Essen. Einen Monat nach Erscheinen des Mietspiegels 2024 haben die ersten Mieter bereits Post von ihren Vermietern. Weitere dürften folgen.
Viele Mieter und Mieterinnen in Essen müssen sich in den kommenden Monaten auf Mieterhöhungen einstellen. Grund ist der neue Mietspiegel, der vor einem Monat veröffentlicht wurde. Offenbar rechnen seither schon viele Vermieter und Vermieterinnen, um wie viel sie die Mieten in der nächsten Zeit erhöhen können. Wie die Mietergemeinschaft Essen berichtet, hätten die ersten Haushalte auch schon entsprechende Schreiben in den Briefkästen.
Konkret hätten sich bei der Mietergemeinschaft betroffene Mieter von Covivio und Vonovia gemeldet, sagte Geschäftsführerin Siw Mammitzsch. Doch dabei dürfte es nicht bleiben: Auch der Allbau bereitet Mieterhöhungen vor. Wie ein Sprecher bestätigte, ist das größte Wohnungsunternehmen mit fast 18.000 Wohnungen in der Stadt derzeit dabei, den neuen Mietspiegel in sein Computersystem einzupflegen. Welche Auswirkungen der Mietspiegel konkret habe, könne man daher noch nicht sagen. „Wir rechnen damit, dass wir bis Ende Oktober für einen Teil unseres Wohnungsbestandes Mieterhöhungen verschicken und diese damit ab Januar 2025 wirksam werden“, teilte der Sprecher weiter mit.
Mietspiegel 2024 in Essen: Allbau will Mieten, wo möglich, erhöhen
Große Vermieter reagieren regelmäßig und zeitnah mit Mieterhöhungen, wenn ein neuer Mietspiegel erscheint. Das beobachten Mietervertreter wie die Mietergemeinschaft Essen seit längerem. Im neuen Mietspiegel wurde die ortsübliche Vergleichsmiete, die als Obergrenze für Mieterhöhungen gilt, um durchschnittlich sechs Prozent angehoben. Das gibt Vermietern nun einen recht großen Spielraum, die Mieten weiter zu erhöhen.
Beim Eigentümerverband Haus & Grund in Essen haben sich denn auch schon einige Mitglieder gemeldet und sich die ortsübliche Vergleichsmiete für ihr vermietetes Wohneigentum ausrechnen lassen. „Es gab schon eine Menge Rückfragen“, bestätigte der Geschäftsführer Andreas Noje. Wenn nach den Berechnungen eine Erhöhung der Miete möglich wäre, dann hätten viele signalisiert, diese auch umzusetzen.
Mietspiegel 2024 in Essen: Rechner ist online
Der neue Mietspiegel ist zwar erst Ende August erschienen, er gilt aber rückwirkend ab 1. August 2024. Seit einigen Tagen hat die Stadt Essen auch einen Online-Rechner auf ihrer Internetseite veröffentlicht, mit dem sich die ortsübliche Vergleichsmiete für jede Wohnung (außer Sozialwohnungen) mit einer Größe von 25 bis 160 Quadratmetern berechnen lässt. Zu finden ist der Online-Mietspiegel auf www.essen.de/mietspiegel. Der Mietspiegel kann auch für Ein- und Zweifamilienhäuser angewendet werden.
Zunächst müssen dort die Eckdaten Adresse und Wohnfläche eingegeben werden. Denn der neue Mietspiegel folgt einer anderen Systematik. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nun nicht mehr ausgehend vom Baujahr einer Wohnung gerechnet, sondern von der Größe. Diese bestimmt die Basismiete. Erst danach werden Lage, Baujahr und Ausstattung betrachtet, was zu prozentualen Abzügen oder Aufschlägen führt. Die Stadt schränkt die Aussagekraft ihres eigenen Rechners allerdings ein: „Die Ergebnisse des Mietspiegelrechners dienen in erster Linie als Orientierung und stellen keine rechtsverbindliche Auskunft dar.“
| Wohnungsgröße (Beispiele) in Quadratmetern | Basismiete in Euro pro Quadratmeter |
|---|---|
| 25 - 26 | 9,71 |
| 49 - 50 | 6,70 |
| 65 - 66 | 6,52 |
| 79 - 80 | 6,65 |
| 103 - 104 | 7,00 |
| 129 - 130 | 7,19 |
| 159 - 160 | 7,36 |
Haus & Grund: Vergleichbarkeit mit früheren Mietspiegeln schwierig
Die neue Systematik macht es für Vermieter schwer, Vergleiche mit den Ergebnissen der Vorjahre zu ziehen. Auch Andreas Noje von Haus & Grund rät: „Viele versuchen, zu vergleichen, aber das sollte man nicht tun.“ Denn im neuen Mietspiegel ist nicht nur das Berechnungsprozedere ein anderes, auch die Wohnlagen werden nun nicht mehr straßenweise, sondern adressscharf ermittelt. Nicht jeder Vermieter ist dabei mit der Zuordnung seiner Wohnung einverstanden, weiß Noje. Außerdem flossen in den neuen Mietspiegel die Mieterhöhungen der vergangenen sechs Jahre ein und nicht mehr nur die der letzten vier Jahre.
All das hat die Datenbasis zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete geändert. Es bleibt also jedem nur: neu rechnen. Dabei gebe es auch Wohnungen, bei denen der Mietspiegel keine Mieterhöhung zulasse, so Noje. Das aber, so räumte er bereits Ende August ein, sei eher die Ausnahme.
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Die Mietergemeinschaft Essen hat aus ihren Beratungen noch keine Erfahrungen, welche Auswirkungen der neue Mietspiegel auf die Mieten haben wird. „Wir werden die Entwicklung aber im Auge behalten“, kündigte Mammitzsch an. Betroffenen Mietern riet sie, die Mieterhöhungen „unbedingt von Fachleuten prüfen“ zu lassen. „Denn wir gehen davon aus, dass Vermieter versuchen, ans maximal Mögliche zu gehen.“
Weitere Informationen zum Mietspiegel
Bei dem Mietspiegel Essen 2024 handelt sich um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Er wurde wie gesetzlich vorgeschrieben nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt. Der Mietspiegel gilt grundsätzlich für nicht preisgebundene Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern und für Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer Wohnfläche von 25 bis 160 Quadratmetern. Der aktuelle Mietspiegel ist gültig ab dem 1. August 2024 und hat eine Laufzeit bis zum 31. Juli 2026.
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