Essen. Kaufen oder Mieten? Der Wohnungsmarkt steht im Ruhrgebiet und deutschlandweit unter Druck. Diese Preis-Prognosen geben Experten für 2025 ab.
Mieten, kaufen – und auch wohnen? Das Dach über dem Kopf ist inzwischen ein teures Gut. Denn während die Nachfrage nach Wohnungen und Eigentum wächst, entstehen kaum Neubauten. Das ließ in den vergangenen Jahren die Mietpreise in die Höhe schießen. Welche Ruhrgebietsstadt am stärksten von steigenden Mieten betroffen ist.
Deutschlandweit werden die Preise der Neuvermietungen teurer. Um 4,7 Prozent sind die Mietpreise im Zeitraum von Oktober bis Dezember 2024 im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse des Instituts der Wirtschaft (IW). Nationale Spitze ist Berlin. Hier stiegen die Kosten der Neuvermietungen durchschnittlich um 8,5 Prozent. Die zweitgrößte Ruhrgebietsstadt Essen folgt knapp dahinter mit einer Steigerung von 8,2 Prozent. Das passt zum Trend. Laut IW wuchsen die Mietpreise in den vergangenen zwei Jahren rasant an. 2024 mussten Mieter in Berlin sogar durchschnittlich fast ein Viertel mehr zahlen als noch 2022.
Mieten werden teurer: Das ist die Ursache der gestiegenen Kosten
Immerhin: In den Städten des Ruhrgebiets und selbst im benachbarten Düsseldorf wuchsen die Mietpreise weniger stark als in der Bundeshauptstadt. Regionaler Spitzenreiter ist Oberhausen mit einem Anstieg von 12,3 Prozent zwischen 2022 und 2024. In Düsseldorf wuchsen Mieten um durchschnittlich 11,5 Prozent. Gelsenkirchener Mieterinnen und Mieter mussten im vergangenen Jahr ein Zehntel mehr zahlen als noch zwei Jahre zuvor.
Doch weshalb werden Mieten überhaupt teurer? „Wesentlicher Treiber dieser Entwicklung“ sei der ruckläufige Wohnungsbau, der der hohen Nachfrage nicht gerecht werde, erklärt das IW in der Studie. Für 2025 rechnet das Institut mit einem weiteren Rückgang beim Neubau. Auch in den folgenden Jahren werde sich dies spürbar auf das Mietangebot auswirken.
Immobilienkosten sinken im Zwei-Jahres-Vergleich, doch nicht überall im hohen Maß
Anders als die Mieten blieben die Kaufpreise deutschlandweit im vergangenen Quartal stabil. Eigentumswohnungen waren Ende 2024 minimal günstiger (-0,4 Prozent), Ein- und Zweifamilienhäuser geringfügig teurer (0,6 Prozent). Im Zwei-Jahres-Vergleich wiederum sind die Immobilienpreise im gesamten Rhein-Ruhr-Gebiet gesunken. 2024 kostete Eigentum in Düsseldorf 10,9 Prozent weniger als noch 2022, in Moers sind es 9,3 Prozent.
Besonders gering sind die Preissenkungen in Bottrop (-3,4 Prozent), Oberhausen (-3,3 Prozent) und Witten (-4,3). „Die Kaufpreisdynamik war in diesen Städten vorher aber auch noch nicht so stark“, erklärt Pekka Sagner, Immobilienexperte am IW, die Werte. Bedeutet: Weil vorher die Immobilienpreise kaum gestiegen waren, können sie jetzt auch nur begrenzt sinken.
Mieten und Immobilienpreise: Das erwarten Immobilienexperten für 2025
Für Unterschiede zwischen den Städten kann außerdem der führende Wirtschaftssektor einer Stadt sorgen. „Die Industrie befindet sich grundsätzlich in der Rezession, während Dienstleistungen eher wachsen“, sagt Sagner. Das wirke sich auch auf den Wohnungsmarkt aus. Der Abbau von Arbeitsplätzen führe zum Wegzug. Umgekehrt ziehen viele Menschen in Städte, die mehr Dienstleistungsstellen bieten. Beispiel einer solchen Stadt sei Düsseldorf, erklärt der Immobilienexperte.
Im laufenden Jahr könnte es mit den sinkenden Kosten allerdings vorbei sein. Für 2025 vermutet das IW einen Anstieg der Immobilienpreise. Neben den stabilen oder sogar sinkenden Zinsen spreche das durchschnittlich steigende Einkommen dafür. „Abwarten lohnt sich nicht mehr“, meint Sagner. Viele Menschen hätten in den vergangenen Jahren mit dem Wohnungskauf gewartet, jetzt drängen sie „zurück in den Markt“. Die erhöhte Nachfrage wirkt sich dann auf die Kaufpreise aus. Zudem werden sich auch die stetig steigenden Mieten auf den Immobilienmarkt auswirken. Denn wem mieten langfristig zu teuer wird, könnte eher nach Eigentum suchen.
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