Duisburg. Das sind die größten Modernisierungsprojekte der Gebag und so hat sich die Finanzlage der Gesellschaft nach dem Küppersmühlen-Debakel entwickelt.

Die Gebag steht vor neuen und gewaltigen Herausforderungen: Die Explosion der Baupreise machen der städtischen Wohnungsgesellschaft besonders zu schaffen, da viele ihrer Wohnungen öffentlich gefördert sind. „Das Bauen hier in Duisburg kostet aber genauso viel wie in Düsseldorf". Das sagte Geschäftsführer Bernd Wortmeyer bei der Bilanzpressekonferenz am Donnerstag und erklärte, dass wegen der aktuellen „Multi-Krise“ alle geplanten Neubau- und Modernisierungsvorhaben auf den Prüfstand kommen (wir berichteten).

Das schmerzt den Manager, der die Gebag seit 2015 vom finanziellen Sorgenkind zur wirkungsvollen Schaltzentrale für Stadtentwicklung umgebaut hat. Schließlich hatte Wortmeyer angekündigt, von 2017 bis etwa 2022 werde die Gebag „1000 bezahlbare Wohnungen bauen“ – und jahrelang so investiert.

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„600 von diesen 1000 Wohnungen sind fertig oder kurz vor der Fertigstellungen“, sagte Wortmeyer nun, als er die Zahlen der Stadttochter ausnahmsweise ohne den corona-positiven Oberbürgermeister Sören Link vorstellte (wir berichteten). Trotz der Krisen sei die 1000 vor allem wegen des Megaprojektes 6-Seen-Wedau „eine weiterhin realistische Zahl“.

Gebag investierte 2021 in Duisburg etwa 95 Millionen Euro

12.577 Wohnungen (darunter 3136 öffentlich geförderte) besaß die Gebag Ende 2021. Das waren nur etwa 100 mehr als ein Jahr zuvor (Wortmeyer: „Wir haben auch einige abgerissen“). Nur 113 Gebag-Wohnungen konnten bis zum Jahresende nicht vermietet werden, was einer marktbedingten Leerstandsquote von 0,9 Prozent entspricht (2020: 0,7 %). Alles in allem investierte die Gebag im Vorjahr 65,8 Millionen Euro in Wohnungen – so viel wie nie zuvor (siehe Grafik).

Ihre Flächenentwicklungstochter Gebag FE steckte im selben Zeitraum 24,1 Millionen Euro in die Mega-Projekte 6-Seen-Wedau (20,9 Mio.), Wedau-Nord (0,5) und Duisburger Dünen (2,5), als Geschäftsbesorgerin zudem 5,4 Millionen Euro in „Am Alten Angerbach“ (4,4 Mio.), „The Curve“ (0,7) und Mercatorviertel (0,3). Die Gesamtinvestitionen belaufen sich also auf etwa 95 Millionen Euro – „für Duisburg ist das eine Hausnummer“, so Wortmeyer.

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10,5 Millionen Euro Überschuss und 529,1 Millionen Euro Schulden

Trotzdem erwirtschaftete die Gebag 2021 einen vergleichsweise großen Überschuss von etwa 10,5 Millionen Euro (2020: 5,0 Mio.; 2019: 3,5 Mio.), was gleichwohl durch ein letztes Kapitel Vergangenheitsbewältigung und einen Einmaleffekt gelang: Allein 3,9 Millionen Euro des Ertrags ergaben sich aus der Auflösung der Rückstellung für das letzte Küppersmühlen-Gerichtsverfahren. Durch den Bauskandal und letztlich wohl etwa 40 Millionen Euro Schaden wäre die Gebag nach dem Baustopp 2011 beinahe in die Pleite gerutscht.

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Damals lag die Eigenkapitalquote der kommunalen Gesellschaft bei etwa fünf Prozent. Diese Quote ist eine wichtige Kennzahl zur Bewertung eines Unternehmens (Verhältnis des Eigenkapitals zum Gesamtkapital). Branchenüblich sind 20 Prozent. Die aktuelle Quote der Gebag nennt Bernd Wortmeyer zwar „nach wie vor niedrig“, aber sie konnte 2021 erneut gesteigert werden, auf 10,3 Prozent (2020: 9,9 %; 2019: 9,5 %).

Die hohen Investitionen der letzten Jahre, insbesondere in wertvolle Bauflächen, spiegeln sich auch in der Entwicklung des Schuldenstands wieder: Die Verbindlichkeiten sind nochmals gestiegen, von 495,2 (2020) auf 529,1 Millionen Euro.

Citywohnpark ist das größte Modernisierungsprojekt

Investiert hat die Gebag unter Wortmeyer aber vor allem in die Modernisierung und Erweiterung ihres Wohnungsbestandes – „das war richtig“ und werde sich bezahlt machen, sagt Wortmeyer nun mit Blick auf die neuen Herausforderungen durch Bau- und Gaspreisexplosion einerseits und die Anforderungen des Klimaschutzgesetzes andererseits (Treibhausneutralität bis 2045). 2021 war die Gebag vor allem mit drei großen Modernisierungen beschäftigt:

Im Mai 2021 begann die umfassende Modernisierung zweier achtstöckiger Wohnhäuser Am Bahndamm 16-18 in Wanheimerort, unweit der A59. Die gesamte Überarbeitung der 64 Wohnungen wird im bewohnten Zustand durchgeführt, kostet 6,35 Millionen Euro und werde voraussichtlich Anfang 2023 abgeschlossen. Dann sollen die Häuser mit energiesparender LED-Technologie weiß-blau angestrahlt werden – „wahrscheinlich immer an MSV-Spieltagen“, sagt Wortmeyer. „Mal sehen, was in der Energiekrise aus den Plänen wird.“

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Als „herausragendes Projekt“ bezeichnet Wortmeyer die Sanierung des Citywohnparks in Hochfeld. Dieser ist mit 424 Wohnungen die größte zusammenhängende Siedlung der Gebag und auf Jahre ihr größtes Modernisierungsprojekt. Auf der Dauerbaustelle ist inzwischen die neue Farbgestaltung zu sehen – Fassaden in grasgrüner Pixel-Optik. Das Land fördert die 45-Millionen-Euro-Maßnahme mit 37 Millionen Euro aus dem Programm „Besser Wohnen – zu Hause im Quartier“. Es werde voraussichtlich bis Ende 2025 dauern, die 70er-Jahre-Siedlung auf Vordermann zu bringen.

In die Sanierung der denkmalgeschützten Straußsiedlung in Neudorf (wir berichteten mehrfach) investiert die Gebag 8,4 Millionen Euro. Wenn auch der zweite Bauabschnitt fertig ist, wird der Kalt-Mietpreis dort auf 8,50 Euro pro Quadratmeter steigen. Grund für den im Vergleich zum ersten Abschnitt höheren Mietpreis (sieben Euro) seien „deutlich gestiegene Projektkosten durch gestiegen Bau- und Materialkosten“, so das Wohnungsbauunternehmen. Dieses Problem wird die Gebag wohl künftig häufiger und noch intensiver beschäftigen.

>> GEBAG: KENNZAHLEN UND WEITERE AUFGABEN

• Die Gebag besitzt auch 145 Gewerbeeinheiten, 3558 Garagen und Stellplätze (Stand: Ende 2021) und 16 Kindertagesstätten.
• Sie will weitere Kitas für Duisburg bauen, verspricht Geschäftsführer Bernd Wortmeyer: „Wir waren 2021 damit beschäftigt, Grundstücke für Kitas zu suchen und die Bauplanung voranzutreiben.“
• Im Rahmen des NRW-Modellprojekt Problemimmobilien hat die Gebag mit Städtebauförderungsmitteln bis Ende 2021 13 Problemimmobilien in Duisburg angekauft und abgerissen.
• Die Gebag hat 204 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (sieben Auszubildende, 46 Teilzeitstellen).