Gelsenkirchen. Der Wohnungskonzern rechnet mit einem schwierigen Jahr 2024. Warum die Gelsenkirchener anders als Vonovia und LEG aber weiter auf Neubau setzen.

Wie die Wohnungsriesen Vonovia und LEG hat auch der Gelsenkirchener Konzern Vivawest im vergangenen Jahr seine Mieten kräftig angehoben und rechnet in diesem Jahr mit weiteren Erhöhungen. Das geht aus der am Donnerstag veröffentlichten Bilanz für 2023 und der Prognose für das laufende Geschäftsjahr hervor. Anders als die Konkurrenten hält Vivawest aber am Bau neuer Wohnungen fest, obwohl das derzeit teuer und daher kaum rentabel ist.

In den rund 120.000 Vivawest-Wohnungen stieg die Kaltmiete für den Quadratmeter 2023 um 3,9 Prozent auf durchschnittlich 6,68 Euro. Damit bewegt sich das Gelsenkirchener Unternehmen auf dem Niveau der Konkurrenz: Die LEG hat im vergangenen Jahr ihre Mieten um 4,0 Prozent auf durchschnittlich 6,58 Euro angehoben, Vonovia um 3,8 Prozent auf 7,63 Euro.

Alle Wohnungsriesen haben Mieten um rund vier Prozent erhöht

Das ist allerdings der Bundesdurchschnitt des unangefochtenen deutschen Marktführers. Im nördlichen Ruhrgebiet liegen die Vonovia-Mieten bei durchschnittlich 6,45 Euro, im südlichen Ruhrgebiet bei 7,11 Euro je Quadratmeter. Im Heimatmarkt NRW bewegen sich die drei größten Wohnungskonzerne damit auf ähnlichem Niveau, das unter dem Durchschnittspreis der mehrheitlich privat vermieteten Wohnungen liegt.

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Baustellen wie hier an der Bochumer Schloßstraße, wo neue Wohnungen gebaut werden, gibt es viel zu wenige im Ruhrgebiet. Die Genehmigungen sind 2023 erneut eingebrochen, was die Mieten in diesem Jahr weiter treiben dürfte.
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Wie LEG und Vonovia kündigt auch Vivawest „weiterhin steigende Mieterlöse“ im laufenden Jahr an, ohne dies zu beziffern. Grund seien neben den allgemeinen Kostentreibern vor allem auch „zunehmende Aufwendungen für den Austausch von Heizanlagen“ im Zuge der von der Bundesregierung forcierten Wärmewende.

Insgesamt sind die Mieten im Ruhrgebiet zuletzt kräftig gestiegen - stärker als in anderen NRW-Regionen. Und die Mieterinnen und Mieter müssen zwischen Duisburg und Dortmund mit weiter steigenden Wohnkosten rechnen. Das prognostiziert neben vielen anderen Marktbeobachtern die NRW-Bank. Da im Ruhrgebiet die Mieten stets vergleichsweise niedrig waren, sehen Vermieter hier auch überdurchschnittliches Potenzial für Erhöhungen.

Wohnungsmangel treibt die Mieten im Ruhrgebiet besonders stark an

Der zunehmende Wohnungsmangel verstärkt den Druck auf die Mieten im Ruhrgebiet. Immer weniger Wohnungen werden auf dem Markt angeboten, entsprechend schwer wird es, vor allem bezahlbare Wohnungen zu finden. Das bestätigen auch die Zahlen der großen Drei: Vivawest meldet mit 2,0 Prozent die niedrigste Leerstandsquote, die je gemessen wurde. Bei der LEG beträgt sie 2,4 Prozent, bei Vonovia sogar nur 1,9 Prozent.

Das liegt allerdings am praktisch voll besetzten Vonovia-Bestand in Berlin, im nördlichen Ruhrgebiet waren zuletzt durchschnittlich 2,2 Prozent aller Wohnungen unbewohnt, im südlichen Ruhrgebiet 2,5 Prozent. Aus Nachfragemangel beträgt der Leerstand inzwischen weniger als ein Prozent, den größeren Teil nehmen Leerstände wegen größerer Modernisierungsarbeiten ein.

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Und die Wohnungsknappheit wird sich weiter verstärken, denn im vergangenen Jahr wurden in NRW erneut deutlich weniger Baugenehmigungen beantragt und erteilt. Der Neubau ist bundesweit eingebrochen, seitdem die Zinswende im Sommer 2022 die Finanzierung von Bauprojekten schlagartig verteuert hat.

Weil gleichzeitig auch die Baukosten gestiegen sind, hat sich die LEG, zweitgrößter Wohnungskonzern Deutschlands und Marktführer in NRW, ganz aus dem Neubau verabschiedet, der Bochumer Dax-Konzern Vonovia weitgehend.

Im Gegensatz zu Vonovia und LEG baut Vivawest weiter neue Wohnungen

Hier bildet Vivawest eine Ausnahme unter den Wohnungsriesen, betont immer wieder seine Verantwortung, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. So investierte das Unternehmen 2023 rund 226 Millionen Euro in den Neubau, stellte 779 Wohnungen und zwei Kitas fertig. Auch das war freilich fast ein Viertel weniger als im Jahr zuvor. Mehr als 2000 Wohneinheiten befinden sich nach Angaben des Unternehmens jedoch noch im Bau.

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Bilanziell lief das für die gesamte Branche schwierige Jahr 2023 für Vivawest besser als erwartet: Der Umsatz stieg um neun Prozent auf 993 Millionen Euro, der operative Gewinn (FFO) leicht auf 266,7 Millionen Euro, beides übertraf die eigenen Erwartungen. Unterm Strich blieben mit 91 Millionen Euro jedoch knapp 15 Prozent weniger Nettogewinn übrig als im Vorjahr. Die für die Wohnungswirtschaft belastenden hohen Zinsen nennt das Unternehmen als Hauptgrund dafür. Bärbel Bergerhoff-Wodopia, die Aufsichtsratschefin von Vivawest, spricht von „hervorragenden Ergebnissen“.

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