Essen. . Drei Berichte liegen derzeit vor, die sich mit dem Essener Wohnungsmarkt auseinander setzen. Die Schlüsse, die die Verfasser ziehen, sind unterschiedlich. Einig sind sie sich, dass der Bedarf an Wohnraum ungebrochen ist. Und während der Essener Süden noch immer begehrt ist, holen Stadtteile wie Kray und Frohnhausen auf.
Drei Berichte liegen derzeit vor, die sich mit dem Essener Wohnungsmarkt auseinander setzen. Die Schlüsse, die die Verfasser ziehen, sind unterschiedlich: „Steigende Mietpreise in Essen.“ (Engel & Völkers Immobilien, 2011) „Stabile Mietpreise in Essen.“ (Mietspiegel 2011 herausgegeben von Stadt, Mietervereinen, Haus & Grund u.a.) „Preise für günstige Wohnungen im Aufwind, für teure auf Talfahrt.“ (LEG Wohnungsmarktreport 2011)
Unterschiedliche Aussagen, die Momentaufnahmen aus verschiedenen Blickwinkeln sind. Worin sich die Betrachter aber einig sind: Der Bedarf an Wohnraum ist ungebrochen – und das, obwohl die Bevölkerungszahl sinkt. Der Trend jedoch geht zum Single-Haushalt. Und der soll möglichst großzügig bemessen sein.
Kray, Huttrop, Steele und Frohnhausen rücken in den Fokus
Zu finden sind derlei große Wohnungen vorwiegend in den grünen, südlichen Stadtteilen. So sind laut Engel & Völkers die begehrtesten Lagen noch immer in Rüttenscheid, Bredeney, Stadtwald, Heisingen und Werden zu finden - das ist sicher nichts Neues. „Bei den mittleren Lagen rücken insbesondere die Stadtteile Kray, Huttrop, Steele und Frohnhausen in den Fokus der Investoren“, sagt Gregor Nijhuis, Leiter Wohn- und Geschäftshäuser der Immobilienfirma.
Gute Lage - gut und schön, doch wie errechnet man, was diese Lage wert ist? Hier hilft der gemeinsame Mietspiegel, jetzt herausgegeben von Stadt, Mieterschutzvereinen, Haus & Grund, dem Ring Deutscher Makler und der AG Wohnungsunternehmen. Bewertet wird - für Wohnflächen von 35 bis 150 Quadratmetern - nach einem Punkte-Schema. Die Betrachtung ist umfassend – wer mit dem Finger die Tabellenspalte entlang fahren möchte, um den ortsüblichen Preis abzulesen, wird enttäuscht. Es gilt, die Wohnung genau unter die Lupe zu nehmen und einzelne Kriterien zu bewerten.
So fließt zum Beispiel die Ausstattung einer Wohnung ein. Gibt es Zentral-, Elektrospeicher- oder Fußbodenheizung? Wie gut ist ein Haus gedämmt und fließt darin das warme Wasser durch Speichergeräte, Durchlauferhitzer oder gibt es eine zentrale Warmwasseraufbereitung?
Die Geschosszahl wird ebenso gewertet wie das Baujahr. Zur Bestimmung der Lage gibt es umfangreiche Tabellen. In Burgaltendorf etwa wird die Alte Hauptstraße als „mittlere“ Lage klassifiziert, derweil man zwischen Auf dem Loh 9 bis 21 „mittelmäßig bis gut“ wohnt. „Sehr gut“ ist die Wohnlage Am Ruhrstein – das gerade Gegenteil („einfach“) trifft auf das Teilstück Gelsenkirchener Straße zwischen Lommenweg und Im Mühlenbruch zu.
Zwar sieht Haus & Grund-Geschäftsführer Werner Weskamp, der an der Erstellung des offiziellen Mietspiegels mitwirkte, eine leichte Verschiebung am Mietermarkt: „Die Abweichnungen sind aber nicht so signifikant, dass sie sich im Mietspiegel zeigen.“ Noch seien die Preise stabil.
Zu diesem Schluss kommt auch der LEG Wohnungsmarktreport: Der Mietpreisanstieg des Jahres 2009 um plus 2,7 Prozent wurde durch leicht sinkende Mieten (minus 1,2 Prozent) im vergangenen Jahr fast kompensiert. Einen negativen Trend sieht man bei Wohnungen des oberen Preissegments – dort gab’s 2009 einen Preisanstieg um 13,9 Prozent auf 9 Euro pro Quadratmeter. Wieder runter ging’s mit den Preisen im vergangenen Jahr um 7,4 Prozent auf 8,33 Euro pro Quadratmeter.
Auffällig ist, so der LEG Wohnungsmarktreport, die Neubautätigkeit, die sich in Essen seit 2004 Schritt für Schritt halbiert habe. Derzeit werde pro 1000 Einwohner weniger als eine Wohnung jährlich fertiggestellt.
Ein starkes Süd-Nord-Gefälle wird auch an der Wohnungsgrößen-Verteilung deutlich. Während sich im Norden Mieter durchschnittlich auf 60,4 Quadratmetern einrichten, residieren Süd-Mieter in Wohnungen ab 77,7 Quadratmetern. Entsprechend verteilt sei auch die Haushaltskaufkraft, die das Nord-Süd-Gefälle noch einmal unterstreicht. Im Norden stehen rund 2687 Euro zur Verfügung, im Süden beläuft sich die monatliche Kaufkraft auf 3961 Euro.
