte findet

Der Vervielfältiger liegt in diesen Regionen zwischen 82 und 44. „Ein hoher Vervielfältiger birgt das Risiko, dass künftige Preissteigerungen bereits in die aktuellen Bewertungen eingeflossen sind, was beim Wiederverkauf zu Ertragseinbußen führen kann“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank und Deutsche Bank.

Pauschal gilt: Die Ertragschancen einer Immobilieninvestition sind umso größer, je geringer der gegenwärtige regionale Vervielfältiger und je höher die prognostizierte jährliche Preisentwicklung in Prozent ist. Unter diesen Aspekten schneidet das Hamburger Umland mit Blick auf die Investitionschancen noch vergleichsweise gut. Alle Kreise von Pinneberg bis Lüneburg liegen beim Kaufpreisfaktor zwischen 28,2 (Stade) und 29,3 (Stormarn) und lassen dazu noch eine positive Preisentwicklung bis zum Jahr 2035 erwarten. In den Kreisen Stade und Herzogtum Lauenburg liegen die Quadratmeterpreise sogar noch unter 3000 Euro.