Hagen. Und? Wie wohnen Sie so in Hagen? Einfache Wohnlage im unteren Wehringhausen, mittlere am Quambusch? Gut am Kuhlerkamp oder sogar sehr gut auf Emst? Der Blick auf die große Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Hagen verrät es Ihnen.
Thekla Dietrich ist Vorsitzende des Ausschusses und mitverantwortlich für die Karte, die den Straßen und Zonen dieser Stadt eine Kategorie verleiht, aber natürlich nicht dem Gefühl gerecht werden kann, das man hat, wenn man mit seinem Stadtteil etwas ganz Besonderes verbindet.
840 Bodenrichtwerte in ganz Hagen
„Die Wohnlagenkarte ist entstanden, als wir die Bodenrichtwerte in Hagen erstmals in exakten Zonen ausgewiesen haben“, sagt Thekla Dietrich. Der Bodenrichtwert ist der Preis, der in der jeweiligen Zone durchschnittlich für einen Quadratmeter unbebauten Grundstücks bezahlt wird. 840 Bodenrichtwerte sind über ganz Hagen verteilt. Die Orientierungswerte erhalten die Gutachter durch die Auswertung von Kaufverträgen in der jeweiligen Gegend. Liegen in einer Zone über längere Zeit keine Kaufverträge vor, kann der Gutachterausschuss zur Bewertung auch das Mietniveau eines Viertels heranziehen. Über die zonale Festsetzung der Richtwerte, die im Internet unter der Adresse www.boris.nrw.de für alle Bürger einsehbar sind, entstand im nächsten Schritt die Wohnlagenkarte.
Im Grunde kann man zu den Wohnlagen sagen: Je aufgelockerter und ruhiger die Wohnbebauung, je grüner und gepflegter das Viertel, je günstiger die Verkehrsanbindung und je besser ausgeprägter die öffentliche und private Infrastruktur ist, desto besser ist auch die Wohnlage. Beispiel für eine Top-Wohnlage: Das Stadtgartenviertel im oberen Wehringhausen. Die Nähe zum Grün, die Art der Bebauung und die Gepflegtheit des Viertels überwiegen bei der Lagebeurteilung sogar so stark, dass sie das kleine Manko der nicht so gut ausgeprägten Infrastruktur (Geschäfte, Schulen oder Behörden) wettmachen.
Direkt im selben Stadtteil findet man auf der Karte aber auch das andere Wohn-Extrem, die einfache Wohnlage im unteren Wehringhausen. Zum Beispiel an der Augusta- oder Minervastraße. Wohnen in der Nähe von Industrie- oder Gewerbeanlagen, hohe Bebauungsdichte, kaum Grünflächen, starkes Verkehrsaufkommen – all das sind Faktoren, die Einfluss auf schlechtere Qualität der Wohnlage haben.
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„Wir sind raus gegangen und haben uns alles vor Ort angesehen“, sagt Thekla Dietrich, „wir waren in der ganzen Stadt unterwegs.“ Nach einem Punktesystem von 0 bis 30 Punkten hat der Gutachterausschuss die einzelnen Wohnlagen bewertet. Was das im einzelnen für eine Wohngegend bedeutet, entnehmen Sie der Legende in der großen Wohnlagengrafik. Und ob sie zu viel oder zu wenig Miete in Ihrer Wohnung zahlen, zeigten unsere Mietwert-Tabellen für Hagen.
Auch wenn die Hagener Innenstadt auf der Grafik nur als mittlere Wohnlage ausgewiesen ist, so ist hier doch der höchste aller Bodenrichtwerte stadtweit zu finden. Und zwar an der Kreuzung Kampstraße/Elberfelder Straße, wo ein Quadratmeter unbebautes Grundstück – wenn es das denn geben würde – 1600 Euro kosten würde. Hohe Bodenrichtwerte von etwa 350 gibt es auch in der 1A-Wohnlage Fleyerviertel. Sehr niedrig sind sie hingegen zum Beispiel in der Nahmer (70).
Weiße Stellen: Gewerbe überwiegt in Hagen
Ganz sicher wird das Betrachten der Wohnlagenkarte an vielen Stellen auch für Fragezeichen sorgen. Denn es gibt viele Viertel in Hagen, die augenscheinlich wunderschön sind, aber das Gütesiegel „sehr gute Wohnlage“ nicht erhalten. Haßley zum Beispiel, wunderbar ländlich gelegen.
Oder Dahl, wo man zwar als Bürger Teil einer Großstadt ist, aber in einem wahrlich schönen Dorf lebt. Oder die Wohngegend an der Klutert, erhöht über Haspe gelegen, nah am Wald und herrlich ruhig. Oder das neu entstandene Wohngebiet an der Harkortstraße. Alles „nur“ mittlere Wohnlagen mit entsprechenden Mietwerten.
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„Wir wissen, dass die Karte das Gefühl der Menschen, die ihr Quartier vielleicht anders betrachten, nicht wiedergeben kann. Unsere Aufgabe war es, Kriterien zu finden, nach denen wir alle Viertel der Stadt bewerten können“, sagt Thekla Dietrich.
An den Stellen, an denen Hagener leben, aber keine Farbe zur Kategorisierung zu finden ist, überwiegt die Anzahl der Gewerbeflächen vor der Anzahl der Wohnbauten (Beispiel Enneper Straße), so dass dort kein reines Wohngebiet zu finden ist.
