Duisburg. Das Wohnen für Mieter der Gebag wird in Duisburg teurer. Ein erster Schritt ist bereits erfolgt. Die Details und Gründe der Mieterhöhungen.
Die stabile wirtschaftliche Lage der Gebag ist fast schon die einzige wirklich gute Nachricht der Bilanz-Präsentation für 2022. Für die rund 12.000 Mieter der Gebag gibt es weniger Anlass zur Freude: Für sie stehen Mieterhöhungen ins Haus.
Der Grund: Erhebliche Kostensteigerungen beim Bau, Zinsen und Personal sowie durch die Inflation gibt die städtische Baugesellschaft weiter. „Wir gehen bislang nicht davon aus, dass sich die Lage entspannt“, lautet die pessimistische Botschaft von Geschäftsführer Bernd Wortmeyer.
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Die existenzielle Krise der Gebag nach dem Küppersmühle-Debakel ist Geschichte. Die städtische Baugesellschaft weist einen Gewinn von rund 8,4 Millionen Euro aus, etwa 4,9 Mio € resultieren aus dem laufenden Betrieb, zwei Mio € aus einer Umsatzsteuer-Erstattung, für 1,5 Mio € wurden zwei Immobilien verkauft. Die Bilanzsumme lag 2022 bei 726,79 Millionen Euro, rund 62 Mio € mehr als im Vorjahr (664,86 Mio €).
Jahresgewinn der Duisburger Baugesellschaft stabil über vier Millionen Euro
Damit liegt die Stadttochter im dritten Jahr in Folge über ihrem Planziel von vier Millionen Euro. Der Gewinn fließt ins Eigenkapital, hier ist die Quote mit 12,6 Prozent noch ausbaufähig. „Es war richtig, die Gebag nicht vom Markt zu nehmen, der Konsolidierungskurs war erfolgreich“, waren sich OB Sören Link und SPD-Fraktionschef Bruno Sagurna als Vorsitzende der Aufsichtsgremien einig.
Die Gewinnerwartung auch in den nächsten Jahren zu halten, fällt aber immer schwerer. Der rasante Anstieg der Baukosten – beim Neubau um 40,1 Prozent seit Anfang 2019 (+15,1% seit Anfang 2022) – spiegelt sich auch in der Bestandsunterhaltung und bei großen Sanierungsprojekten wider. „Die Überschüsse werden sinken, aber nicht unter Null“, kündigt der Geschäftsführer an.
Gebag hat Mieterhöhung für 5000 Kunden angekündigt
Dem Auftrag, den Duisburgern bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, wolle die Gebag weiter gerecht werden, betont Wortmeyer. Rund 5000 Kunden sei eine Mieterhöhung angekündigt worden, der durchschnittliche Aufschlag pro Wohnung liegt bei 18,50 Euro/Monat. Absehbar könnten weitere folgen. Wortmeyer: „Wir versuchen, das so lange durchzuhalten wie es geht.“
Im Vergleich wohnen Gebag-Mieter günstig: Durchschnittlich zahlten sie in 2022 für den Quadratmeter 5,50 Euro Kaltmiete (2018: 5,23 €). Auch der Wiedervermietungspreis lag mit 6,13 €/Quadratmeter unter dem städtischen Mittelwert von 6,80 Euro. Gebag-Wohnungen sind deshalb begehrt. Dass es Leerstände eigentlich nur wegen anstehender Sanierungen gibt, sei auch ein Alarmzeichen, warnt der Geschäftsführer: „Auch in Duisburg könnte Wohnungsnot drohen.“
Unter derzeitigen Bedingungen kein Mietwohnungsneubau mehr möglich
Diese Gefahr sieht Bernd Wortmeyer auch deshalb, weil der Wohnungsneubau fast vollständig zum Erliegen gekommen ist. Der rapide Zinsanstieg von unter einem auf über vier Prozent gepaart mit den Baukostensteigerungen führe dazu, „dass unter den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen kein Neubau mehr möglich ist“, erklärt der Gebag-Chef.
Seine Rechnung: Bis Mitte 2021 sei die Refinanzierung einer Neubauwohnung mit einer Netto-Kaltmiete in Höhe von 10,62 Euro in Duisburg darstellbar gewesen. Aktuell müsse die Gebag mit 16,87 Euro Neubau-Miete kalkulieren (bei jeweils 1 % Mietsteigerung und 3,5 % Rendite). „Dafür bekommt man in Duisburg keine Wohnung vermietet.“
Angesichts der „Zeitenwende“ müsse sich die gesamte sozial-orientierte Wohnungswirtschaft in Deutschland neu sortieren. Auch die Gebag sei „gezwungen, sich neu aufzustellen“, so Wortmeyer: „Wir müssen die ökonomischen und ökologischen Herausforderungen mit der sozialen Realität der Stadt in Einklang bringen.“
Die klimagerechte Sanierung des Bestandes kommt als teure Aufgabe hinzu. Dämmungen und neue Heiztechnik werden Hunderte Millionen Euro kosten. In den seit 2015 sanierten Objekten sank der CO2-Ausstoß von 39 auf 22,4 Kilo je Quadratmeter pro Jahr. „Noch weit weg von Null“, räumt Bernd Wortmeyer ein. Noch seien die Kosten für den Umbau nicht zu beziffern, doch die dürften nicht komplett auf die Mieter abgewälzt werden: „Ohne Förderung wird das nicht funktionieren.“
>>SO VIEL INVESTIERT DIE GEBAG IN DEN BESTAND
- Die Stadttochter hat in 2022 nach eigenen Angaben acht Modernisierungsprojekte (208 Wohnungen) abgeschlossen, in die 16 Millionen Euro investiert wurden.
- In diesem Jahr sollen 77,2 Mio € in den Bestand fließen. Darunter sind Großvorhaben wie der City-Wohnpark in Hochfeld. „Dank der Förderung der Sanierung mit Landesmitteln ist das weiter möglich“, sagt Bernd Wortmeyer.
- Eine Pause legt die Gebag hingegen bei der Sanierung der Straußsiedlung ein. Das Argument: Zu teuer wegen Denkmalschutz. Auch das Neubau-Vorhaben in der Siedlung wird verschoben.
